銳理土地｜9月高熱褪去 成都10月土地市場數據下滑的原因是什麼？

本文首發於微信公眾號：銳理數據。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。許多成都人都戲稱成都是一個“沒有春秋的城市”，形容成都的天氣在冷熱之間轉換倉促，缺乏過渡。10月正是成都氣溫轉涼的一個月，9月被子上的陽光氣味逐漸成為人們的回憶。同樣的場景出現在了成都的土地市場上，在9月完成了二圈層破萬狂歡、主城區租賃住房競拍和人才公寓用地首秀之後，10月的成都土地市場上出現了一派蕭殺的場景。

冷卻的市場

根據銳理整理的數據，2017年10月，成都土地市場總計成交土地13宗，其中11宗通過拍賣手段出讓，總出讓面積62萬㎡，其中通過拍賣出讓的面積共計58.18萬㎡，總土地出讓金82.9億元。

2017年10月成都土地拍賣數據彙總表

從出讓土地的總體規模上看，10月的單月土地拍賣宗數和麵積居全年第二，在前9個月土地市場屢屢創造歷史、吸引全市目光的大背景之下，10月在如此大規模地供地中，土地出讓金總量僅為9月的30%，在全年位列第四，這出乎了所有人的預料。

實際上，10月土地市場的遇冷反映在多個方面，首先，10月成交的58.18萬㎡土地的平均樓面價格為5276元/㎡，在全年列第4；土地平均起拍樓面價格為4611元/㎡，列全年第5；而土地土拍溢價率為24.18%，是全年土地溢價率最低的一個月。

2017年成都土地成交面積和溢價率走勢

與相鄰的9月比較，10月的土地溢價率僅為9月的53.7%，成交樓面價僅為9月的57%。作為對比，全年土地成交平均樓面價格為8333元/㎡，平均溢價率為53.33%。

成都2017年成交樓面價和溢價率走勢

還有一個值得關注的細節，10月成交的所有土地都是在適用“熔斷”規則的情況下沒有觸發最高限價，平穩成交，甚至參拍企業的數量相比9月來說都下降得厲害。

從這些數據可以看出，剛剛過去的10月份不僅與全年最繁忙的9月相比在土地市場上出現土地熱潮相比，熱度明顯下降，從整年的尺度上看，除了土地市場斷供的2月和5月，10月堪稱全年最冷的一個月。從另一個角度看，10月是開發商們對成都土地的熱情退卻的一個月。

對於關心成都房地產市場的人來說，對2017年成都房地產市場最深刻的印象，除了“買不到房子”之外，應該就是火熱的土地市場了。新的最貴土地、不斷進化的土地拍賣規則、無償移交的租賃住房和人才公寓，讓這一年的成都土地市場格外熱鬧。

我們仔細觀察土地成交數據，成都10月拍出的11宗土地除一宗位於高新區外，6宗位於原二圈層區域、3宗位於遠郊、1宗位於都江堰市，無一宗處於傳統主城區。那麼，是不是成交的土地遠離主城區導致這個月的土地市場轉涼呢？

二圈層土地價值波動

實際上，二圈層土地成交比例的提高對成交數據確有影響，但是該因素影響成交數據的方式比我們想象得更加複雜。

銳理對本年度的成都土地市場數據進行了統計發現，實際上在2017的土地市場上，單從成交的價格來說，原二圈層的土地價格正快速接近原主城區的價格，同時，溢價率則遠超主城區的溢價率。

2016、2017年主城區、二圈層的地價和溢價率數據圖

綜合2017年的土地成交數據，原二圈層城區（郫都區、龍泉驛、新都區、溫江區、雙流區）土地的平均成交樓面價為8219元，平均成交溢價率66.7%。也就是說，不管是成交樓面價還是溢價率，在今年10月出現這兩項數據的下滑，並不能歸罪於二圈層土地在10月的集中成交。

但是回溯今年的土地市場我們也會發現，在6~9月，原二圈層土地價格集中破萬，6月28日，龍泉驛地價破萬；7月25日，雙流區地價破萬；8月22日，郫都地價破萬；9月6日，新都區地價破萬；9月19日，溫江區地價破萬。

而這些區域在這些破萬的土地進入土拍場之前已經經過了長時間的土地斷供，長則一年，短則半年。在這些區域土地斷供期間，成都二圈層城區被劃入中心城區範圍，拿到了主城區的“身份證”，房地產市場隨之繁榮。

