5月30日，惠州市公共資源交易中心，一宗位於小金口金源片區的商住地成交。此前，最近的交易宗地是去年10月金融街置業溢價競得橋東地塊。與往年相似，2019年的土地市場將在下半年進入活躍週期。
日前，記者從惠州市自然資源局公示的《2019年度惠城區供地計劃（經營性用地）》獲悉，從當前階段開始，惠城區河南岸、橋東、小金口、馬安等多個片區都將集中推地，全年土地供應總規模達283.4萬平方米，其中商住用地204.1萬平方米，產業及配套用地79.3萬平方米。
“二手市場的好地塊已基本消化完了，掛牌市場也沒有動靜，過去半年的土地市場有點冷。”某開發企業負責人受訪時稱，粵港澳大灣區建設如火如荼，行業投資看好惠州，拿地拓展布局的訴求很強烈。下半年多宗地塊入市將帶來市場又一輪競奪，惠州樓市專家表示，優質地塊入市緩解市場“飢渴”是好事，但在當前市場狀況及信貸金融環境下，開發企業拿地仍需謹慎，應根據自身融資能力量力而行。
市場需求旺盛▶▶城市發展提速各路房企搶灘佈局
惠州樓市近期回暖，城區土地交易市場開始活躍。5月30日，深圳市瑞德企業管理有限公司耗資4.4億元、溢價14.8%競得惠城小金口一宗商住地，打破了市場半年來的沉寂。
“宗地出讓引發高度關注，多家企業參與競拍，可見市場需求仍旺盛。”某開發企業負責土拓的工作人員介紹，儘管市場銷售對比前兩年有下降，但是惠州城市發展的潛力有目共睹，房企大鱷仍紛紛搶灘佈局。
前幾年，碧桂園集團、恆大地產、海倫堡集團、中洲控股、新力地產等多家房企搶佔先機，在惠州發展的項目均超過20個。新城控股、華潤、金融街、榮盛、偉業、藍光、龍湖、美的等後來者也加緊發力，通過兼併收購等方式實現進駐。在外地房企加速佈局的同時，長期深耕惠州市場的本地老牌房企德威集團、隆生企業也奪得多片區的土地儲備。
“很多企業希望在惠州深耕佈局，目前只是拿到‘入場券’而已。”惠州樓市專家、世聯行粵東公司董事總經理周玉仁認為，在大灣區發展背景下，區域軌道交通建設提速，企業的開發熱情高漲，這從各方面反饋的信息可以感受到。周玉仁表示，土地市場相比前兩年的火熱，當前顯得有些平靜，一方面，二手土地市場的地塊經過前期消化已經不多；另一方面，政府掛牌市場一直沒有動靜，以惠城區為例，從去年四季度以來半年多沒有規模宗地（面積超1萬平方米）推出。查閱惠州市公共資源交易中心土地與礦業網上掛牌交易系統信息發現，最近一宗商住地塊交易是在2018年10月23日，金融街（深圳）投資有限公司以17億元競得惠城橋東文頭嶺鹿江瀝9萬平方米商住地塊。
惠城小金口2萬平方米宗地成交打破了這一局面。記者從惠州市自然資源局瞭解到，接下來土地市場將走向活躍，進入三四季度，在金山湖、橋東、馬安和小金口各大新興住宅發展片區都將推出多宗地塊，滿足城市及產業發展需求。
土地推售提速▶▶多片區集中推地下半年將現供應潮
今年春節期間，惠州市精力科技有限公司拿下了一塊馬安工業發展集中區的工業用地。據惠州市公共資源交易中心掛牌系統信息顯示，進入6月，惠城區河南岸、小金口金源片區、馬安工業發展集中區（北）等將有多宗經營性用地出讓，其中小金口金源片區商住地塊面積達77909平方米。“這塊地5月初公示後，我們公司一直在關注，前期計算和後續開發運營以及競價空間等都做好了核算，只要符合預期會毫不猶疑地拿下。”某大型房企惠州公司負責人介紹。
