律師提醒（物業常識）
1、什麼是前期物業管理？有什麼規定？
前期物業管理，是指住宅出售後至業主委員會成立前的物業管理。它有下列規定：
（1）新建商品住宅出售單位應當在出售住宅前制定住宅使用公約，與其選聘的物業管理企業簽定前期物業管理服務合同，並報物業所在地的區房地產管理部門備案。
（2）新建商品住宅出售單位與住宅買售人簽訂住宅轉讓合同時，應當將住宅使用公約、前期物業管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉讓合同的附件。
（3）住宅使用公約不得與法律、法規相牴觸。
（4）新建商品住宅出售單位在前期物業管理期間，不得使用物業維修基金。
（5）新建商品住宅出售單位在前期物業管理服務費用，由住宅出售單位承擔，自新建商品住宅交付使用之日至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費用，由住宅出售單位和買受人按照住宅轉讓合同的約定承擔。
新建商品住宅交付使用時，除住宅轉讓合同另有約定外，物業管理企業不得向住宅買受人收取任何費用。
住宅使用公約至業主大會或者業主代表大會審議通過的業主公約生效時終止。前期物業管理服務合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止。
住宅出售單位違反上述五項條款的，由市房地局或者區房地產管理部門責令其改正，可以並處一萬元以上五萬元以下的罰款。
2、物業服務企業服務的範圍及內容有哪些？
依據《普通住宅物業服務等級標準》的規定，物業服務企業服務的範圍及內容有：
（1）基本要求：包括各項管理制度、管理人員要求、服務時間和日常管理與服務等。
（2）房屋管理：包括巡查房屋共用部位（單元門、樓道通道、以及其他部位的門窗、玻璃等）、設置樓棟單元標識等。
（3）公共設施設備維修養護：包括室外健身設施、休閒桌椅、路燈、樓道燈、安全標識、電梯、消防設施、設備等。
（4）協助維護公共秩序：包括人員要求、門崗、巡邏崗、技防設施（監控崗）、車輛管理、各種應急預案等。
（5）公共區域清潔衛生服務：
①樓內公共區域：包括地面和牆面，樓梯扶手、欄杆、窗臺，消防栓、指示牌等公共設施，公共燈具，門、窗和玻璃，雨搭、屋頂，垃圾收集，電梯轎廂；
②樓外公共區域：包括道路、場地、綠地，宣傳欄、小品、健身器、桌椅等，垃圾廂房，果皮箱、垃圾桶，消毒滅害等。
（6）公共區域綠化日常養護：包括草坪修剪、清雜草、灌排水、施肥、病蟲害防治，樹木修剪、施肥、病蟲害防治，花壇花境佈置、灌排水、補種、修剪、施肥、病蟲害防治等。
3、哪些物業管理服務事項應當在物業管理服務合同中約定？
物業管理服務合同中當事人應當約定下列物業管理服務事項：
（1）住宅共用部位、共用設備的使用管理、維修和更新；
（2）物業管理區域內公共設施的使用管理、維修和更新；
（3）電梯、水泵等房屋設備的運行服務；
（4）保潔服務；
（5）保安服務；
（6）物業維修、更新費用的帳務管理；
（7）物業檔案資料的保管。
4、物業服務企業的資質等級與收費標準等級有關聯嗎？
沒有關聯。物業服務企業資質是企業執業的資格認證，它是對企業規模和經營範圍的規範，沒有資質的企業不能從事物業管理經營。資質分為一、二、三級三個級別，新設立的物業服務企業資質等級為三級，暫定期一年，由相應的管理部門頒發資格證書。收費標準等級是依據物業服務企業提供的相應服務標準而確定的，一級資質的企業可以按合同提供三級標準服務並按三級服務標準收費，三級資質的企業也可以按合同提供一級標準服務並按一級服務標準收費。所以，二者之間沒有必然的關聯性。
5、業主或物業管理公司能否擅自利用物業共用部位及共用設施設備？
業主不可以擅自利用。但是物業公司根據服務合同約定，從業主利益出發可以視情況利用。
6、物業服務企業能罰款嗎？
不 能。罰款是一種行政處罰行為，物業服務企業不是行政主體，因而沒有罰款的權力。處罰權只能由行政機關、司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權範圍內行使。業主與物業服務企業之間沒有任何的行政管理的法律關係，他們之間是一種平等的民事合同關係，所以物業服務企業不能對業主進行罰款，但如果業主確實違規，對小區公共部位、共用設施、設備等造成了損害，物業服務企業可以要求業主進行賠償。
7、業主有權審查物業管理企業的收支嗎？
沒 有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務知識，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業主都可以濫用自己的查賬權，這樣只能嚴重干擾管理公司的正常運作。
8、物業管理服務收費的標準有何規定？
物業管理服務收費的標準按照下列規定確定：
（1）已售公有住宅的收費標準，由市物價局會同市房地局制定；
（2）普通內銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會在區物價部門會同房地產管理部門規定的基準價的浮動幅度內協商確定。
（3）高標準內銷商品住宅和外銷商品住宅的收費標準，由物業管理企業與業主或者業主委員會協商確定。
其他服務項目的收費，由物業管理企業與業主委員會或者業主、使用人協商確定。
9、物業管理服務收費包括哪些項目？
物業管理服務收費包括下列項目：
（1）管理費，用於物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理，物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務；
（2）房屋設備運行費，用於電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用；
（3）保潔費，用於物業管理區域內日常保潔服務所需的費用；
（4）保安費，用於物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用；
（5）維修費，用於物業維修服務所需的費用。
上述第（1）、（2）、（3）、（4）項費用按月分項計算，第（5）項費用按實際維修項目計算。
10、以什麼面積收取我的物業管理費？
房產證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準；房產證辦理以後，以實測後的建築面積收取物業管理費。