【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
04
融資與外匯管理篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
04
融資與外匯管理篇
【萬科】截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。【碧桂園】公司融資渠道很多，哪一個渠道受阻都不會有太大影響。融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。【融創中國】市場上對融資端收緊有很多傳言，我（孫宏斌）認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。同時公司也在關注融資端窗口。未來流動性還是比較好的，美國肯定是要放鬆的，中國也開始應對全球降息開始放鬆，以後會是流動性放鬆狀態。央行是有這樣的手段的，沒有增量了。下一步市場可能就是沒有債可以買。【中國恆大】公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變，一旦形勢好轉，就會在負債率方面進行調整。【龍湖集團】外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持，國家市場化定價，強者恆強，但不能干擾政策，不能拿地王等。【華潤置地】資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。【陽光城】政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。【旭輝控股集團】地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。【龍光地產】公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。【時代中國控股】匯率方面，公司還是會去主動調整。目前情況下人民幣大幅度貶值是不可能的，因為美國本身加息的可能性也不大。公司目前境外融資基本上都是再融資的安排。【融信中國】公司當前存量美元債相對較多，目前對衝探討了幾個方案，最近會落地做對衝管理。【佳兆業集團】綜合考慮匯率走勢、對衝成本及還款節點，公司在這個時間點和匯率水平暫沒有去做對衝。
05
戰略與管控篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
04
融資與外匯管理篇
【萬科】截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。【碧桂園】公司融資渠道很多，哪一個渠道受阻都不會有太大影響。融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。【融創中國】市場上對融資端收緊有很多傳言，我（孫宏斌）認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。同時公司也在關注融資端窗口。未來流動性還是比較好的，美國肯定是要放鬆的，中國也開始應對全球降息開始放鬆，以後會是流動性放鬆狀態。央行是有這樣的手段的，沒有增量了。下一步市場可能就是沒有債可以買。【中國恆大】公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變，一旦形勢好轉，就會在負債率方面進行調整。【龍湖集團】外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持，國家市場化定價，強者恆強，但不能干擾政策，不能拿地王等。【華潤置地】資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。【陽光城】政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。【旭輝控股集團】地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。【龍光地產】公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。【時代中國控股】匯率方面，公司還是會去主動調整。目前情況下人民幣大幅度貶值是不可能的，因為美國本身加息的可能性也不大。公司目前境外融資基本上都是再融資的安排。【融信中國】公司當前存量美元債相對較多，目前對衝探討了幾個方案，最近會落地做對衝管理。【佳兆業集團】綜合考慮匯率走勢、對衝成本及還款節點，公司在這個時間點和匯率水平暫沒有去做對衝。
05
戰略與管控篇
【萬科】公司將堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；在鞏固主營業務優勢的基礎上，持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。
