2018年、2026年和2030年三個關鍵時間節點，將深刻影響中國人的財富配置

編者按：本文來自微信公眾號「壹書生說房」（ID：yishusheng-fang），作者： 葉書利，36氪經授權轉載

中國家庭近70%的財富配置在房產上，而2018年、2026年和2030年三個關鍵時間節點，將深刻影響中國人的財富配置。

2030年：中國城市化拐點年

中長期來看，房價為什麼會漲，會漲到何時休？

在壹書生看來，縱觀世界城市發展歷史可以發現，長期來看，房價之所以是趨漲的，如紐約、倫敦等城市房價仍在漲。主要緣於兩個原因助推：

首先，畢竟一個國家的GDP及收入水平、CPI等在漲，房子作為一個保值載體，必然水漲船高。

其次，城市化助推。

當一個國家的城市化率超過30%時，房價進入快速上漲期。之所以如此，緣於城市化的背後，意味著大量農民進城，而這些進城的新增人群，必須伴隨相應的新增住房需求，從而推動房價。以中國為例，城市化率每增加1%，意味著新增近2000萬城鎮人口。而這近2000萬的進城人群，也會催生住房等新增需求。

不過一個國家的城市化不可能無限期下去，存在一個臨界點。

也基於城市化存在臨界點的問題，房價趨漲的過程中，可分為兩個階段：快漲期與穩漲期。其劃分的分水線便是城市化的上限臨界點。

萬科團隊的調研數據顯示，日本基本完成城市化的上限分界點為77.6%，時間點是1992年；而美國的上限分界點為 74%，時間是1982年。

也就是說，一個國家城市化基本完成的上限臨界點是城市化率達到75%左右，此後，伴隨進城人數的幾近枯亡，房價進入穩漲期。

那麼中國離這個臨界點還有多遠呢？

國家統計局的統計數據顯示，2017年中國的城市化率為58.52%，而1978年的城市化率為17.92%，年均複合增長率約1%，近10年的速度略微快些。

據此大致推斷，中國城市化率到達75%這個臨界點大約還需14年左右，時間點約在2030年前後。

這個時間點也與聯合國開發計劃署的估算相吻合。

聯合國開發計劃署發佈的《2013中國人類發展報告》指出，到2030年，中國將新增3.1億城市居民，屆時，中國城市人口總數將超過10億，中國城市化率將達70%。

也就是說，2030年前後是中國城市化基本完成的時間節點，也是中國樓市蜜月期的休止點。

這也是萬達董事長王健林為什麼說中國樓市還有近15-20年增長期的內在邏輯所在。

2018年：中國樓市分化年

不過說到此，壹書生還得提醒一件事：在城市化率達到75%這個臨界點之前的快漲期內，樓市也分兩個階段：普漲期與分化期。

具體來說，城市化率在30%時，一個國家的房價開始進入快漲期，且上漲的特點是一二三四五線普漲；城市化率超過50%時，普漲期基本結束。樓市步入分化期：即一個國家的人口、資金開始向都市圈集聚。相應地，都市圈的房價繼續上漲，而非都市圈的城市房價進入滯漲期。

時下中國的城市化率在57%左右，因此中國樓市進入了都市圈化的分化時代。

事實上，中國樓市的分化年本應發生在2015年，只是後來央府主導的去庫存戰略人為地延遲了這個時間點，目前來看，2018年就是中國樓市真正的分化年。接下來，中國樓市會發生三大不同的事情：

A,全國整體樓市來說，防跌，而不是控漲，才是中國樓市的主旋律；

B,2018年下半年開始，尤其2019年上半年，全國樓市將掀起降價潮。也就是說，廣大三四五六七線去庫存城市樓市的熱度降溫潮會來得比人們想像中得更快。差不多到2019年年中前後，中國樓市的主題將由當前的“控漲”切換至“防跌”。此後，中國弱二線以下的城市樓市將不會再有下一波的高潮。

