得房率其實是購買房屋的一個非常重要的指標,很多購房者忽視或者被開發商誤導,無法準確知道這一數據。導致購房後造成巨大損失。
我簡單舉一個例子,讓大家清楚知道如果這一指標發生偏差,你將造成多大的損失。舉例:假設A先生以300萬的總價購置一套100平米的房產,實際得房率是75%;B先生以300萬的總價購置一套100平米的房產,實際得房率是70%。同樣是300萬,B先生比A先生實際使用面積多出了5平米,這意味著A先生比B先生多花了30000元/平米*5平米=15萬元。
得房率是什麼?
得房率=你的實際使用面積÷銷售面積
中國房地產市場發明了一個名詞“銷售面積”,銷售面積是開發商銷售的面積,不是購房者實際使用的面積。這就導致一個問題:購房者購買了一套100平米的房子,但實際使用面積並沒有100平米,必須扣除公共建築面積、走廊面積、過道面積等等。購房者實際可能使用的面積僅有70-80平米。
因此得房率的概念就變的日益重要了,購房者只有明白得房率才能換算出自己的實際使用面積。假如我知道購買的面積100平米,得房率是75%,那我實際使用面積就是100平米*75%=75平米。
多少得房率比較合適?
各物業正常得房率
得房率過高過低都是不合適的,過高會導致實際使用面積降低,購買單價過高;過低會導致公共使用面積降低,小區品質下降。
一般情況下多層的得房率合適區間在85%到90之前,因為不需要公建配置就會少很多的公攤面積。其次就是小高層,根據我國相關規定七層以上的建築就需要加裝電梯,所以小高層肯定是要電梯的。不過因為小高層總住戶不是太多,通常一部電梯就足夠了,合適的得房率在80%到85%之間。高層的由於建設設計規範的要求,需要建設眾多的配套設施,因此得房率最高只能做到80%,但是基本很少項目能達到這一標準,一般而言達到75%以上是可以接受的。如果銷售人員告知得房率是在這一區間的,這屬於正常現象,如果不是你就要仔細考慮是否要購買了,看看是否開發商胡亂建設公建,浪費你的公攤面積。
如何規避開發商陷阱,知道實際使用面積
目前,中國政府對得房率沒有上下限以及必須標註的法律規定。這就導致購房者只要不主動詢問,開發商不會主動告知購房者的得房率,實際交付和購房者想象中的差距太大,也沒有維權的法律依據。
下面我列舉一些規避方法,希望能幫助到大家。
1、不要太相信開發商樣板間。
首先樣板間的尺寸有可能不是1:1實景,尺寸上可以動手腳。很多開發商樣板間並不是實景呈現,這就可以在每個房間的尺寸上做手腳,開發商不需要做較大調整,只需要在顯得狹窄的地方稍微加長加寬,就能讓你有不一樣的空間感和視覺感。
其次如果實景樣板間,可以在傢俱尺寸上做手腳。房屋空間感最主要的影響因素就是傢俱,如果傢俱過大會把空間充滿,就會讓人感覺空間狹窄。因此開發商大都定製特製傢俱,例如1.8長的床、50CM的衣櫃、45CM櫥櫃等等。把房間的空間感做大。但是消費者入駐時候,如果採用正常的傢俱,會導致空間一下不夠用了,如果和開發商一樣採用定製傢俱,那傢俱的購買費用要上浮30%-50%。
最後是裝修效果,專業的裝修設計師可以讓空間增大。開發商聘請專業的裝修公司和設計公司,可以通過鉅額的裝修費用讓戶型空間增大,讓購房者參觀時候產生錯覺,這種錯覺在短時間參觀時候感覺不出來,不過一旦你入住使用時候就感覺到空間的狹窄。
2、諮詢開發商得房率的詳細指標,落實到合同上。
銷售人員在應付客戶時候,如果得房率是項目的優點,一定會如實告知。當如果得房率偏低,銷售人員一定會進行推脫,或者給你一個得房率的區間70%-78%,,以房屋沒交付不知道準確得房率為由進行推託。這種情況下你一定要逼問你所在戶型的真實得房率,房屋已經施工的情況下,基本上所有的戶型的得房率都已經準確出來了,銷售人員不可能不知情。
最最重要的是,要把戶型得房率落實到合同上,或者你要留有一定的證據,以免後期交付時候發生問題,你無法進行維權。
3、問出戶型詳細尺寸,測算出戶型的得房率。
參觀樣板間會產生錯覺,銷售人員會騙你,但你自己計算結果絕對不會騙你,所以你無論買哪個項目的房子,儘量動手自己計算一下得房率。不過計算的模板不能用銷售給你的資料的戶型圖,因為這個公圖,尺寸會有偏差,也沒有法律效應,會讓你的計算結果產生錯誤。
銷售資料裡面的戶型圖
你一定要找到銷售人員詢問要合同頁裡面蓋章的戶型圖,一般品牌項目都會有房源各方面的信息資料的。如下圖這樣:
開發商蓋章的正式戶型圖
戶型一般都是正方形,你通過長度和寬度可以準確的計算出購買戶型的實際使用面積。然後除以銷售人員告訴你的銷售面積,就可以準確得出項目的得房率。
4、贈送面積會影響項目的實際使用面積,你要具體問題具體分析。
你計算的得房率有可能低於開發商告訴你的得房率。這主要由於開發商會計算很多贈送面積。例如花池、飄窗是公用面積,按照計算公式應該不能計算在內的,但是開發商會把這些面積計算到裡面,得房率自然比你的高。
這種情況你要具體問題具體分析,有的開發商通過設備平臺的贈送你的房間,實際後期交付你的確可以使用的,你就應該把他計算在內。有的花池只能放放拖把,後期交付根本無法使用,你就應該剔除掉,從而計算出戶型的真實得房率。
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