很高興再見到大家，上一期我們講的是海南的區位，感謝朋友們的支持。通過上期講解，相信很多朋友對海南都有一個大概的瞭解，這一期我想講一下，海南的房子有什麼功能，適合什麼樣的人群，我會從房子功能性給大家講解，讓大家對房子屬性有所認識，這樣才能選擇到合適的房子。
我們身邊的朋友常常會說，哪個房子好或是哪個房子不好這類的話，其實朋友說的就是對的嗎？更不用說開發商了。開發商說我的房子好，因為是自己賣的房，永遠都是講優點，所以說開發商的廣告只能是初步瞭解，不能綜合去考慮。在我看來，房子是沒有好壞之分的，適合自己的才是最好的，別人認為好的並不一定是自己想要的。
海南的房子具備什麼功能呢？有三大功能：養老、度假、投資，開發商也會根據這三大屬性去打造自己的房子，就演變成了養老房、度假房、投資房三類。
首先我們來談一下養老房。
什麼是養老房？它具備什麼樣的功能？一般我們說的養老房，是比較注重配套的，而且配套必須是依附當地居民，因為養老大家要考慮長時間的居住，所以生活便利是第一要素，一般來說居住期在4-6個月，年齡在60歲以上，以退休老人為主。
養老房的優點是，配套好，生活便利，價格合適，好出租；缺點是，小區不會太大，而且不會有太多風景，風景也不怎麼漂亮，位置一般在縣市中心比較多。
接下來我們講講度假房。
度假房一般最注重的就是風景，會選在一個風景秀麗的地方，大多以海邊為主，海南的海資源開發商是最看重的。小區內也會花重金去做綠化。度假房主要考慮到大家來海南過冬的時間，入住時間不會太長，一般1-3個月，比較適合年齡不大、還沒有退休，冬天一家人來度假的人群，年齡段大概40-60歲之間比較多。
度假房的優點是：第一，風景好。如果你想選一個風景秀麗的地方應該考慮度假房，目前海南度假房都打造得很好，因為如果不好，那麼偏遠的地方沒人願意買，所以小區環境、綠化、周邊風景這些都不是問題；第二，大品牌居多。一般有實力敢在一塊荒郊野嶺砸重金開發，沒有大品牌大實力很難做得起來；第三，小區規模大。度假房的小區規模是非常大的，例如清水灣就是典型的度假房。
那麼它的缺點是什麼呢？缺點是，配套很欠缺，需要長時間建立配套和人氣。主要周邊沒什麼居民，頂多有村民，所以它的配套是很弱的。配套一般都是開發商自建，我們聽很多售樓員講解時會說這裡有什麼配套，其實全都是自建的。配套一般以人口來支撐，如果人口達不到，那麼他講的那些東西是很難兌現的。目前度假房配套開發得比較成功的是，清水灣這一帶或是開發5年10年以上的小區，例如神州半島、石梅山莊，人氣已經很旺。不過這也並不是說度假房什麼配套都沒有，它會有一些袖珍版的配套，比如超市，100平方就可以算是一個超市了。另外，度假房一般離城市偏遠，漂亮的地方離城市都會有一段距離，這是常規的，如果離城市又近又漂亮，價格也會上去，這也是常規。價格方面，往往會比養老房要貴。
海南的房子基本是以這兩大類為主，當然也有兩種屬性兼備的，適合養老又適合度假，但不多，例如三亞的半山半島這種高端的樓盤，它本身就在市區，有配套，養老沒問題，同時它又在山頭上，風景秀麗。
最後我們說第三種，也就是投資房。我把我的想法和大家分享一下，我覺得海南島的房子還是以居住為主，如果你是純投資就要謹慎。我認為海南投資比較靠譜的是剛需房。剛需房都是本地人居多，主要體現在大城市，海南現在很多市縣地皮都是自建的，算得上剛需也就是海口的房子，它的剛需房投資性是比較好的，而且海口是大城市，自己也可以過來住。在海南，很多房子好買不好賣，特別是度假房，由於偏遠，而且不好和開發商砍價，所以如果投資度假房就要謹慎了，因為你要考慮誰來接盤這個問題，當然也有一種可能是房地產行情特別好。剛需房的話就有很多人來買，因為地段好，大家會考慮上班，醫療，上學等因素，二手市場也比較火。我們康老師說過一句話：房子的價值是周邊國家公共配套的總和。投資的話一定是要考慮它的價值，也就是周邊有什麼配套。根據康老師的理論，首先要考慮的是地段，有好地段就有好房子，一個房子的投資價值要考慮好不好出租，如果它的租金越高，說明投資回報率也好，你可以把它賣給那些出租的人，這些人就是你的需求人也就是接盤俠，所以能出租的房子才適合投資，這是我的個人觀點。