【中國恆大】公司追求規模適度增長，注重增長質量。目前公司已形成以恆大地產為基礎，旅遊、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業佈局。今年提高了現金儲備，確保出現風險時公司有足夠現金。【碧桂園】公司已進入內地所有省份，達到市場全覆蓋。未來將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，補充優質土地儲備、優化項目區位佈局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出。【融創中國】公司將保持地產開發為主業，加速去化，釋放經營現金流，支持公司穩健、高質量增長，保持槓桿率下降和信用評級提升。其他業務方面將嚴格控制投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。【中國海外發展】投入約90%的資源用於住宅開發，繼續聚焦一二線城市；配置7-8%的資源於持有經營物業，預計未來五年，持有商業物業總營業收入突破百億的階段性目標；配置1-2%的資源於教育、養老等其他業務，培育新的利潤增長點。【龍湖集團】住宅開發，商業運營，長租公寓，物業服務，這四塊業務是扁平協同，未來住宅開發是最主要的，要達到正的經營性現金流。公司2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。【旭輝控股集團】公司將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；隨著規模的增長，逐步增加一二線和強三線的持有型經營物業。未來主戰場是二線城市。下半年將以銷定產、降低庫存、調高去化、加快回款。【陽光城】公司將繼續堅持“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明”的原則，董事會給予管理團隊充分的信任和授權；堅持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略目標不動搖，追求有品質的發展。【中國金茂】計劃到2020年實現2000億元銷售目標，持有面積170萬平方米，收入42億元，綜合實力進入行業第一梯隊。2020-2022年，發揮運營優勢，實現城市運營對於整個投資60%的土地儲備貢獻；2023及以後，創新引領，成為品質城市引領者。【龍光地產】公司將堅持“區域更新+城市更新”雙輪驅動，深耕粵港澳大灣區，保持領先發展商地位；未來三到五年，實現核心利潤全國前十。【中國奧園】目前整個發展策略始終是圍繞著房地產主業來發展，綜合發展主要是以與房地產關聯的業務來縱向聯合發展。【時代中國控股】公司將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；同時逐步佈局廣東省其他經濟發達城市，以及中國其他高增長潛力的區域。【融信中國】公司將深化“1+N”佈局，深耕長三角城市群；聚焦其他高效能城市，以上海、南京、杭州為中心城市，在鄰近有高鐵、快速公路連接的衛星城市尋找高利潤、快週轉項目。【寶龍地產】公司在利用商業項目拿地上有明顯優勢；未來公司將繼續堅定推進“以上海為中心，深耕長三角”戰略。高週轉仍然是營銷的主線。【中樑控股】公司將不斷完善阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
06
激勵與管控篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
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融資與外匯管理篇
【萬科】截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。【碧桂園】公司融資渠道很多，哪一個渠道受阻都不會有太大影響。融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。【融創中國】市場上對融資端收緊有很多傳言，我（孫宏斌）認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。同時公司也在關注融資端窗口。未來流動性還是比較好的，美國肯定是要放鬆的，中國也開始應對全球降息開始放鬆，以後會是流動性放鬆狀態。央行是有這樣的手段的，沒有增量了。下一步市場可能就是沒有債可以買。【中國恆大】公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變，一旦形勢好轉，就會在負債率方面進行調整。【龍湖集團】外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持，國家市場化定價，強者恆強，但不能干擾政策，不能拿地王等。【華潤置地】資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。【陽光城】政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。【旭輝控股集團】地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。【龍光地產】公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。【時代中國控股】匯率方面，公司還是會去主動調整。目前情況下人民幣大幅度貶值是不可能的，因為美國本身加息的可能性也不大。公司目前境外融資基本上都是再融資的安排。【融信中國】公司當前存量美元債相對較多，目前對衝探討了幾個方案，最近會落地做對衝管理。【佳兆業集團】綜合考慮匯率走勢、對衝成本及還款節點，公司在這個時間點和匯率水平暫沒有去做對衝。
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戰略與管控篇
【萬科】公司將堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；在鞏固主營業務優勢的基礎上，持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。
