記者 | 馬一凡
地產界備受關注的“黑馬”中樑控股近日向港交所更新了招股書數據，這家千億房企中唯一未上市房企，首次正式披露其近三年合約銷售額數據，也是首次向資本市場交出2018年全年成績單。
中樑曾於去年11月向港交所遞交上市申請，在交表滿6個月後，申請資料呈現“失效”狀態，不過僅在一天後，中樑便遞交了新資料，更新了部分數據。
“IPO在香港是自由市場，不太會受到某種政策影響，更可能是因為財務數據需要更新。上市過會時間一般會比較長，既有可能是港交所的原因，也有可能是公司方面的原因，有時候只是為了等待一個更好的上市時機。”易居企業集團研究總監洪聖奇認為，這並不意味著內地房企在香港上市通道有所收緊。
對於中樑來說，何時掛牌可能只是時間問題。值得關注的是，在中樑上傳的新一版申請資料中，關於這匹“黑馬”的一些重要的最新數據首次被呈現——
首先是合約銷售額，業界一直都認可中樑的高速增長，具體高速到何種程度？中樑控股2016年、2017年及2018年的全年銷售額數據分別為190億、649億、1015億，過去兩年的年增幅分別達到242%和56%，近三年年複合增長率超過70%。
此外，中樑也首次公佈其2018年全年淨資產負債率是58.1%，在此前的招股書中，中樑披露的是2018年前6個月淨資產負債率為44.6%，從最新數據可以看出，中樑去年全年淨債率相比年中增長了十幾個百分點。不過相比前兩年，依然有非常大的降幅——2016年、2017年及2018，中樑三年來的淨資產負債比率分別為1790.2%、339.5%及58.1%。
對比合約銷售額和淨資產負債率，可以看出2016年至2017年是中樑規模發展最迅猛的階段，銷售額規模實現了幾個量級的跨越，同時負債率也大幅攀升，這是行業黑馬的常見突圍打法。
但是從2017年到2018年，謀劃上市的中樑試圖變得更加穩健，最明顯的表現是大幅降低負債率，第二是在銷售額上有了更多掌控力，在確保能完全千億目標的情況下，沒有再加槓桿猛衝。
中樑提交的新資料中還披露了一部分2019年的數據，這些數據也反映出中樑期待向資本市場傳達更穩健、安全的形象。
截至2019年3月31日止前三個月，中樑總合約銷售額達248億元，而2018年同期為221億元；權益銷售額為197億元，2018年同期是196億元。同時招股書中披露，目前中樑已經主要通過內部產生的現金流量來為新地塊融資，這意味著中樑對外部資金的依賴在減小。
2019年前4個月，中樑花了大約94億人民幣拿地，中標29幅新地塊，位於27個城市，總土地面積160萬平方米，新進大連和天津等11個城市，平均土地成為約為5951元/平方米。
在拿地上，中樑經歷了幾個階段。這家脫胎於大本營溫州的房企，最早對外擴張時，選取的城市是蘇州，而溫州和蘇州都是有較好經濟底子的二線城市。
但溫州和蘇州階段，中樑僅僅是小房企，它的真正崛起源於2013年開始的棚改政策帶來的三四線城市紅利。從2016年到2018年上半年，中樑都對長三角的三四線城市表現出極大的關注。三四線市場所需初始注資低、沒有嚴苛管控，中樑通過專注小地塊、高週轉的策略，快速複製標準化項目。這是中樑發展最快的階段，從百億躍升至準千億規模。
但這一模式背後的弊端也很明顯——負債率高企、公司穩健度不夠、三四線紅利消退。
從2018年下半年開始到2019年，中樑在拿地上又有了新思路，一是繼續擴大全國化範圍，二是提升在二線城市的滲透率。
過去中樑的絕大多數收益都來自長三角，這樣的壞處是無法承受單個區域市場有波動。2016年、2017年及2018年中樑出售物業所得收益中，源自長三角經濟區的佔比分別達到100%、97.7%、94.2%。
經歷一年時間的調整，中樑的土儲結構轉變明顯，截至2019年3月31日，其土儲總量為3890萬平方米，其中只有約45.4%位於長三角。但預計未來長三角區域仍將貢獻過半收益，有長三角一體化戰略支撐的長三角區域，依然是中樑佈局的重點。
在滲透二線城市這一策略上，從2018年開始至今，中樑已經新進入成都、瀋陽、鄭州、合肥、佛山、南京、濟南、福州等城市。今年開年不足兩個月，中樑便又新拓展了天津、陝西西安、遼寧大連、江西南昌等重點二線及省會城市。
2016、2017及2018年，中樑分別拿地63幅、119幅及221幅。2018年是中樑拿地最凶猛的一年，在這之後，中樑的全國化佈局已經大致完成，有了長三角、中西部、海西、環渤海、珠三角五大區域，在23個省份的124座城市擁有353個項目。
從這份最新招股書可以看出，中樑為了講好資本故事，在上市之前做了很多準備。高成長性是頗受投資者歡迎的，中樑作為行業黑馬，過去幾年來的高成長性毋庸置疑，於是在安全性和穩健性上，中樑做了更多努力和嘗試，以達到整體實力的飽滿。在最新資料補充了2018年全年業績之後，中樑的穩健性才有了更多體現。
在投資者最為關心的投資收益問題上，中樑在最新遞交資料中披露，其經營性活動現金流淨額實現轉負為正，賬上現金及銀行結餘有230.8億元，截至2018年12月31日，可分派予股東的儲備為人民幣17.66億元。中樑在招股書中也對未來的股息政策作出說明——擬對截止2019年年底的股東應占合併利潤的40%進行派息。
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