總價千萬起步！這個板塊是南京隱藏富豪區！但未來卻禁止開發……

如果要問南京的富人區在哪，不少人第一反應就是河西中部，畢竟這裡新房均價已經達到了45000元/平米，140平以上、總價600萬以上已經成了河西豪宅的標配，也凸顯這一區域“南京最貴”的身份。

即使是這樣，河西板塊的豪宅仍然以高層為主，低密度住宅鮮少，距離南京“頂豪”的稱號尚有一段距離。而在以剛需、剛改主城的江北板塊，卻有一個隱藏的豪宅板塊——老山，在這片區域內，低密度產品雲集，豪宅總價千萬起步。在南京10大頂級豪宅榜裡，有3個項目來自老山。

盤點：老山豪宅知多少

提起南京老山豪宅，不少人第一反應就是總價2億的綠城玫瑰園“墅王”，其實這還不是南京最貴的房子，同樣位於老山的泰來怡然總價已經達到2.2億。

沿山大道

沿山大道是江北片區老山南麓一條貫穿東西的主幹道，它也是江北路網加密、森林防火、服務老山4A景區生態旅遊功能為一體的重要旅遊通道。而在這條主幹道沿線，附近的項目更是星羅棋佈，其中低密度住宅產品佔據一半以上。目前，老山南麓在售的低密度樓盤主要有金基九月森林、林景象山墅院、明發悅山悅府等項目，而這些項目，皆為總價千萬的低密度豪宅產品。

林景象山墅院

林景象山墅院位於沿山大道的最西端，是通宇地產推出的首個千萬級高端別墅項目，容積率低至0.39，產以獨棟別墅為主。在南京實行禁墅令之後，獨棟別墅已經成為了一種“買一套少一套”的不可再生資源。

項目目前僅餘11戶雙拼及獨棟別墅在售，面積405-740平米，均價約38000-39000元/㎡，總價在1550-3000萬元/套左右。

金基九月森林

金基九月森林和林景象山墅院僅一路之隔，背倚老山森林公園與白馬湖，南接浦口中心城區。該項目為江北老牌豪宅項目，容積率僅0.42，前期規劃有純獨棟、聯排、雙拼等別墅產品，是南京市場上為數不多的低密度項目。

目前項目在售獨棟別墅，面積420-600㎡，420平方獨棟僅剩最後一套，總價1100萬-1800萬，即將加推聯排房源面積350平左右，價格待定。

通宇林語山墅

沿著沿山大道向東，即可到達通宇在老山的又一個別墅項目——林語山墅，該項目為通宇林景熙園的別墅組團，以雙拼、聯排別墅為主。整個項目有8棟24套三聯排，8棟56戶雙拼，公開時間暫不確定。

從同類產品林景象山墅院目前均價和總價來看，通宇林語山墅的定位相當高端，幾乎瞄準了南京的高端改善人群，未來首開入市時，有極大可能步入“千萬級俱樂部”。

明發悅山悅府

明發悅山悅府是目前沿著沿山大道最東端的低密度純新盤。該項目位於花卉大道與沿山大道交匯處，項目容積率1.1，戶型為100-258㎡的5層山景疊墅。

明發閱山悅府售樓處目前已經公開，價格暫時未確定，但已經吸引了不少客戶的關注。從產品及周邊同類項目的價格上看，未來極有可能步入“千萬級俱樂部”。

老山南麓——南京“隱藏”的頂豪板塊

如果要評價南京老山板塊在樓市中的地位，那有一句話來形容最貼切不過：哥不在江湖，江湖卻有哥的傳說。老山板塊很少在媒體上發聲，但它在南京豪宅市場中可以算是鼻祖，板塊內的綠城玫瑰園、山河水、鴻信雲深處等項目，很早就已經名揚豪宅市場。當城南的千萬級豪宅在近年才興起的時候，板塊內的豪宅早就成為“千萬級俱樂部”中的一員。

江北新區規劃

隨著江北新區的批覆，老山板塊作為江北唯一低密度住宅區，原本應該“上天”的板塊，卻一直以項目少、房源少悄悄隱沒在“江北新區”的喧鬧背後。由於板塊內佔據著依託湯泉、珍珠泉等稀缺自然資源，讓瞭解它的人頗為追捧板塊內的豪宅，而不瞭解它的人則從不關注它。

其實老山板塊的提檔升級一直沒有停止過。除了在老山南麓附近，除了已有的商業有浦口客運站附近的普通商業配套，以及去年4月開業運營的慕斯薈；預計十一即將開業的8.6萬方商業體金盛田廣場、預計下半年開業運營的明發新城天街，和板上釘釘的虹悅城。加上板塊可通過地鐵10號線、緯七路過江隧道可快速連接河西，讓整個板塊和市區聯繫更加緊密。

慕斯薈

而老山附近最稀缺的資源其實是依託地理優勢的自然山水資源。2016年初，老山管委會就頒佈了未來的總體規劃文件，其中特別強調：為了確保老山的生態環境被更好保護，今後老山112平方公里的保護區內將不再出現任何私人會所和地產項目。

老山

縱觀整個老山板塊，最為吸睛的資源主要是以下幾點：

1、地理位置得天獨厚，擁有珍貴的自然資源

2、江北新區的規劃利好，未來發展不容小覷

3、別墅稀少且未來禁止開發，具有不可替代性

除了前幾年大量囤地的通宇，近幾年板塊內還迎來了仁恆、融創等房企的入駐，巧合的是，兩個知名房企都計劃在板塊內打造頂豪產品：仁恆與大吉聯合開發仁恆鳳凰山居，為精裝日式別墅；而融創南京桃花源則將打造中式合院別墅。

別墅和普通住宅的價值區別，有個很重要的因素就是“稀缺性”，很少有別墅會被當做投資品來進行倒賣。由於老山板塊內開始禁止房地產的開發， 即使後期有新盤入市，也將成為“絕版”，這些典藏級的豪宅產品，將成為家庭資產配置裡最持久的一個部分。

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《新閣局》原創

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