根據《2019年度惠城區供地計劃（經營性用地）》，在商住用地供應方面，二季度推出的水口鹿江瀝和河南岸河橋片區組合地塊分別達6萬平方米和16.3萬平方米。三季度的重點供應區域為大江北片區，其中，小金口金源片區組團地塊面積達43.5萬平方米，江北東區和汝湖大良村也分別有15.5萬平方米、9.5萬平方米的商住地塊推出。
最集中的土地掛牌週期依然在年末。進入四季度，橋東、金山湖、馬安等片區將集中推地，其中湖山農場地塊總規模達27.3萬平方米，橋東文頭嶺、馬安大瀝口和西壩仔區域將聯合推出62.2萬平方米的土地。
“雖然最後不一定能夠如期推出，但從公示的土地信息來看，下半年大量優質地塊入市已基本成定局。”周玉仁表示，這對於開發企業無疑是好消息，也將迎來激烈的競拍，企業應保持理性，結合市場和自身情況決定策略。
■專家觀點
上海市城市經濟學會高級經濟師顧海波：
政府需優化規劃引導新區精細發展
顧海波指出，任何城市的房地產市場發展都是風險與機遇並存，開發商斥資拿地是題中之義，但應該充分考慮自身的融資和運行條件，而不是盲目競拍拿地。從惠州2019年的土地供應情況來看，惠城的橋東、馬安、小金口、河南岸等多個區域均有大宗土地推售，意味著城市新興片區的發展正在提速，主管部門應做好精細化指引，做好規劃和限制開發強度等，完善新區建設。
顧海波介紹，惠州提出建設國內一流城市的目標，在粵港澳大灣區發展的利好背景下，各方資本扎堆進駐，城市開發建設將進入快車道。“這個時候最能考驗城市政府部門，要儘快完善區域指引，讓城市規劃走在資本的前面，有序引導企業按照既定要求規範發展是關鍵。”顧海波表示，只有這樣才能夠推動城市的高質量發展，而不是千城一面，各片區都大同小異。
世聯行粵東公司董事總經理周玉仁：
嚴控市場風險 競地量力而行
“惠州年內有多達200萬平方米優質地塊入市，這絕對是令人興奮的事情。”周玉仁介紹，從首宗商住地競拍來看，後續規模更大、區位更優越的地塊入市將帶來更加激烈的競爭。
周玉仁表示，開發企業應有清晰的中長期發展目標，畢竟單個項目的開發一半需要2—4年，政策層面的潛在風險需要關注，看自身是否有足夠的資金和能力應對階段性市場下行或銷售不暢，是否有足夠的利潤空間等。他介紹，尤其是中小企業，一定要避免盲目入市高價拿地，要有效保障資金鍊通暢。
■聚焦
惠城今年計劃供地39宗
近七成為產業及配套用地
查看《2019年度惠城區供地計劃（經營性用地）》，記者注意到，39宗用地供給列表中共有17宗用地為工業用地，面積56.2萬平方米。與此同時，另有10宗用地為商服、科研、教育、文化等產業及配套用地，供地規模為23.1萬平方米，這也意味著2019年惠城區保障產業及配套設施建設用地規模達到79.3萬平方米。
“實體經濟是城市發展的基礎，有力保障產業項目落地和城市配套實施用地意義重大。”市自然資源局相關負責人介紹，結合各類型產業用地供應的分佈，從產業和配套兩方面著手，在不斷推動產業項目落地實施的同時，不斷推動城市功能的完善，為惠州建設國內一流城市提供助力。”
結合惠城區年度280萬平方米左右的供地規模，記者發現，79.3萬平方米產業用地宗佔比規模為30%左右。
在全市層面，未來新增建設用地指標六成以上都將用於工業項目。該負責人直言這一土地供應預期將一直堅持，但他也表示，結合三縣四區各區域的產業佈局情況、區域城市功能的不同，以及各自的發展實際情況在具體呈現上也將有所差異。作為主城區的惠城，主要功能是城市商務、經濟文化中心和住宅生活組團，再加上部分因拆遷等問題延後的地塊供應，主體表現為商住用地供應。