也就是說，這些城區房地產市場接棒主城區和城南，開始大踏步發展的同時，並沒有新的土地被投入市場。在這樣的情況下，相對於上半年已經有一部分土地成交記錄的主城區來說，原二圈層城區的土地到底應該值多少錢，對於大部分開發商來說並不明朗。

主城區在2017年以來，諸多的土地拍賣規則更新，“競自持”“競無償移交”等等新規則已經讓許多實力不濟的傳統開發商很難再拿到土地，二圈層土地就成為了這些房企爭搶的對象。

在封凍半年之後，被寄予厚望又價值難明的二圈層土地姍姍來遲，而許多尚未拿地的企業則頗感壓力，在6~9月集中高價拍下二圈層土地就不是一件難以理解的事情了。

我們回顧這一輪二圈層土地價格的暴漲可以看到，在創造二圈層的萬元地中，新都萬元地的創造者是首入成都的北京金隅，郫縣萬元地的創造者朗基和長旺都是本年度首次拿地，溫江萬元地也是今年首次拿地的中國水電創造的，龍泉驛在9月的萬元地買主是今年首次有土地進賬的新希望。對於這些房企來說，在土地供應的後續計劃尚不明朗的時候，哪怕價格高，能先拿下一宗土地也是可以接受的。

所以我們能夠看到，在首次破萬後的第二次土拍中，陴都、溫江和新都都“掉鏈子”了，這是在首次破萬之後市場恢復冷靜的體現，而龍泉驛區依然保持堅挺的最重要的原因或許是受到“東進”戰略的影響，熱度依舊不減。

除此之外，政府在高價地拍出之後，為了維持城市經濟的穩健發展，保證市場和房地產的平衡發展，在高價地周邊出讓附帶了嚴格產業限制的土地也是造成土地成交價格數據下降的重要原因。

宏觀層面：錢少了

說完了微觀層面的波動，宏觀環境的改變是否也與此有關呢？

在今年10月在美國華盛頓舉行的二十國集團財長和央行行長會議上，中國人民銀行行長周小川表示中國將繼續實施“積極的財政政策和穩健的貨幣政策”。

貨幣政策決定了市場資金的供應量和成本，“穩健的貨幣政策”的繼續實施，意味著貨幣的供應量下降、資金的槓桿率和週轉速度降低，融資成本提高。

進入今年以來，市場上與貨幣供應量相關的各項數據都表明，市場流動性下降，結構性的去槓桿已經取得明顯效果。

根據易居研究院發佈的2017年第三季度金融環境與房地產研究報告，狹義貨幣M1的同比增速在2016年第三季度之後開始回落，到2017年第三季度已經回落到2015年的水平。

中國M1(狹義貨幣)增速走勢

M1的增長放緩，表明市場上的貨幣供應速度降低，也同樣會影響流入樓市的貨幣規模，在貨幣政策收緊的預期之下，房企可能會減少拿地。

觀察新增個人住房貸款增速和全國首套房平均利率也可以發現：

中國個人住房貸款同比增速

中國居民首套住房貸款利率走勢

這兩項關係居民個人購房槓桿和借貸成本的數據也同時體現，從進入2017年開始，個人住房貸款增速放緩且首套房平均利率出現增長，這說明普通居民進入樓市的門檻提高，帶來的結果是樓市的資金進入規模下降。

經過近一年時間，宏觀市場的調整傳導到房地產市場，對於房企來說，持幣觀望比盲目入市更加明智。

另外，10月召開的“十九大”上再次強調“房子是用來住的不是用來炒的”，這說明樓市目前的高壓調控政策在很長一段時間內依然不會放鬆，帶來了政策上的風險。

所以總的說來，10月土地市場熱度下降，這幾個因素的影響不容忽視：

二圈層土地的真實價值仍然待重估，在達到歷史高點後回調，這樣的波動預計仍將持續存在一段時間，直到二圈層土地的真實價值得到合理的評估；

幾家本年內未拿地或是下決心進入成都的房企在9月已經拿地，對土地儲備的供應不再迫切；

2017年開始的穩健的貨幣政策傳導到房地產市場上，讓房企頗有顧慮；

政策的不確定性。實際上，10月的波動只是成都土地市場中2017年出現的許多新現象中的一個，這一年土地市場的不斷變化也將深刻而長遠地影響整個房地產市場——例如土拍規則的進化。關於這個有趣的問題，銳理在即將發行的第三季度房地產內參中有全面而新穎的看法，歡迎業內外人士向銳理諮詢這份第三季度內參的取得方法。

文章來源：微信公眾號銳理數據