熊俊萍/文

截至8月末，房企密集發佈2019年中期業績報告，據業績報顯示，多家房企紛紛調整戰略，以回款、基本盤為主要目標，撤離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共識。

在8月21日的上半年業績發佈會上，萬科一改往年的情懷與文藝，在場高層均多次強調回款、基本盤，並堅定地表示萬科繼續集中在一二線城市發展，不在三四五線城市拿地開發。

在發佈會現場，萬科幾名高管強調，萬科堅持快速銷售，積極回款。萬科首席運營官、執行副總裁張旭表示：“拿地的時候，我們是根據收了多少錢回來，才去拿地，所以沒有固定的拿地計劃。我們拿地集中在長三角、珠三角這些區域，三四五線城市不會去進。”

而在8月22日的融創業績會上，孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。

佳兆業則表示，以前瞻性眼光策略性佈局全國一線及重點二線城市。數據顯示，目前佳兆業在一線及重點二線城市的土地儲備佔76%，其中，近55%位於大灣區。

撤離三四線城市成共識

“大家如此佈局的理由是控制風險。”一名不願透露姓名的房企銷售負責人告訴中國房地產報記者。種種跡象表明，各大房企目前紛紛把目光聚焦一二線城市，這似乎成為目前多數品牌房企的共識。

據中國房地產報記者梳理髮現，從目前已發佈的品牌房企中報可以看出，一二線城市已經成多數品牌房企的重點佈局方向，各大房企在一二線城市的土地儲備佔比有所增加。

萬科、融創等多家房企一二線城市土地儲備超過8成。其中，融創上半年在武漢、重慶、濟南、天津等9個熱點二線城市均有拿地；中海在一二線城市新增土地儲備建面佔比超過9成，而2018年底佔比為8成；龍湖在一二線城市和“強三線”城市及香港，土地儲備佔比接近90%。

保利在一二線城市的拿地金額佔比超過79%，是繼2018年11月拿地轉謹慎以來再次積極拿地，且以省會城市為主。旭輝今年上半年在一二線城市新增土地儲備也急速增加，建面佔比超9成。

就連此前主要以三四線或環一二線城市為主的雅居樂也開始加速佈局一線城市，今年6月，雅居樂首入北京，以逾30億元的總價競得北京一宗住宅用地。

此前，北京房企首開股份發佈的一份融資公告非常直接，公告直接表明融資不用於三四線城市房地產項目開發建設。

在今年3月份的業績發佈會上，陽光城董事長朱榮斌就表示，“迴歸一二線城市已是房企共識，未來一二線城市的競爭將會很激烈。”

龍湖首席財務官趙軼在8月26日舉辦的中報發佈會上也強調，武漢、青島、重慶等熱門的一二線城市，龍湖目前已經進入49個城市。這樣佈局使土地儲備結構比較優化，為未來公司業績發展提供了強大的基礎。

多因素倒逼回歸 一二線城市

為何房企都不約而同地選擇悄悄撤離三四線城市、迴歸一二線城市，這和市場有著直接的關係。今年3月，媒體就爆出多個四五線資源枯竭型城市房價崩盤的案例，例如東北鶴崗、甘肅玉門等城市的房價，最低的房價低到每平方米幾十元，一套房只要一萬到幾萬元不等。

其實，從市場反應可以看出，除了資源枯竭型城市之外，隨著棚改紅利的逐漸消失，全國三四線城市房價普遍已出現明顯的下跌。

易居房地產研究院發佈的2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》顯示， 40個典型城市新建商品住宅成交面積較2018年下半年下降10.3%，較2018年上半年下降0.3%。

其中，18個三四線城市新建商品住宅成交面積同比下降8.9%，較去年下半年下降17.9%。4個一線城市新建商品住宅成交面積同比增長38.9%， 可以看到，上半年一線城市成交量開始觸底反彈，而三四線城市降溫明顯，成交量環比和同比降幅均出現明顯下降。

易居研究院研究員沈昕表示，預計全國樓市還將繼續降溫。除一線城市有望延續反彈外，東部和中部二線城市未來可能繼續降溫，三四線城市的成交量則面臨較大的下跌風險。

中國房地產報記者發現，2018年四季度以來，多個三四線城市樓市需求回升放緩，房價也相應出現疲軟。

如廣東的佛山、中山等三四線城市，兩年前房價上漲較快，今年起已經出現明顯的下跌。

其中，佛山從2018年年底達到最高價，每平方米均價超過15000元，今年開年起一直“跌跌不休”，8月份的均價只有每平方米12000元。中山房價也於2018年11月達到最高點14650元/平方米，之後一直處於跌勢，現在已在14000元/平方米以下的水平。

另外，除了南北方三四線城市出現跌勢，中部其他省份也存在同樣問題，江西宜春、湖南衡陽、株洲等，去年起，這些三四五線城市均出現不同程度的下跌。

過去，不少房企也曾因去到三四線城市吃了大虧，據悉，萬科因為位於遼寧三線海濱城市營口的海港城項目，計提存貨跌價0.68億元。

對於撤離三四線城市，中國房地產報記者採訪了萬科相關人士，對方表示，“不能說萬科撤離三四線城市，此前萬科一直比較集中於一二線城市，只是比重作了些調整。”

回款成房企存亡的命門

在萬科的此次發佈會上，高管們多次強調堅持快速銷售，積極回款；恆大也在全國範圍內打響了“金九銀十”降價促銷“第一槍”，目的均是指向加速回款。融創孫宏斌也表示，下半年融資端仍然保持嚴控，並可能成常態化，回款關係到企業生死存亡。

恆大市場人士告訴中國房地產報記者：“恆大賣房的策略都是積極銷售，從不捂盤惜售。在現在的大環境之下，就更是採取了多重促銷活動，目的就是快速清盤。”

萬科一位市場相關負責人向中國房地產報記者透露：“我們開盤前都會自己定一個開盤率，比如開盤率一般定在60%。按照這個最低底線，努力積極銷售，加速回款。”

對於當下國內房地產宏觀調控政策以及後市的預判，孫宏斌直言，這次調控主要是從融資端發力，嚴格地控制資金往房地產流動，預計融資端會持續收緊，土地市場會下行，商品房銷售也會受到很大的影響。

在此局面之下，房企一方面必須加速開發出售房屋回款，另一方面高速的開發需要資金支持，危急之下，房企加大剛需盤開發佔比，增強流動性，緊急回款成房企存亡之命門。

（此文刊於中國房地產報9月2日06版 責任編輯 徐妍 ）