文/劉曉博

中國人的幸福感，似乎總是跟物質的關聯度更高一些。

年紀大一點的，應該還記得：

在上世紀50到60年代，結婚的時候講究有“36條腿”或“72條腿”。所謂“腿”，指的是傢俱。比如衣櫥、寫字檯、餐桌、床等等，每4條腿就意味著一件傢俱。

70年代之後，傢俱需求已經普遍滿足，又興起了“三大件”的說法。比如在70年代，一般把手錶、自行車、縫紉機視為“三大件”；80年代，把彩電、冰箱和洗衣機視作“三大件”；90年代，則把空調、電腦和電話視為“三大件”。

“三大件”的說法源自民間，一旦成為一種潮流，就有巨大的“穿透力”、“影響力”。

政府也慢慢悟出了“妙處”：順應民間消費熱潮，加以引導、利用，就可以成功地拉動經濟發展，創造萬億商機，最終創造大量新增就業崗位。

如果概括一下中國人當今的三大件，則應該是：住房、汽車、手機。

1、被抑制的購房需求

上世紀70到80年代的“三大件”，對於城市家庭來說每購置1件，大約需要節衣縮食1年左右（低收入家庭需要更長時間）。

在當今的“三大件”裡，住房價格最高，往往需要一個普通家庭奮鬥10多年，甚至終身才能還清貸款。而房價裡，往往超過一半甚至70%是“地價+稅費”。

中國這樣一個大一統的國家，運行成本頗高，因此每個時代都需要一個“稅收神器”。在古代，這個神器往往是“鹽”，有時候還有“鐵”和“酒”。現在，則是房子。對於地方政府來說，全口徑財政收入裡大約超過三分之一跟土地、房屋有直接關係。

此外，房地產行業對建築、建材、裝修、傢俱、家電、汽車等眾多行業，都有巨大的帶動作用。毫無疑問，房地產是傳統行業最大的“帶頭大哥”。

房價上漲太快，會讓老百姓負擔變重，擠壓大家在其他方面的消費，降低獲得感。因此，房價的上漲最好能跟GDP、人均收入的增長相匹配。

今年前四個月，樓市走出了一波“小陽春”，部分城市出現了同比超過20%的漲幅。此外，人民幣新增貸款流入房地產行業的速度，竟然達到了“工業中長期貸款”的3倍，因此近期官方不斷收緊對樓市的信貸政策。先是規定房地產信託規模不能突破今年6月末，這兩天又規定“房地產開發貸”不能突破3月末的規模。

這意味著樓市在年底之前，房地產行業將少獲得超過1萬億的融資。

對於房地產行業，央行的最新表態是：

要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，認真落實房地產市場平穩健康發展的長效機制。

保持房地產金融政策連續性穩定性。

保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。

加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

有讀者問：經濟下行壓力在加大，為什麼還有底氣壓制樓市？我覺得原因有二：一是之前小陽春帶來的慣性，賣地收入不錯；二是倒逼的，錢流入樓市太快了，竟然3倍於實體經濟。

賣地收入好嗎？財政部已經不公佈具體金額了，只告訴我們，前7個月“土地出讓收入同比增長3.1%”。

或許有人會說，3.1%，這增速也太慢了吧。你知道去年增速是多少？前7個月增速35.1%。今年的3.1%增長，是在去年的高基數上達成的。

根據去年數據，我們可以計算出今年前7個月賣地的準確收入是：32526億元。這個數據，幾乎跟同期發行的地方債相當，相當於新增地方債的1.27倍。

預計未來兩三個月，樓市會繼續整體變冷。但到了四季度中後期，情況可能會有新的變化。

2、被鼓勵的汽車、手機消費

跟樓市相比，最近兩年汽車和手機消費越來越低迷。

2018年中國汽車產銷量為2780.9萬輛和2808.1萬輛，同比分別下降4.2%和2.8%。

2019年上半年，中國汽車產銷量為1213.2萬輛和1232.3萬輛，同比又下滑了13.7%和12.4%。

一方面是市場接近飽和，另一方面又在加大汽車行業開放力度，全面降低汽車關稅。所以，國內汽車業的壓力就更大了。

為了拉動經濟，近期國家出臺了一系列措施來激活汽車消費。國務院相關文件說：

釋放汽車消費潛力。

實施汽車限購的地區要結合實際情況，探索推行逐步放寬或取消限購的具體措施。有條件的地方對購置新能源汽車給予積極支持。

促進二手車流通，進一步落實全面取消二手車限遷政策，大氣汙染防治重點區域應允許符合用車排放標準的二手車在本省（市）內交易流通。

其中最大看點是兩個：1，放鬆或者取消汽車限購；2，放鬆或者取消二手車“限遷政策”。

限購，跟交通擁堵和霧霾有關；限遷，主要是立足環保。現在，都要給經濟增長讓路。

廣州、深圳已經增加了牌照投放量，下一步就看京滬的政策走向了。一些準備出臺汽車限購的城市，政策肯定是泡湯了。

有一點需要提醒大家：中國的城市模式跟美國不同，我們是“摞起來的城市”，人口密度大很多。如果家家買車，將來肯定受不了。刺激汽車消費政策搞下去，會帶來如下影響：

1、路面交通會越來越擁堵，放鬆限購汽車的最終結果是，更多城市實施單雙號上路制度。這會刺激富裕家庭購買多輛車，以突破單雙號。

2、車位會空前緊張，車位價格會大漲。

3、開車上班越來越不靠譜，地鐵變得越來越重要。房價跟地鐵掛鉤程度會增強，將來會出現類似曼谷的現象：距離地鐵每隔200到300米，房價就會不同，越近越貴，呈現顯著階梯走勢。

手機消費近年來也很疲軟。2018年全年手機的出貨量下降了10%，2019年上半年又下降了5.1%。

為了讓手機用戶早點換機，手機生產商可謂費盡心機，要麼通過不斷更新軟件的方式，讓老手機運行速度變慢，要麼通過一些程序設定讓電池變得不耐用。

這顯然不怎麼“道德”，但在電腦、智能手機和軟件行業，這就是潛規則。

當然還有一個辦法：全面升級技術，比如4G變成5G。這比上面說的那些“陰招”來說，光明正大了很多。

目前全國手機用戶超過16億，如果3年內都換成5G手機，每部手機2500元，則每年銷售額將達到1.33萬億，這還沒有包括修建基站的投資。由此可見，手機更新換代帶動的消費、投資，也是很可觀的。

僅從消費端來看，5G帶來的換機需求每年是1.33萬億元，汽車消費（每年2800萬輛，每輛按16萬元計算）每年是4.5萬億元，房地產銷售額（按照2018年水平）每年是15萬億元（以上金額均未包含二手市場）。

從上述數據，我們可以看出“三大件”的規模和拉動力。毫無疑問，住房名列第一，相當於汽車的3倍多一點，相當於手機大約11倍。

也就是說，如果房地產銷售額下降9%，則相當於手機行業“蒸發了”；如果下降30%，相當於汽車行業“蒸發了”。因此樓市不能太冷，房價、成交量都必須穩住。

樓市在未來兩三個月會繼續變冷，再往後就說不好了，因為樓市的週期正在變短。現在的政策跟今年3月不同，今年3月跟去年10月也不同。所以，大家對短期政策不用太在意，還是要看長遠。畢竟，樓市是中長線投資，而房地產對於經濟來說太重要。