【中國恆大】公司追求規模適度增長，注重增長質量。目前公司已形成以恆大地產為基礎，旅遊、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業佈局。今年提高了現金儲備，確保出現風險時公司有足夠現金。【碧桂園】公司已進入內地所有省份，達到市場全覆蓋。未來將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，補充優質土地儲備、優化項目區位佈局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出。【融創中國】公司將保持地產開發為主業，加速去化，釋放經營現金流，支持公司穩健、高質量增長，保持槓桿率下降和信用評級提升。其他業務方面將嚴格控制投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。【中國海外發展】投入約90%的資源用於住宅開發，繼續聚焦一二線城市；配置7-8%的資源於持有經營物業，預計未來五年，持有商業物業總營業收入突破百億的階段性目標；配置1-2%的資源於教育、養老等其他業務，培育新的利潤增長點。【龍湖集團】住宅開發，商業運營，長租公寓，物業服務，這四塊業務是扁平協同，未來住宅開發是最主要的，要達到正的經營性現金流。公司2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。【旭輝控股集團】公司將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；隨著規模的增長，逐步增加一二線和強三線的持有型經營物業。未來主戰場是二線城市。下半年將以銷定產、降低庫存、調高去化、加快回款。【陽光城】公司將繼續堅持“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明”的原則，董事會給予管理團隊充分的信任和授權；堅持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略目標不動搖，追求有品質的發展。【中國金茂】計劃到2020年實現2000億元銷售目標，持有面積170萬平方米，收入42億元，綜合實力進入行業第一梯隊。2020-2022年，發揮運營優勢，實現城市運營對於整個投資60%的土地儲備貢獻；2023及以後，創新引領，成為品質城市引領者。【龍光地產】公司將堅持“區域更新+城市更新”雙輪驅動，深耕粵港澳大灣區，保持領先發展商地位；未來三到五年，實現核心利潤全國前十。【中國奧園】目前整個發展策略始終是圍繞著房地產主業來發展，綜合發展主要是以與房地產關聯的業務來縱向聯合發展。【時代中國控股】公司將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；同時逐步佈局廣東省其他經濟發達城市，以及中國其他高增長潛力的區域。【融信中國】公司將深化“1+N”佈局，深耕長三角城市群；聚焦其他高效能城市，以上海、南京、杭州為中心城市，在鄰近有高鐵、快速公路連接的衛星城市尋找高利潤、快週轉項目。【寶龍地產】公司在利用商業項目拿地上有明顯優勢；未來公司將繼續堅定推進“以上海為中心，深耕長三角”戰略。高週轉仍然是營銷的主線。【中樑控股】公司將不斷完善阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
06
激勵與管控篇
【萬科】公司將全面推進組織重建和事人匹配，打造事業合夥人組織。
【融創中國】授權的兩個條件是信任和能力；我們兩個（孫宏斌、汪孟德）之間相互瞭解，合作多年。公司的企業權力都是分散到下面，區域公司權力非常大。集團全是總裁帶領，集團是強勢的，總裁在管理的時候是非常強勢的，買地和停止都很堅決，這是很難得的。
【中國海外發展】公司去年實行了職業經理人改革，並實施了股權激勵計劃。兩個維度的數據表明，效果明顯：一是團隊的穩定性，去年整個行業的離職率是10.7%，公司同期是7%，中高層團隊只有1.6%；二是員工的敬業度，整個行業敬業度的評分是75分，公司是88分。
【華潤置地】央企混改方面公司試圖把握一些併購和發展機會，一些地方國企提出混改願望，增加活力和動力。公司在上海和天津、其他城市都在參與混改機會，有助於公司擴大市場獲取好的資源。
【旭輝控股集團】公司上市至今已經歷了三輪組織變動，目前在推動的是希望未來實現公司的扁平高效，使組織有活力，團隊能凝聚，目標清楚。公司的遊戲準則很清楚，獎金取決於員工自己，明年的導向為一線踩油門，集團踩剎車。
【中國金茂】平安入股後要求董事進入薪酬委員會，其對高管的激勵有自己的想法，後期的激勵會越來越市場化，有競爭力。年初2.66億期權是歷史上最多的一次，仍是在國資委框架下，受到限制，面比較廣，個人不是特別多，但公司認為整體激勵會有效果，未來這條路會越來越寬。
【中樑控股】公司將不斷完善其阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；透過引入第三方諮詢機構，進一步提升及深化各組織層工作領域；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
【越秀地產】大股東重視員工激勵，公司於2015年啟動了員工跟投機制，除了總部以外的員工，任何一塊地一定要跟投。目前已跟投的項目大概31個，很多已經清算，IRR提升比例在30%以上，跟投機制帶來的項目效率和回報率提升都比想象中要好。
07
城市更新篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
04
融資與外匯管理篇