結合各縣區的發展實際，記者注意到，在仲愷高新區、大亞灣經濟開發區等兩個集中產業區，土地供應環節已不再安排商住地塊開發，均為用於支持產業發展的各產業類型用地，而房地產開發則主要依託於城市更新、村民留用地整合開發等方面工作的推進。
此外，在惠陽、博羅、惠東和龍門等縣域市場，土地供應也將明顯向產業用地傾斜。優先集中向引入的產業項目和城市功能配套完善等項目供地，推動城市經濟的有序發展。
市自然資源局相關負責人表示，結合城市發展進程，該局將不斷優化土地供應機制保障惠州城市產業的有序發展，將土地資源優勢充分轉化為經濟效益優勢。該負責人說，該局將不斷強化用地指標的精準化和差別化投放，優化全市的產業和城市建設用地佈局，在加速項目落地的同時，有序引導城市形象和風貌的優化改善。
■延伸
惠城年內首宗商住地溢價成交
雅居樂集團斥資4.4億佈局北站高鐵新城
沉寂已久的惠州土拍市場迎來了新動向。5月30日，惠州市公共資源交易中心土地與礦業網上掛牌系統顯示，一宗位於惠城區小金口湯泉片區，掛牌編號為GP2019—3的20181.7平方米麵積的住宅、商服用地順利出讓。經過多家企業多輪爭奪，最終被深圳市瑞德企業管理有限公司溢價14.8%，以44130萬元競得。值得注意的是，這也是惠城區今年順利出讓的首宗商住地。
據市公共資源交易中心信息顯示，該宗地使用權面積為20181.7平方米，計算指標用地面積24792平方米，最高規劃建築總面積為76855平方米，容積率小於等於3.1。用地屬性則為住宅、商服，其中住宅土地年限70年、商服40年。
記者注意到，該宗地掛牌起始價格為38430萬元，結合44130萬元的成交價，溢價率達到14.8%。再綜合用地面積和建築面積情況，該宗地地面單價和樓面地價則分別達到21866元/平方米，5742元/平方米。
據該宗地掛牌交易須知信息，與去年的土地掛牌交易雷同，該地塊也採取“限地價、競自持”方式，但最終價格並未達到57630萬元的限制金額。交易信息顯示，該宗地開發投資總額不少於61500萬元（含地價,不含地價溢價部分），地塊交付之日起一年內需動工建設，3年內建設竣工。
交易須知還要求競得人承擔湯泉B05—17—03—01號地塊東側的密路網（包括雨水管和汙水管）建設，由市政工程行政主管部門實施建設監管，建成驗收合格後無償移交市政工程行政主管部門，開放給公眾使用，有效完善周邊的市政配套設施。
具體到競得人企業深圳市瑞德企業管理有限公司，記者查閱中國企業信用檔案庫信息瞭解到，該企業為深圳市雅生實業有限公司（雅居樂集團的全資子公司）的子公司，這也意味著雅居樂集團在惠州佈局雅居樂白鷺湖、雅居樂花園以及雅居樂御賓府之後再度拿地開發。
對此，行業觀察人士指出，從地塊所處區位以及最終的交易價格來看，伴隨粵港澳大灣區的發展，惠州城市的發展前景正在進一步被投資企業的看好，與此同時，贛深高鐵北站區域新城建設進程也在不斷提速，這也進一步加大了企業集聚開發的意願。該觀察人士表示，該區域作為新興的城市人居組團，將成為城市土地集中供應的重點區域，隨著更多企業集聚拿地，區域的開發進程也將不斷提速。
來源：南方日報，張峰。
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