C,一線、環一線及強二線、強省會城市，接下來樓市仍然中長期看漲。

切記，2030年左右，中國樓市的城市化紅利將基本結束。此後，樓市投資將難再現暴利。此時間節點必將深刻影響此後的中國家庭財富配置邏輯。

2026年：中國人口增長拐點年

與中國樓市投資關係密切的另一個時間節點則是2026年。

在此前的文章《震驚！中國超1/4城市已是人口流出狀態，而多少人還在矇眼搶房？》中，壹書生已警告道：2026年中國人口增長將進入負增長時代。這才深刻影響中國社會的方方面面，包括個人家庭的資產配置。

北京城市實驗室創始人、清華大學建築學院博導龍瀛已將2018年定義為“中國城市收縮的元年”。因為接下來，中國城市鏈成長中的主題將是收縮，而不是擴張。

據其研究發現，2000年至2010年的10年間，全國並不是每個城市都有北上廣深這樣的好運，因為中國600多個城市裡面，大約180個城市的人口正在流失，且在這張人口流失圖上，城市的名字還在不斷增加中。

越來越多的城市人口進入負增長的背後，則是當下的中國已面臨嚴重的人口危機。

首先，中國的人口生育率已低至恐怖的狀態。

壹書生注意到，2015年公佈的《中國統計年鑑2016》中對全國1%人口抽樣調查顯示，中國2015年的總和生育率僅為1.05，比世界正常人口更替生育率的2.1整整低了一倍。已經遠遠地低於人口負增長壓力下日本的1.46。

按照國際通行的衡量標準，2.1被認為是保持世代更替水平的總和生育率，也就是說一對夫妻平均生2.1個孩子，可以基本保持人口相對於上一代既不增加也不減少。那麼當人口生育率低於1.5就屬於超低生育水平。一旦跌破1.5以下，將很難再有顯著回升。

其次，2026年左右，中國將進入人口負增長時代。

2015年7月底，聯合國人口署發佈《2015年世界人口展望》，預計至本世紀末中國人口數預測值為6.13億，即相對於2016年中國將消失50%以上的人口。

根據聯合國《世界人口前景2010修訂本》按高、中、低三種生育率方案對中國人口增長率所做的預測，中國人口在2017年達到13.6億的峰值後迅速下降。然後在2026年轉入負增長，此後負增長的速度越來越快，直到2060年才穩定下來。

第三，伴隨人口增長乏力以及後續的負增長，中國的城市人口將越來越老。

中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長、中國人口學會副會長張車偉在接受《中國經濟週刊》採訪時指出，據聯合國定義，當一個國家或地區65歲及以上老年人口數量佔總人口比例超過7%時，就意味著這個國家或地區進入老齡化社會。2017年，中國人口中65週歲及以上人口15831萬人，佔總人口的11.4%。60週歲及以上人口24090萬人，佔總人口的17.3%。所以說中國已進入老齡化社會。

張車偉補充道，中國的老齡化程度現在還不算特別嚴重，但是因為中國的生育率超低，目前的老齡化速度卻是全世界最快的。發達國家老齡化進程一般長達幾十年，甚至100多年。例如，法國用了115年，瑞士用了85年，英國用了80年，美國用了60年，而中國只用了18年。並且據聯合國預測，1990年至2020年世界老齡人口平均年增速度僅為2.5%，而同期我國老齡人口的遞增速度為3.3%。並且一直在加速，越來越快。

因此可以預計的是，接下來，越來越多的城市將加入人口負增長的行列，且這些城市的人口結構將越來越老，越來越失去活力。

改革開放以來，中國經濟發展的兩大基石級紅利便是人口紅利和城市化紅利，不過到了2026年，中國將失去人口紅利，緊接著的2030年，中國將繼續失去城市化紅利。而就在2018年，中國已進入樓市分化年。因此不管是2018年、2026年還是2030年，都將深刻影響著中國社會。