案情介紹：

甲男與乙女於2009年9月登記結婚，未生育子女。婚後甲男將自己的一套婚前房產出售，並用轉讓價款另行購買了一套房屋B，房屋總價100萬元，產權仍登記在自己一方名下。乙女用自己的婚前住房公積金50000元對房屋B進行了裝修。2012年5月，甲男將房屋B以300萬元的價格賣與第三人，並將該房屋B中的，雙方在婚後購買的各項家用電器一併留給了買房人，大約價值10000元，包含在300萬房價中。乙女，婚前也有一套房產，婚後一直進行出租，截止到離婚時，租金收入大約有20萬元。

2015年，甲男與乙女因夫妻感情不和，起訴至法院要求離婚。雙方同意離婚，但對夫妻共同財產產生爭議。甲男認為，訴爭房屋及增值收益應屬於其個人財產，乙女無權要求分割，而乙女的房屋租金收入應屬於夫妻共同財產，男方有權要求分割。

案件爭議焦點：

該案的主要爭議焦點是：（一）甲男婚後另購房屋B是否屬於夫妻共同財產，以及增值部分應如何處理的問題。（二）乙女將婚前房屋在婚後進行出租，所得租金收入應屬什麼性質，如何認定？

（一）甲男婚後另購房屋B是否屬於夫妻共同財產，以及增值部分應如何處理的問題，存在兩種意見：

第一種意見認為，甲男將自己的婚前房產出售獲得轉讓價款又另行購房的行為，雖然發生的婚姻存續期間，但因房屋B的購房來源於甲男的婚前財產，且未添加婚後收入或乙女的個人財產，故根據《婚姻法》的相關規定：“夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。”所以對於房屋B來說，它是由甲男的婚前房屋轉化為貨幣又轉化為房產，這只是資產形態上的變化，故應認定為仍屬於甲男的個人財產。而後甲男將該房屋B再次轉賣於第三人，系由於房價上漲而產生的收益，故該收益應屬於自然增值。根據我國《婚姻法解釋（三）》第五條規定：“夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。” 《婚姻法》第十七條規定：“生產、經營的收益歸夫妻共同所有。”故該房屋B的自然增值應屬於甲男的個人財產。

第二種意見認為，甲男與乙女登記結婚在前，甲男出售原房屋另購新房在後。除法律規定和雙方另有約定外，原則上婚後所得都應認定為夫妻共同財產。故房屋B應屬於夫妻共同財產，故轉賣房屋所得增值收益也屬於夫妻共同財產，離婚時應當依法予以分割。

筆者認為，上述第一種意見是適當的。理由是：

本案中甲男雖然是在婚後另行購買的房屋B，但不能機械地認為只要婚後購買的財產就屬於夫妻共同財產，還要審查購買房屋的資金來源。根據民法的基本原理，貨幣形式和其他財產形態之間的轉化並不改變所有權的性質。還有一些國家法律明確規定，夫妻個人財產的替代物應認定為屬於夫妻一方的個人財產。故本案中的房屋B應屬於男方的個人財產。

關於增值部分應如何認定，筆者認為，應結合具體情況進行分析，如果一方婚前的房屋，在婚後只是單純的居住或者持有，沒有對房屋進行特別處分或者翻建、裝修等，且該房屋增值，只是因為市場因素導致的房價上漲，那麼這部分增值應屬於自然增值，根據法律規定，應屬於一方的個人財產。但如果該房屋在婚後並不是用於居住，而是屬於投資，比如有人買房不是為了居住而是為了炒房賺取差價，或者將該房屋進行了轉投資或其他增值處理，例如翻蓋、裝修等，因此而導致的房屋升值，則應屬於投資經營收益的性質，故應當屬於夫妻共同財產。