【萬科】截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。【碧桂園】公司融資渠道很多，哪一個渠道受阻都不會有太大影響。融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。【融創中國】市場上對融資端收緊有很多傳言，我（孫宏斌）認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。同時公司也在關注融資端窗口。未來流動性還是比較好的，美國肯定是要放鬆的，中國也開始應對全球降息開始放鬆，以後會是流動性放鬆狀態。央行是有這樣的手段的，沒有增量了。下一步市場可能就是沒有債可以買。【中國恆大】公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變，一旦形勢好轉，就會在負債率方面進行調整。【龍湖集團】外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持，國家市場化定價，強者恆強，但不能干擾政策，不能拿地王等。【華潤置地】資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。【陽光城】政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。【旭輝控股集團】地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。【龍光地產】公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。【時代中國控股】匯率方面，公司還是會去主動調整。目前情況下人民幣大幅度貶值是不可能的，因為美國本身加息的可能性也不大。公司目前境外融資基本上都是再融資的安排。【融信中國】公司當前存量美元債相對較多，目前對衝探討了幾個方案，最近會落地做對衝管理。【佳兆業集團】綜合考慮匯率走勢、對衝成本及還款節點，公司在這個時間點和匯率水平暫沒有去做對衝。
05
戰略與管控篇
【萬科】公司將堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；在鞏固主營業務優勢的基礎上，持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。
【中國恆大】公司追求規模適度增長，注重增長質量。目前公司已形成以恆大地產為基礎，旅遊、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業佈局。今年提高了現金儲備，確保出現風險時公司有足夠現金。【碧桂園】公司已進入內地所有省份，達到市場全覆蓋。未來將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，補充優質土地儲備、優化項目區位佈局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出。【融創中國】公司將保持地產開發為主業，加速去化，釋放經營現金流，支持公司穩健、高質量增長，保持槓桿率下降和信用評級提升。其他業務方面將嚴格控制投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。【中國海外發展】投入約90%的資源用於住宅開發，繼續聚焦一二線城市；配置7-8%的資源於持有經營物業，預計未來五年，持有商業物業總營業收入突破百億的階段性目標；配置1-2%的資源於教育、養老等其他業務，培育新的利潤增長點。【龍湖集團】住宅開發，商業運營，長租公寓，物業服務，這四塊業務是扁平協同，未來住宅開發是最主要的，要達到正的經營性現金流。公司2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。【旭輝控股集團】公司將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；隨著規模的增長，逐步增加一二線和強三線的持有型經營物業。未來主戰場是二線城市。下半年將以銷定產、降低庫存、調高去化、加快回款。【陽光城】公司將繼續堅持“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明”的原則，董事會給予管理團隊充分的信任和授權；堅持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略目標不動搖，追求有品質的發展。【中國金茂】計劃到2020年實現2000億元銷售目標，持有面積170萬平方米，收入42億元，綜合實力進入行業第一梯隊。2020-2022年，發揮運營優勢，實現城市運營對於整個投資60%的土地儲備貢獻；2023及以後，創新引領，成為品質城市引領者。【龍光地產】公司將堅持“區域更新+城市更新”雙輪驅動，深耕粵港澳大灣區，保持領先發展商地位；未來三到五年，實現核心利潤全國前十。【中國奧園】目前整個發展策略始終是圍繞著房地產主業來發展，綜合發展主要是以與房地產關聯的業務來縱向聯合發展。【時代中國控股】公司將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；同時逐步佈局廣東省其他經濟發達城市，以及中國其他高增長潛力的區域。【融信中國】公司將深化“1+N”佈局，深耕長三角城市群；聚焦其他高效能城市，以上海、南京、杭州為中心城市，在鄰近有高鐵、快速公路連接的衛星城市尋找高利潤、快週轉項目。【寶龍地產】公司在利用商業項目拿地上有明顯優勢；未來公司將繼續堅定推進“以上海為中心，深耕長三角”戰略。高週轉仍然是營銷的主線。【中樑控股】公司將不斷完善阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
