萬科25億搶下佛山桂城宅地 100%自持只能租不能賣怎賺錢？

萬科集團碧桂園建築裝修房掌櫃佛山 2017-06-07

進入6月份，佛山土地市場開始升溫。

6月6日上午，南海桂城現場拍賣廣佛邊界的一塊熱門商住地，競自持面積、競自持年限。原本保利一口氣自持100%已經嚇到了前面爭到頭破血流的中冶和世貿，結果萬科一下子來了個100%自持70年。最終，不到半小時，萬科以總價25億元+70年100%自持霸氣拿下廣佛交界平洲5.5萬平地塊做房東!

對於在佛山全自持拿地，佛山萬科表示，在廣佛同城以及粵港澳大灣區的大背景下，佛山在未來具有巨大的發展潛力，發展前景可觀。佛山萬科今日成功競得桂城C22街區地塊，旨在更好地踐行城市配套服務商的理念，與佛山共同發展。

據悉，這是萬科繼北京後，再次以全自持競得地塊。此前北京地塊，萬科提出了眾籌建房、與小米合作建員工房等模式，但至今沒有明確的結果。

萬科自持用地背後是發展租賃野心

業內人士分析稱，萬科在北京廣州佛山拿下不同比例的自持地塊，將不動產銷售重心大踏步轉向不動產租賃，不僅僅是取決於萬科整體較為雄厚的資金實力，很大程度上更是萬科高層對於重點城市的房地產租賃價格有比較高的期許。

有接近萬科人士表示：“未來對住房的需求或由購買轉向租賃，很可能將逼迫開發商去想出更加專業、規範的租賃產品面世。而萬科作為已經突破3000億元銷售業績的房企，一直以來都不忘記尋找新的增長機會，尤其是讓公司高增長的業務模型。萬科提出的‘萬億計劃’很明顯將通過新業務來解鎖。但是萬科通過住宅用地拿地蓋房子出租，租金回報率只有3%，收入扣除稅收20%，最終的租金收益率大概只有2.4%。所以萬科也在思考如何做出更有效益的產品。”

眾所周知，中國目前的不動產租售比，尤其是一線核心城市的不動產租售比，長期處於極其不平衡的階段。而由於重點城市的房地產限購措施日益加碼，導致了房地產交易難度進一步增加，所以更多的人失去了或者暫時失去了購買不動產的能力。而這些重點城市具有較強的人員吸引能力和較好的就業機會所以房屋租賃市場因為不動產買賣市場的進一步縮緊而變得更加炙手可熱。房屋租賃價格進一步上漲，房屋租售比恢復到較為合理的狀態是必然趨勢。

而萬科佈局重點城市的自持地塊，無疑是對這方面的極度看好。而萬科近期重金佈局房地產居間服務機構，更是說明了萬科對於房屋居間服務行業的良好期許。從開發商變身包租婆，萬科明顯走在了很多房地產企業的前面。而可以遇見的是，未來重點城市的存量房租賃市場必將會引發一場新的“戰爭”。

佈局熱點城市的自持地塊，萬科有不同的“打法”，不僅僅是看好租賃市場背後的需求，更多的是為了將來新業務間如何與核心的地產業務間有更深的交互、融合，銜接各業務優勢，以完成萬科城市配套服務運營服務商的轉型。

“全自持”地塊出路：合建員工房?

一塊土地，拍地成本25.3億元，按照政府要求100%自持，不能蓋房子出售，只能出租，而且持有年限和土地使用權年限一樣——70年，萬科該怎麼辦?

值得一提的是，萬科已經不是第一次以全自持收地了。2016年12月1日，萬科以50億元拿下的北京永豐產業基地18號地塊，自持100%;隨後，萬科繼續以全自持拿下永豐產業基地19號地塊;2017年4月萬科以36億元的總價擊敗其他20餘家房企，拿下了白雲區和黃埔區兩宗住宅用地，其中自持面積超過50%。

相對於現今傳統的房地產開發模式，自持物業對於開發商來說，是個嚴重的資產包。如何解套，走出圈子，萬科想盡千方百計。

此前北京地塊，萬科提出了眾籌建房、與小米合作建員工房等模式，但至今沒有明確的結果。

再看今天佛山土拍，萬科同樣以全自持拿下廣佛交界平洲地塊，未來萬科將以哪種方式經營?是否會像北京自持地塊一樣，與其他公司合作建房?

100%自持只能租不能賣怎麼賺錢?

“萬科試圖通過自持+長租公寓做長期戰略轉型，佛山這個項目，包括北京之前獲得的全自持項目，或者又是轉型過程中的一個試金石，”在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來，雖然要求自持70年，但是從所有權和使用權分離的角度來講，還是有一定的操作空間。不出售產權，但是持有型物業可以做抵押套現，也可以通過合理盤活經營權和使用權，這樣可以盤活項目資金鍊解決企業部分投資壓力，同時，土地增值的速度本身也是一筆收益。

克而瑞首席分析師肖文曉認為，按照現在的租金回報率水平，即便萬科有泊寓這樣較為成熟的長租公寓產品，這筆賬也是算不過來。出租利潤微薄、回報週期太長是很多開發商不敢輕易嘗試自持物業的主要原因。

不過，對於萬科這樣的巨無霸來說，在自己的資產結構裡面，增加一部分自持物業的比例並非壞事，其中一個理由是這些都會體現在上市房企的估值裡面。而從做“百年老店”、從長遠計出發，自持物業細水長流的回報，也是萬科在樓市下半場的一種嘗試。畢竟，隨著地價不斷走高，近幾年房企的利潤率也在不斷走低，主動迎接變化比被動接受還是要先行一招。

業內看今天拍地

對於今天拍賣結果，同樣參與競拍的世茂地產相關負責人易炳順表示，萬科懂得拍賣規則，打得在場開發商一個措手不及，而自持70年其實亦在世茂的接受範圍內。

然而對於開發商是否要轉型的問題，易炳順表示，並不是要轉型，只是順應國家的宏觀調控，主動適應國家發展的方向。

另外，易炳順預測明天的土地拍賣可能會非常快結束。情況可能和今天類似，預計會有開發商利用拍賣規則，率先報出最高價，從而取得地塊。甚至有可能第一口報價就達到最高價。

而碧桂園相關負責人則表示，預計以後桂城、三山新城地塊都會採用這種方式來拍賣。

肖文曉認為，樓市裂變，還處於上半場思維模式的房企，該想想在下半場怎麼沉下心來玩了。今天看來，前幾年在市場上牛氣哄哄的高週轉“快魚”模式，在高地價和嚴調控的新環境下，終究曇花一現。所謂時機，一瞬即逝。