我們再來講講剛需房的優點和缺點。
剛需房的優點是，保值率高，好出手，周邊配套好；缺點是，人流量很高，小區容積率大，沒有什麼度假感。
綜合以上，海南房子主要分三大類，三種綜合性比較強的也有，價格也不低，所以我們在挑房子之前，要做一下預算，預算儘量要有彈性，不能定得太死，因為海南是以度假養生為主，我個人建議不影響正常生活為準，否則就失去最初的意義了。其次，大家來海南買房之前，要考慮你的年齡段適合什麼樣的房子，究竟是需要養老房還是度假房，還是說我不住，但想在海南有套房，先買下來久久住一次，又能出租的房子，把房子屬性想清楚之後，預算在多少，就直接奔著主題去，這樣大家在選房的時候就不會盲目了。
這一期我們的講解就到這，有問題可加下我微信weige19701，我們在微信探討，第三期我們美房網的四大經理將為大家推薦各區域的明星優質樓盤。美房網——專注為您找好房！謝謝大家。
互動環節：
Q：偉哥，您好！請問一下老人適合居住在哪個片區？
A：你好，我個人理解的話，如果是60歲以上70多歲要奔80的，一定要在周邊有配套，買菜方便，可以鍛鍊，預算也能接受的地方，一般以老縣城為主。如果預算在30萬-100萬，可以考慮西北方向，像澄邁臨高，很適合老人，也是長壽之鄉。如果預算200萬以上，個人認為三亞是最好的，再往下一點，清水灣我認為也沒有問題。具體還是要根據個人，看喜歡哪裡。
Q：偉哥，請問一下，海南的海景房好還是市區房好？
A：這種東西你不好比，根據我們說的房子功能，看你喜歡海景房還是喜歡市區房，因為它各有千秋，你究竟是願意在配套好的地方住，還是短時間在一個風景秀麗的地方，我不出去就在那裡享受一下環境，這看個人選擇。
Q：偉哥，我想要在臨高買房，臨高有哪些比較好的養老房或度假房推薦呢？
A：首先我對臨高是比較熟的，因為我自己也是臨高人，我也推薦很多客人去臨高。臨高養老房，選擇市區，我為大家推薦頤和灣還有半島陽光，這兩個盤一是地段好，像頤和灣，左邊就有一個大公園，右邊所有的生活配套都有；半島陽光在老城區和新城區的交界處，溫泉什麼都到位，而且價位合適，六七千左右，頤和灣也是這個價，個人認為養老房這兩個比較好。
臨高度假房的話，碧桂園金沙灘是比較好的，大品牌大社區，道路進去之後可以說是跟清水灣媲美的；還有一個是長島藍灣，雖然外面做的不怎麼樣，但裡面卻非常可以，而且臨高政府在極力開發這一塊，未來是非常好的，5公里的直達路從海防下去周邊都會開發起來，而且長島的優勢是有天然浴場，什麼是天然浴場呢？大海有三種地勢，有礁石，有灘塗，有沙灘，礁石會割腳灘塗會踩泥，沙灘可以游泳，但不是所有的沙灘都適合，有的沙灘下面水流比較急，容易把人給沖走，有的沙灘1米下去就5米水深，非常危險，天然浴場是直接下去1.5米深，很安全，有浪就起來了。在海南島天然浴場也沒有幾個，臨高這個就是典型的。
總結一下，如果是養老房，就去看一下頤和灣和半島陽光，如果是度假房，就去看一下長島藍灣和碧桂園金沙灘，反正這四個盤都不遠，還是要多對比，對比完了之後才知道自己想要的是什麼。
Q：偉哥，請你談談清水灣片區，現在清水灣建設得怎麼樣了？
A：清水灣片區我認為是海南島度假最經典案例之一，可以說是沒人能超越。從大的來說，它的規模很大，開發已經有10年了，首期開發以雅居樂為主，後來慢慢植入碧桂園珊瑚宮殿，經過這麼多年建設，還有阿羅哈、綠城這幾個大型的開發商陸續進入，所以到冬天人流是沒問題的，建設也絕對一流。大家考慮清水灣還是要看預算，另外我個人建議，如果喜歡清水灣，也不妨去神州半島看一下，它容積率比較低，是一個很典型的度假的美國小鎮，如果說可以跟清水灣對比的也就是神州半島，個人覺得也是不錯的。
謝謝大家，今天就到這，第三期我們會為大家推薦明星樓盤，做完三期後面我們會講美食，住在海南以後，能吃到什麼，能有什麼好玩的，為大家直播一下，希望大家繼續關注微信weige19701，謝謝大家。
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