06
激勵與管控篇
【萬科】公司將全面推進組織重建和事人匹配，打造事業合夥人組織。
【融創中國】授權的兩個條件是信任和能力；我們兩個（孫宏斌、汪孟德）之間相互瞭解，合作多年。公司的企業權力都是分散到下面，區域公司權力非常大。集團全是總裁帶領，集團是強勢的，總裁在管理的時候是非常強勢的，買地和停止都很堅決，這是很難得的。
【中國海外發展】公司去年實行了職業經理人改革，並實施了股權激勵計劃。兩個維度的數據表明，效果明顯：一是團隊的穩定性，去年整個行業的離職率是10.7%，公司同期是7%，中高層團隊只有1.6%；二是員工的敬業度，整個行業敬業度的評分是75分，公司是88分。
【華潤置地】央企混改方面公司試圖把握一些併購和發展機會，一些地方國企提出混改願望，增加活力和動力。公司在上海和天津、其他城市都在參與混改機會，有助於公司擴大市場獲取好的資源。
【旭輝控股集團】公司上市至今已經歷了三輪組織變動，目前在推動的是希望未來實現公司的扁平高效，使組織有活力，團隊能凝聚，目標清楚。公司的遊戲準則很清楚，獎金取決於員工自己，明年的導向為一線踩油門，集團踩剎車。
【中國金茂】平安入股後要求董事進入薪酬委員會，其對高管的激勵有自己的想法，後期的激勵會越來越市場化，有競爭力。年初2.66億期權是歷史上最多的一次，仍是在國資委框架下，受到限制，面比較廣，個人不是特別多，但公司認為整體激勵會有效果，未來這條路會越來越寬。
【中樑控股】公司將不斷完善其阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；透過引入第三方諮詢機構，進一步提升及深化各組織層工作領域；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
【越秀地產】大股東重視員工激勵，公司於2015年啟動了員工跟投機制，除了總部以外的員工，任何一塊地一定要跟投。目前已跟投的項目大概31個，很多已經清算，IRR提升比例在30%以上，跟投機制帶來的項目效率和回報率提升都比想象中要好。
07
城市更新篇
【萬科】公司參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在上半年末合計約341.4萬平。
【中國恆大】公司舊改土儲7700萬平，大灣區佔5000多萬平，主要是舊城拆遷，這些城市拿到優質資源的土地不多。目前我國住房體系中中40%為商品住宅，20%為老舊住宅，20%為磚混房，住房供應有40%需要靠舊城拆遷完成。深圳的舊改毛利超過50%，淨利率超過20%。主要成本是時間問題，效率和時間會慢一點。
【華潤置地】公司積極參與城市更新業務，成功打造極具示範效應的“深圳華潤城”城市更新項目，取得全國領先地位。目前，公司積極跟進城市更新項目46個，其中重點跟進18個項目，預計總建築面積約2360萬平；預計2022年開始有簽約產生貢獻。
【旭輝控股】公司通過合作開發加舊改模式，已進入粵港澳大灣區8個城市，合計鎖定逾30個項目，總建面近600萬平；成立舊改公司，與廣州6個村簽訂舊改協議，潛在儲備貨值豐厚。太原、武漢、石家莊的一二級聯動項目已部分摘牌，地價較低，體量較大。
【佳兆業集團】公司擁有佔地面積約3200萬平的舊改項目，全部位於粵港澳大灣區內，其中深圳及廣州各佔約30%，中山佔比接近30%；舊改儲備預計貨值人民幣2萬億元。公司目前已成功轉化上海迄今最大城中村舊改項目，該項目是嘉定區首個民營企業參與併成功 完成拆遷摘牌的“城中村”改造項目。公司目標每年供應80-100萬平方米的舊改用地。
【龍光地產】公司城市更新業務目前佈局10個城市，土儲貨值超過3250億元，平均核心淨利率為15%-20%；其中90%在大灣區，貨值大，價值高，具有先發優勢。2019年預期孵化深圳蛇口自貿區，惠州大亞灣和深圳僑城東等3個項目，貨值700億元。
【合景泰富】公司在舊改方面有豐富的經驗，又是廣州本土企業，相對來說各方面資源比較豐富；相對其他開發商，公司在獲取舊改項目上具有一定的優勢。目前廣州拿舊城、舊村改造項目的企業，一定要完成過一條村的改造，完整的從舊村拆遷到建好交付。其實，現在廣州具備這種資質的只有五家企業，公司在舊改方面具有一定的優勢。
【時代中國控股】目前公司城市更新項目數量為85個，預計可轉化為土儲建面約2801萬平，貨值約4000億元，其中有44個項目將可能在2019-2021年完成改造，可以實現土儲建面約1247萬平；另外尚有41個項目已簽訂合作意向書，將可能在2021年後完成改造，預計總規劃建面1554萬平。城市更新業務毛利率84.9%。
【中國奧園】公司已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約2197億元。公司目前在大灣區廣州、深圳、佛山、東莞都有舊改項目，在外省一些一二線城市如南寧、西安、環北京附近都有舊改項目。
【美的置業】舊改方面，公司堅持以舊工廠為主，因為其產權主體相對單一，改造時間跨度相對較短，而且成本可控；舊村改造較少。目前舊改區域基本以廣佛為主，同時進行的還有昆明，與地方政府平臺公司進行合作。產業對勾地有協同作用，內地城市對產業需求較強。美的集團存量也有一些舊工廠，公司積極推進市場化交易模式，通過多種模式補充土地儲備。
【綠景中國地產】公司控股股東土儲1210萬平，包括深圳、珠海、東莞及廣州區域的舊改項目，目前已通過孵化聯動模式成功注入珠海與東莞舊改項目。白石洲項目已經完成專項規劃的審批，獲得項目的各項專規指標；項目會在今年內按年初計劃部分注入上市公司。
【融信中國】公司目前350萬方舊改項目已確權，下半年正常來說太原的土地會確權，時間點要根據政府拆遷進度來決定，未來一兩年會有600萬方陸續來確權。