關於乙女用其住房公積金對房屋B進行裝修的問題，應考慮裝修款的來源及相應的折舊因素，由甲男對乙女進行合理補償。雖然，《婚姻法司法解釋（二）》第十一條規定：婚姻關係存續期間夫妻雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金，屬於夫妻共同財產的範圍。但前提是該住房補貼、住房公積金是婚後所取得的。通常情況下，個人住房公積金賬戶中的數額可能包括婚前取得和婚後取得兩個部分，婚前的部分應屬於個人財產，婚後部分應屬於夫妻共同財產。本案中，乙女用婚前公積金50000元進行裝修，則應認定為屬於乙女的個人財產。由於裝修材料已添附到房屋上，成為房屋不可分割的組成部分，故離婚對房屋價格進行整體評估時，應一併考慮房屋的實際裝修狀況，故300萬元房屋總價中應包含房屋裝修部分。甲男應對乙女進行適當補償。

（二）關於乙女將婚前房屋婚後進行出租，以獲得的租金收入應如何認定的問題，也存在兩種意見：

第一種意見認為，對於一方個人所有的房屋婚後出租取得的租金收入，應確立一個推定原則。即一方婚前所有的房屋在婚後所得的租金首先推定為夫妻共同所有，但若房屋所有人有證據證明房屋出租的經營管理僅由一方進行的，則該租金收入應歸房產所有人個人所有。比如發佈租賃信息、尋找租戶、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均是由房屋所有人負責，另一方從始至終沒有參與，對於經營出租房屋並無任何貢獻。此種情況下應認定房屋租金歸屬房產人個人所有。

第二種意見認為，雖然房屋租金在民法理論上認為屬於法定孳息，僅僅從法律定義的角度分析，房屋租金是依據租賃合同收取的法定孳息，應當歸租賃物的所有人所有。但是，租賃行為本身也是一種經營活動，也需要付出時間、精力和勞動。考慮到租金與單純的銀行存款利息不同，出租方對房屋還有維修等義務，租金的獲取與房屋本身的管理狀況密切相連，需要投入一定的管理或勞務，故將租金認定為經營性收益比較適宜。尤其對那種夫妻一方依靠房租收益維持生計的情形，如果將一方所有的房屋婚後出租的租金收益認定為個人財產，而另一方的工資、獎金收入則屬於夫妻共同財產，結果顯然是極不公平的。

筆者贊同第二種意見。

從目前的主流觀點來看，越來越注重家務勞動價值，認為家務勞動應當於外出工作、投資經營具有平等的地位和價值。特別對於一些全職太太或全職老公來說，在家帶孩子或者照顧父親，進行家務勞動，不比在外工作輕鬆，何況有些夫妻，是為了滿足另一方的工作需求，而不得已而放棄了自己的工作，所以，對於界定夫妻共同財產時，應考慮這部分的勞動與貢獻，公平處理各方財產。另外，從證據的角度來說，判斷一方是否對經營出租房屋作出過貢獻，恐怕也有一定的難度。

所以在界定本案中的房屋租金性質時，應綜合考慮各方因素。如房屋所有權一方，有證據證明，該出租行為始終是由其一人操作，另一方對此沒有付出過任何勞動與貢獻，則可以認定為該租金為其一方個人財產。反之，該租金應屬於經營性收益性質，應認定為屬於夫妻共同財產。

律師感悟：

關於一方婚前房產，在婚後進行出租所獲租金收入，或者房屋增值收益，到底是屬於一方個人財產還是夫妻共同財產的問題，其實法律界也是說法不一，存在爭議。根據本律師的多年辦案經驗來看，要想確定上述財產的性質，還要結合實際情況，當事人證據等綜合判斷。作為一名律師，我想說，世上沒有絕對的公平與正義，法律也存在一定的滯後和不完善性，所以，法院的判決只能儘可能照顧大多數的人利益，維護基本的公平與正義，甚至會經常存在同案不同判的現象。正是如此，才需要律師在其中發揮巨大作用。律師的工作目的就是力求讓法官採信我方的觀點，為當事人爭取最大的權益。但是，請您在諮詢律師時，特別是那些存在法律爭議的問題時，不要企圖律師給你提供出 “ 標準” 答案，因為有些案件沒有 “ 標準” 答案。