2017年一季度的樓市，調控愈緊，但大型房企均創造了有史以來的季度銷售新高，甚至超過了火爆的2016年首季。
4月5日晚間，龍頭房企萬科公告顯示，1-3月份公司累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元，同比去年一季度的752億暴增近100%。
當日，恆大、融創、綠城、世茂等房企亦公佈首季銷售業績，均實現大幅增長。
在調控頻密的一季度，是什麼讓房企的銷售不降反增？多位房地產業內人士指出，一季度調控雖嚴，但市場中充斥著買漲不買跌的恐慌性心理，也有許多購房者擔心資格被限提前入市，導致需求大增。
而在房企這一面，如萬科、融創、中海外等對全年市場判斷並不樂觀，不排除在一季度和上半年加緊出貨；此外，房地產銷售存在滯後效應，一季度數據部分反映的是去年年底的狀況。
自去年10月份進入新一輪調控以來，各地樓市熱度不減，引得3月下旬開始調控史無前例地加碼，超過了2011年的力度。在這種高壓之下，疊加信貸收緊，一季度已至高位的樓市，或將在二季度迎來下行。
一季度的樓市“怪象”
2016年四季度以來，已有40多個城市出臺了房地產調控政策。億翰智庫根據調控力度不同將各城市進行分類，其中北京、杭州、廈門等城市排在前列，調控沒有最嚴，只有更嚴。
以北京為例，“認房又認貸”，二套房首付比例提高至60%－80%，幾乎完全“去槓桿”，投資性需求徹底被打壓。
更多三四線城市/縣級市也加入調控行列，如環京的香河、固安、涿州。部分城市還推出“限售”手段。比如廣州拿到房產證兩年後才能賣，該政策在過往調控中幾乎沒有出現過，目前已有青島、廣州、福州、杭州、廈門、北京出臺了“限售”。
然而在如此嚴厲的調控之下，一季度主流房企仍然實現了逆天的銷售，萬科同比暴增100%並非個案。其他已公告業績的如融創一季度實現合約銷售金額455.0億元，同比增長81%；1-3月恆大累計合約銷售金額約1069.3億元，同比增長近50%。
另據億翰智庫數據，碧桂園一季度銷售金額近1500億元，同比大增239%；新城、魯能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。
伴隨各家房企的銷售大增，2017年一季度，房企各梯隊門檻值也快速提高，TOP10門檻值同比增長超60%，達到331億元。
而在房企逆天銷售的背後，出現了房價越高，需求越猛的現象。一季度各大城市房價未見明顯下跌，甚至北京、廣州等地還在上漲，但購房需求卻愈發猛烈。
億翰智庫指出，一季度熱點城市供給有限，去化週期短，這些城市的房地產投資被認為是價值投資，加之購房者“買漲不買跌”的投資心理，導致需求越來越猛。
這種現象在部分城市表現得更加明顯。以廣州為例，一向溫吞的廣州在今年一線城市中表現最為搶眼。陽光家緣數據顯示，2017年一季度，廣州一手樓網籤成交28818套，同比上升28.79%；一手住宅網籤均價為16863元/平方米，同比上漲6.97%。
這種態勢還在延續。上週（2017.03.27-2017.04.02）廣州全市共網籤一手住宅5893套，環比上升82.11%，成交均價17879元/平方米，環比上漲8.38%。
二季度或迎降溫
經歷了一季度的狂歡之後，房地產市場在自發調整、以及調控加碼下開始逐漸改變，尤其是在調控最嚴的北京。
國信證券分析師餘晶晶指出，從2017 年前兩個月的數據來看，全國商品房銷售面積累計同比增長25.1%，主要得益於三、四線城市的銷售增長。而30 大中城市商品房成交面積持續負增長，1 月份同比-36.3%，2月份為-4%。
從歷史來看，三、四線城市的銷售和價格同比增長一般同步或者略滯後於一、二線城市。30 大中城市的銷量同比均在2016年3 月觸頂；一線城市和二線城市的價格同比分別在2016 年9 月和11 月觸頂，預計三、四線城市的增長也將在近期達到頂部。
開發商們對未來的判斷也趨於謹慎。在3月底的業績會上，融創中國董事長孫宏斌直言，他對接下來的市場非常悲觀。
而萬科總裁鬱亮則預計，如果沒有大的宏觀金融貨幣環境變化，未來的房價走勢應該趨於穩定，長期漲幅不應該高過居民收入增幅，短期來看則是有漲有跌，不再是單邊上漲。
也就是說，房價暴漲的可能性在減小，而房價下跌的風險相比以前在增加。萬科已經做好了準備，迎接有些城市可能到來的房價下跌。
從開發商的資金來源來看，2017年2月，房地產開發資金來源累計同比降至7%，去年全年為15.2%。自籌資金的比例從35%下降至30%，定金及預收款以及個人按揭貸款的比重也分別下降了2-3個百分點，國內貸款占房地產開發資金來源的比重達到21.8%，是自2015年以來的最高點。
這也就是說，房地產各項資金來源增速都出現明顯下滑，仍然只能更多地依靠銀行貸款。
但是，國信證券指出，由於2017 年貨幣政策整體轉向穩健中性，M2 目標增速由13%下調至12%，而政府對於房地產開發貸款的監管將會更加嚴格。
而作為開發商最為重要的資金來源之一，2017 年前兩個月，新增個人購房貸款佔新增銀行貸款的比重也已經下降至28%附近。該比例在2016年7月曾達到90%，11月和12月也分別達到62%和35%。
餘晶晶認為，2017年房地產開發投資的資金到位情況將會進一步轉差，預計房地產開發投資同比增速將從二季度開始持續下行。
鬱亮指出，房地產調控從原來的“兩限”到現在的“四限”，短時間對於控制房價過快上漲，建立一個合理預期是有效果的。
但長期來看，要穩定熱點城市房價，還是要靠增加供應。和全國的情況不同，這些城市人口還在持續流入，新增需求依然旺盛。而且，這些城市增加供應也是完全可能的。
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