【富力地產】城市更新主要地塊在一二線城市和大灣區，總共60多個項目，預計可售面積超過3000萬平。公司在廣州的優勢為擁有成功案例，並且在早期進行城市更新，得到當地政府的支持。目前在廣州近期有近200萬平的地，太原過去三年內轉換了280萬平。
【越秀地產】公司舊改走在廣州前列，廣州天河體育中心周邊項目、天河道項目均為公司運作，海珠灣造紙廠改造也在積極參與。舊改業務政府更希望國企參與，一是國企抗風險能力強，不存在拆到一半後面爛尾沒辦法再建的情況；二是國企防腐敗的風險也會相對較低。
08
多元化與業務分拆篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
04
融資與外匯管理篇
【萬科】截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。【碧桂園】公司融資渠道很多，哪一個渠道受阻都不會有太大影響。融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。【融創中國】市場上對融資端收緊有很多傳言，我（孫宏斌）認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。同時公司也在關注融資端窗口。未來流動性還是比較好的，美國肯定是要放鬆的，中國也開始應對全球降息開始放鬆，以後會是流動性放鬆狀態。央行是有這樣的手段的，沒有增量了。下一步市場可能就是沒有債可以買。【中國恆大】公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變，一旦形勢好轉，就會在負債率方面進行調整。【龍湖集團】外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持，國家市場化定價，強者恆強，但不能干擾政策，不能拿地王等。【華潤置地】資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。【陽光城】政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。【旭輝控股集團】地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。【龍光地產】公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。【時代中國控股】匯率方面，公司還是會去主動調整。目前情況下人民幣大幅度貶值是不可能的，因為美國本身加息的可能性也不大。公司目前境外融資基本上都是再融資的安排。【融信中國】公司當前存量美元債相對較多，目前對衝探討了幾個方案，最近會落地做對衝管理。【佳兆業集團】綜合考慮匯率走勢、對衝成本及還款節點，公司在這個時間點和匯率水平暫沒有去做對衝。
05
戰略與管控篇
【萬科】公司將堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；在鞏固主營業務優勢的基礎上，持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。
【中國恆大】公司追求規模適度增長，注重增長質量。目前公司已形成以恆大地產為基礎，旅遊、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業佈局。今年提高了現金儲備，確保出現風險時公司有足夠現金。【碧桂園】公司已進入內地所有省份，達到市場全覆蓋。未來將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，補充優質土地儲備、優化項目區位佈局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出。【融創中國】公司將保持地產開發為主業，加速去化，釋放經營現金流，支持公司穩健、高質量增長，保持槓桿率下降和信用評級提升。其他業務方面將嚴格控制投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。【中國海外發展】投入約90%的資源用於住宅開發，繼續聚焦一二線城市；配置7-8%的資源於持有經營物業，預計未來五年，持有商業物業總營業收入突破百億的階段性目標；配置1-2%的資源於教育、養老等其他業務，培育新的利潤增長點。【龍湖集團】住宅開發，商業運營，長租公寓，物業服務，這四塊業務是扁平協同，未來住宅開發是最主要的，要達到正的經營性現金流。公司2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。【旭輝控股集團】公司將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；隨著規模的增長，逐步增加一二線和強三線的持有型經營物業。未來主戰場是二線城市。下半年將以銷定產、降低庫存、調高去化、加快回款。【陽光城】公司將繼續堅持“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明”的原則，董事會給予管理團隊充分的信任和授權；堅持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略目標不動搖，追求有品質的發展。【中國金茂】計劃到2020年實現2000億元銷售目標，持有面積170萬平方米，收入42億元，綜合實力進入行業第一梯隊。2020-2022年，發揮運營優勢，實現城市運營對於整個投資60%的土地儲備貢獻；2023及以後，創新引領，成為品質城市引領者。