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今天，經過前期的意向登記、資格審查、公開搖號等準備工作，海淀區唐家嶺集體建設用地建設的927套租賃住房，正式面向海淀區保障房家庭開展現場選房、簽約入住。這是北京市利用集體建設用地建設租賃住房的第一批試點項目。
【京房字】從相關部門瞭解到，今後五年，北京將繼續加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃，建設租賃住房50萬套，並主要通過集體建設用地安排。
這意味著，今後這五年裡，北京將提供數十萬套這樣的租賃房。這是一個非常驚人的數字，影響的人群也非常龐大。【京房字】今天就好好聊聊這種租賃房。
PART 1 50萬套租賃房大部分都是這樣的
說到唐家嶺，可能很多人的第一印象就是當年被媒體報道的那個著名“蟻族”聚居地，數萬人擁擠的租住在私搭亂建的出租房內，引發了社會的廣泛關注。
2010年，北京市啟動唐家嶺地區整體騰退改造工程。包括建設農民回遷房，安排集體產業用地等，同時為了解決地區外來人口的住房需求，唐家嶺地區還在村集體建設用地上建設租賃房。
唐家嶺集體建設用地租賃房項目共可提供租賃住房2176套，此次選房入住的是已竣工的927套房源。
按照政府統一躉租、確保不改變租賃性質的原則，唐家嶺租賃住房項目已由海淀區住房保障事務中心整體躉租，租期十年，統一進行出租、運營和管理。
為了保障農民利益，租賃住房由政府按市場價格躉租過來，再向保障房家庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。
唐家嶺並不是唯一一個試點，從2011年起，北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐家嶺、昌平區北七家鎮等5個集體建設用地地塊開展了租賃住房項目試點，可供應租賃住房1.28萬套。
這些租賃房面向周邊產業園區職工、外來務工人員出租，或者由區政府按市場價格整體躉租作為公租房，面向城鎮中低收入家庭出租，擴大保障性住房籌集渠道。
今年年內，北京市集體建設用地建設租賃住房項目將陸續完成選房入住工作。
這5個試點項目主要分佈在重點產業功能區周圍，都具有大量且穩定可期的租賃需求。
比如唐家嶺項目，去中關村和上地這兩個IT產業聚集地通勤非常便捷；平房鄉項目則臨近CBD中央商務區；溫泉351項目作為海淀區創客人才公租房試點項目，打造雙創示範基地；北七家鎮項目受眾人群主要為未來科技城企業員工以及中關村科技園區昌平園區企業人才。
從今年開始，集體建設用地租賃房的試點將大規模擴大，未來將大到足以影響北京市整體租賃市場的程度。
因為在北京市上月公佈的未來五年住宅用地供應計劃中明確，今後五年全市住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。
而未來五年建設的50萬套租賃房，主要將通過集體建設用地來安排。
這意味著，5年裡北京將提供數十萬套這樣的租賃房。
PART 2 地段好、租期和租金又穩定
其實，這種租賃房如果建設、管理得當，會是一個“一舉多得”的好東西。
首先是位置好。雖然它們叫“集體建設用地租賃房”，但千萬別簡單地聯繫到是去農村租房。
因為城市發展的迅速，北京很多的村，其實都在快速的城市化中，不經意就“變身”了中心城區。
前幾年進行城鄉結合部改造的很多村，都位於城市規劃中的中心城區。
比如豐臺的西局村，就位於西三環和西四環之間，這樣的地段，很多開發商的豪宅項目都是可遇不可求的。
所以集體建設用地上建設的租賃房，很多都是位於地段較好、交通方便的區域，對於租房者來說，無論是工作，還是生活，都非常便利。
市住建委也表示，未來，北京的租賃住房將重點在毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的區域佈局建設，周邊市政配套設施和公共服務設施相對齊全，交通較為便利，充分解決周邊就業人群的住房需求，促進職住平衡。
另外，這樣的房子，租期和租金都比較穩定，不用擔心老是被迫搬家。
第二點，集體建設用地上建設租賃房，由於土地是村集體的，因此和通過土地市場拿地、再開發建設這種方式相比，初期土地的成本可以節省一大塊兒，大家都知道，其實住房的開發建設成本中，土地的成本其實是最大的。
“由集體經濟組織持有房屋，住房保障部門可以躉租過來，並按照公租房的一整套規則實現規範的出租運營管理。”北京市住建委相關負責人介紹，這樣，相對於徵地開發建設租賃房或公租房而言，政府掏不多的錢補貼承租家庭，補貼針對性更強，效果更好。
第三點，對於村集體和農民來說，這也是一件好事。
過去農民自建房屋無序出租，被俗稱“吃瓦片”，但這樣的“吃瓦片”並不安全，這種無序出租存在很大的安全、消防等隱患。
而如今建設租賃房規範的出租，城鄉結合部的農村也就從過去無序收租的“吃瓦片”，變成了規範的合法租賃，農民也有了穩定的收入來源。村集體經濟也有了增收的渠道。
PART 3 未雨綢繆 防止出現變相“小產權房”
這樣看，集體建設用地建設租賃房確實是好東西，但好東西也需要好的機制和管理，未雨綢繆地防止好政策走樣。
【京房字】專家組認為，集體建設用地建設租賃房首先要破解的是資金難題。
一個租賃房項目的開發建設，需要大量的資金投入，動輒數億元，甚至十多億，這對於一個村集體組織來說，無疑是一個咋舌的數字，很多的村集體無力單獨承擔如此之大的成本。況且租賃房是通過租金獲得收益，成本回收很慢，這使得資金壓力更為突出。
市住建委表示，北京市將加快完善相關支持政策，創新融資模式，多方式籌措資金，可以通過集體經濟組織將土地使用權作價入股，與投資機構、開發企業等單位合作開發經營，收益共享。
【京房字】專家組建議，對於集體土地建設租賃房，還應該加大金融、稅費政策的支持力度，在貸款利率、期限上享受與公租房同等的信貸支持政策。對建設和運營中的有關稅收、行政事業性收費和政府性基金予以減免。
集體建設用地建設租賃房，另一個需要警惕的是，防止變相的“小產權房”。
簡單來說，要防止為了牟取短期的高收益，將集體建設用地租賃房變相“長租”，成為一種變相的“小產權房”。
關於這方面，相關部門也已經有所考慮，並正在研究完善的嚴格監管措施。
比如剛才說到的唐家嶺項目，就是由區住房保障事務中心整體躉租，租期十年，統一進行出租、運營和管理。
再比如朝陽區平房鄉的試點項目，其集體土地所有權、集體土地使用權和房屋所有權歸平房鄉經濟合作社所有，房屋所有權證只按整幢建築核發，均不予分割辦理單元產權證，並註明“租賃住房，只作為短期出租使用，不得出售、轉讓和抵押，不得轉租，不得改變租賃用途。
其房源則將由朝陽區房管局公開搖號，房地產公司不參與房屋分配，實現建設和分配的分離。公租房租住資格將每年一審。
但未來5年建設數十萬套，數量如此之大，很難都納入公租房，這就需要制定一套完善的集體建設用地租賃房的管理政策，引導它們走合規合法的正途。
北京市住建委也表示，北京市將對租賃住房性質和用途進行嚴格監管，租金按周邊市場租金水平確定，充分保障農民利益，凡是租給保障房對象的，還可享受相關稅費優惠政策。
目前，集體建設用地建設租賃房的相關政策正在研究中，【京房字】的專家也參與了這項政策的研究制定。如果您有好的建議，也可以通過留言發送給我們，我們會將這些建議反饋給相關部門。
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