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引言
大幅折價拍賣，為何還如此不受待見？
來源 | 贏商網（ID：winshang）
作者 | 周彩雲
6月27日，廣州珠江新城最大單體購物中心——太陽新天地開始在阿里拍賣網上開拍，起拍價28.84億元，競拍時間從2019年6月27日10時至2019年6月28日10時止（延時除外），截止6月28日10時拍賣時間結束，仍無人競拍，宣告太陽新天地此次拍賣流拍！不過，圍觀人數卻高達1.5萬人次。值得注意的是，拍賣標的評估價為41.2億元，起拍價僅為估值的七折。
珠江新城15萬平方米“地標”購物中心，慘遭七折拍賣，為何還如此不受待見？
在一個月前，太陽新天地物業拍賣已經在網上掛牌，引發眾人關注。5月23日，廣州市鐵路運輸中級人民法院對外發布的【（2018）粵71執52號】公告顯示，將於2019年6月27日10時至2019年6月28日10時止（延時除外），在淘寶網司法拍賣網絡平臺上對位於廣州市天河區馬場路36號整棟商業項目進行公開拍賣處置。第一拍起拍價28.84億元，凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買。
拍賣標的具體為：廣州市天河區馬場路36號B101房（負一層）、B102房（負一層）、101房、102房、103房、201房、301房、401房、501房、601房、701房、801房、901房和負二層車位（社會停車位,B214號-B224號、B276號-B294號、B2101號-B2131號、B2140號-B2148號、B2159號-B2165號）77個、負三層車位317個（B372號-B3388號）、負四層車位（戰時人防,B401號-B408號、B410號-B4407號）406個共計813套房產、車位，建築面積100191.8979平方米，評估總價為人民幣4120420000元（該評估價值已包含土地使用權和建築物的價值，未包含未來發生轉讓時應繳納的稅、費等款項）。上述拍賣物業包括了太陽新天地購物中心主要物業。
01
商業價值預估高達70億元
據瞭解，太陽新天地購物中心位於廣州珠江新城CBD商圈東部馬場路，臨近廣州主幹道黃埔大道，總建築面積達15萬平方米，地上8層，地下4層，配備1200多個專屬車位。購物中心於2012年開業，定位歷經數次調整，從最初“高冷”的輕奢定位到“國際快時尚聚集地”，再到去年最新定調為“家的N次方”，引入家庭概念。項目主要客群是珠江新城白領人群及周邊居住人群。據贏商大數據產品贏在選址顯示，太陽新天地目前工作日日均客流量達2.5萬人次，節假日客流量2.3萬人次。
圖片來源：贏商大數據-贏在選址
拍賣公告顯示的估值41.2億元，僅是物業估值，另據興業銀行廣州管理部發布的分析報告，從太陽新天地購物中心的商業價值看，珠江新城商業物業近年價值上升較快，按首層每平方米20萬元計，僅首層9851.98平方米價值就約20億元，購物中心正常運作商業價值可達70億元。
如此划算的資產，為何落到大幅折價也無人敢買的境地？這與太陽新天地背後繁雜沉重的債務和股東之間的矛盾紛爭有關，據瞭解，太陽新天地主要股東百嘉信和華駿實業都深陷民間借貸。
據天眼查顯示，廣州華駿實業共有司法風險36起，民間借貸法律訴訟7起，被執行人4起，列入失信被執行人1起。百嘉信集團司法風險38起，民間借貸法律訴訟7起，被執行人3起，列入失信被執行人1起。
拍賣公告也特別提醒存在風險，本案執行標的存在多次抵押，因眾多抵押權人享有優先受償權，存在執行款金額不足導致無法支付競買人墊付費用的可能。
太陽新天地控股股東授權代表呂碧在拍賣前的發佈會上也表示，“太陽新天地確實是好資產，但客觀上存在的問題的確很複雜。”希望潛在買家在參與拍賣前能充分調研瞭解清楚公司的歷史欠稅及負債、存在的長租約問題及各類查封等一系列問題。
02
誰的太陽新天地？
據拍賣資料顯示，太陽新天地的產權人為廣州華駿實業有限公司。據天眼查資料顯示，華駿實業為百嘉信集團全資子公司，控股太陽新天地70%股權，百嘉信集團持有太陽新天地30%股權，而百嘉信集團則由瑞晟公司持股40%，上海訾希持股30%，北京萬士豐持股30%。
6月20日，太陽新天地召開了新聞發佈會，解釋了拍賣事宜。發佈會由百嘉信集團與其控股股東北京萬士豐實業有限公司、上海訾希商務信息諮詢合夥企業共同召開，持股40%的瑞晟公司卻沒有參與。
發佈會上，控股股東授權代表呂碧坦言，由於投資失利，導致太陽新天地債務纏身，承擔的債務將近30億元。因無法償還貸款，周遭債權人步步緊逼和集團經營不善，股東無力共同化解此次債務危機。
新聞發佈會還爆出了股東之間的糾紛，但各執說辭。呂碧君稱瑞晟公司利用公章聯合第三債權人廣州金瑞泰小額貸款有限公司共同成立了廣州戎威物業管理有限公司（下簡稱“戎威”），用於接管太陽新天地商場的日常經營。但控股股東和百嘉信集團並不承認戎威公司的合法性，並已正式起訴戎威公司和相關高管。
03
商場正常運營，新一輪調改進行中
據瞭解，太陽新天地去年下半年開啟新一輪調改，重新定製“美好家庭生活提案”，對商場硬件，品牌組合等各方面進行改造，預計將引進超過400個品牌，每個品牌門店以“小而美”形式呈現，同時提倡“去零售化”和“去服飾化”，增加生活體驗類品牌，以此增強商場的可逛性，此番調整預計用兩年時間完成。據贏商大數據顯示，目前太陽新天地開業門店共162家，其中佔比最大的是餐飲業態，為30.01%，零售類佔比26.39%，文體娛業態佔比17.22%。
圖片來源：贏商大數據-贏在選址
目前，購物中心處於正常運營，近期還新開了多家門店，還有部分商鋪處於圍擋中。然而，這場引發業界高度關注的賣身風波和股東撕逼戰，接下來會否對商場運營及商家入駐信心造成負面影響，還不得而知，贏商網將會持續關注！
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