【龍光地產】公司將堅持“區域更新+城市更新”雙輪驅動，深耕粵港澳大灣區，保持領先發展商地位；未來三到五年，實現核心利潤全國前十。【中國奧園】目前整個發展策略始終是圍繞著房地產主業來發展，綜合發展主要是以與房地產關聯的業務來縱向聯合發展。【時代中國控股】公司將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；同時逐步佈局廣東省其他經濟發達城市，以及中國其他高增長潛力的區域。【融信中國】公司將深化“1+N”佈局，深耕長三角城市群；聚焦其他高效能城市，以上海、南京、杭州為中心城市，在鄰近有高鐵、快速公路連接的衛星城市尋找高利潤、快週轉項目。【寶龍地產】公司在利用商業項目拿地上有明顯優勢；未來公司將繼續堅定推進“以上海為中心，深耕長三角”戰略。高週轉仍然是營銷的主線。【中樑控股】公司將不斷完善阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
06
激勵與管控篇
【萬科】公司將全面推進組織重建和事人匹配，打造事業合夥人組織。
【融創中國】授權的兩個條件是信任和能力；我們兩個（孫宏斌、汪孟德）之間相互瞭解，合作多年。公司的企業權力都是分散到下面，區域公司權力非常大。集團全是總裁帶領，集團是強勢的，總裁在管理的時候是非常強勢的，買地和停止都很堅決，這是很難得的。
【中國海外發展】公司去年實行了職業經理人改革，並實施了股權激勵計劃。兩個維度的數據表明，效果明顯：一是團隊的穩定性，去年整個行業的離職率是10.7%，公司同期是7%，中高層團隊只有1.6%；二是員工的敬業度，整個行業敬業度的評分是75分，公司是88分。
【華潤置地】央企混改方面公司試圖把握一些併購和發展機會，一些地方國企提出混改願望，增加活力和動力。公司在上海和天津、其他城市都在參與混改機會，有助於公司擴大市場獲取好的資源。
【旭輝控股集團】公司上市至今已經歷了三輪組織變動，目前在推動的是希望未來實現公司的扁平高效，使組織有活力，團隊能凝聚，目標清楚。公司的遊戲準則很清楚，獎金取決於員工自己，明年的導向為一線踩油門，集團踩剎車。
【中國金茂】平安入股後要求董事進入薪酬委員會，其對高管的激勵有自己的想法，後期的激勵會越來越市場化，有競爭力。年初2.66億期權是歷史上最多的一次，仍是在國資委框架下，受到限制，面比較廣，個人不是特別多，但公司認為整體激勵會有效果，未來這條路會越來越寬。
【中樑控股】公司將不斷完善其阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；透過引入第三方諮詢機構，進一步提升及深化各組織層工作領域；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
【越秀地產】大股東重視員工激勵，公司於2015年啟動了員工跟投機制，除了總部以外的員工，任何一塊地一定要跟投。目前已跟投的項目大概31個，很多已經清算，IRR提升比例在30%以上，跟投機制帶來的項目效率和回報率提升都比想象中要好。
07
城市更新篇
【萬科】公司參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在上半年末合計約341.4萬平。
【中國恆大】公司舊改土儲7700萬平，大灣區佔5000多萬平，主要是舊城拆遷，這些城市拿到優質資源的土地不多。目前我國住房體系中中40%為商品住宅，20%為老舊住宅，20%為磚混房，住房供應有40%需要靠舊城拆遷完成。深圳的舊改毛利超過50%，淨利率超過20%。主要成本是時間問題，效率和時間會慢一點。
【華潤置地】公司積極參與城市更新業務，成功打造極具示範效應的“深圳華潤城”城市更新項目，取得全國領先地位。目前，公司積極跟進城市更新項目46個，其中重點跟進18個項目，預計總建築面積約2360萬平；預計2022年開始有簽約產生貢獻。
【旭輝控股】公司通過合作開發加舊改模式，已進入粵港澳大灣區8個城市，合計鎖定逾30個項目，總建面近600萬平；成立舊改公司，與廣州6個村簽訂舊改協議，潛在儲備貨值豐厚。太原、武漢、石家莊的一二級聯動項目已部分摘牌，地價較低，體量較大。
【佳兆業集團】公司擁有佔地面積約3200萬平的舊改項目，全部位於粵港澳大灣區內，其中深圳及廣州各佔約30%，中山佔比接近30%；舊改儲備預計貨值人民幣2萬億元。公司目前已成功轉化上海迄今最大城中村舊改項目，該項目是嘉定區首個民營企業參與併成功 完成拆遷摘牌的“城中村”改造項目。公司目標每年供應80-100萬平方米的舊改用地。
【龍光地產】公司城市更新業務目前佈局10個城市，土儲貨值超過3250億元，平均核心淨利率為15%-20%；其中90%在大灣區，貨值大，價值高，具有先發優勢。2019年預期孵化深圳蛇口自貿區，惠州大亞灣和深圳僑城東等3個項目，貨值700億元。
【合景泰富】公司在舊改方面有豐富的經驗，又是廣州本土企業，相對來說各方面資源比較豐富；相對其他開發商，公司在獲取舊改項目上具有一定的優勢。目前廣州拿舊城、舊村改造項目的企業，一定要完成過一條村的改造，完整的從舊村拆遷到建好交付。其實，現在廣州具備這種資質的只有五家企業，公司在舊改方面具有一定的優勢。
【時代中國控股】目前公司城市更新項目數量為85個，預計可轉化為土儲建面約2801萬平，貨值約4000億元，其中有44個項目將可能在2019-2021年完成改造，可以實現土儲建面約1247萬平；另外尚有41個項目已簽訂合作意向書，將可能在2021年後完成改造，預計總規劃建面1554萬平。城市更新業務毛利率84.9%。
【中國奧園】公司已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約2197億元。公司目前在大灣區廣州、深圳、佛山、東莞都有舊改項目，在外省一些一二線城市如南寧、西安、環北京附近都有舊改項目。
【美的置業】舊改方面，公司堅持以舊工廠為主，因為其產權主體相對單一，改造時間跨度相對較短，而且成本可控；舊村改造較少。目前舊改區域基本以廣佛為主，同時進行的還有昆明，與地方政府平臺公司進行合作。產業對勾地有協同作用，內地城市對產業需求較強。美的集團存量也有一些舊工廠，公司積極推進市場化交易模式，通過多種模式補充土地儲備。
【綠景中國地產】公司控股股東土儲1210萬平，包括深圳、珠海、東莞及廣州區域的舊改項目，目前已通過孵化聯動模式成功注入珠海與東莞舊改項目。白石洲項目已經完成專項規劃的審批，獲得項目的各項專規指標；項目會在今年內按年初計劃部分注入上市公司。
【融信中國】公司目前350萬方舊改項目已確權，下半年正常來說太原的土地會確權，時間點要根據政府拆遷進度來決定，未來一兩年會有600萬方陸續來確權。
【富力地產】城市更新主要地塊在一二線城市和大灣區，總共60多個項目，預計可售面積超過3000萬平。公司在廣州的優勢為擁有成功案例，並且在早期進行城市更新，得到當地政府的支持。目前在廣州近期有近200萬平的地，太原過去三年內轉換了280萬平。
【越秀地產】公司舊改走在廣州前列，廣州天河體育中心周邊項目、天河道項目均為公司運作，海珠灣造紙廠改造也在積極參與。舊改業務政府更希望國企參與，一是國企抗風險能力強，不存在拆到一半後面爛尾沒辦法再建的情況；二是國企防腐敗的風險也會相對較低。
08
多元化與業務分拆篇
【萬科】公司對非房業務的要求：第一是好蘋果原則；第二，有沒有長期做下去的啃骨頭原則；第三，對每塊業務都要求年年有進步原則；第四，公司內話是“大江大海”，要培養優秀人才把這塊業務最大最好。公司對物流一直非常看好，希望未來能獲得更多更好的項目；商業方面態度是小心謹慎的，未來還是希望努力獲取優質資源，但還是不能冒進，才能確保投資回報，拿地方向也有限制。物業分拆沒有聽到更新的說法。
【中國恆大】恆大投資新能源汽車的優勢：1）與傳統車企基因不同；2）資產與利潤體量大，能夠提供強大資金支持；3）恆大造車要汽車建設配套生活用地，通過土地項目產生的銷售收入和盈利覆蓋掉造車虧損；4）與房地產業有協同性。公司第一款康尼塞克車型已基本完成，明年3月日內瓦車展亮相，10月份預計開始上市銷售，今年年底會在國內車廠下線。
【融創中國】公司嚴控其他業務投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為未來新的增長點。文旅長期看好，這兩年快速提升運營能力，今年開局表現非常好。公司對物業持有量有嚴格限定，整體持有10%多一點，嚴格限定在15%左右及以下水平；長期看是有價值的，但是要同時保持各階段資產的流動性。對現有持有的物業也會做相應的調整和優化。
【碧桂園】公司所投均是地產相關的多元業務。37款機器人如果全部投入施工現場的話，可以為公司創造更大價值。公司每年在建面積2.8億平米，交樓和開工都有1億平米，這裡麵人工費比例很大。機器人能降低費用，加大安全和質量，這個效益將會是持續的。目前多款建築機器人已經在工地上進行測試。公司未來也將發展現代農業與社區零售。
【中國海外發展】公司將配置7-8%的資源於持有經營物業；配置1-2%的資源戰略性探索佈局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點。預計未來五年，投資物業總營收將突破百億的階段性目標。未來，整個商業板塊還是會把寫字樓作為一個核心業務去發展。
【保利地產】保利物業積極加大業務外拓，並已向中國證監會、香港聯交所遞交首次公開發行境外上市外資股並上市的申請材料。保利投資顧問繼續推進與業界龍頭合富輝煌的戰略合作，加大與外部開發商的合作，上半年新進入城市11個，累計覆蓋城市超過200個。
【龍湖集團】住宅開發、商業運營、長租公寓、物業服務，四塊業務扁平協同，C1作為發動機來支撐新業務發展。2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。現在C2業務的整體現金流還是負的，公司有望3-5年讓它自身變成正的現金流。C3是剛剛開始，未來的目標第一現金流回正，第二是開始賺錢。短期內無分拆計劃。
【華潤置地】公司將聚焦城市升級、消費升級和產業升級，堅持深化“2+X”商業模式，推動城市更新、物業服務、康養地產、長租公寓、產業基金、產業小鎮、文化體育、影院等業務的創新發展、協同發展，向城市綜合投資開發運營商轉型。租金上半年達57億元，同比增長30.4%，未來可能考慮分拆、證券化，但現在可能不是特別好的時刻。
【旭輝控股集團】公司一直較為謹慎，多元化業務不衝規模目標，投入總量也不多，而是以模式討論，能力組織，戰略調整為核心，強調以能力而非資產規模投入為主的多元化。多元化在未來，強調的是存量資產的經營能力，能力方面不比較資本投入。
【中國金茂】公司將在現有中國金茂及金茂酒店雙上市平臺基礎上，加大住宅、寫字樓、商業、酒店、物業、裝飾等各板塊資本運作力度，搭建專業化、國際化、市場化的地產基金平臺，豐富投融資渠道，支持核心業務擴張的同時成為新的盈利來源。城市運營孵化了2年，去年開始有成績，真正開始有效應會在2020年爆發。
【合景泰富集團】物業管理分拆方面，公司持開放的態度。商業方面公司持續看好，第一在於其現金流，第二商業在與政府勾地時很有優勢，第三商業地產的融資能力非常強。目前而言，公司並未考慮出售核心投資性物業。
【寶龍地產】公司做商業很多年，想要上市是希望團隊能夠更獨立，有一些股權給到管理團隊，希望他們能夠有更大的機會發揮，釋放活力。商業PE倍數高當然是價值的另一種體現。
09
物業管理篇
"【老潘說】2019年房企該怎麼幹？
半年報很多優秀房企給出“一系列判斷”，有個性的，局部的，老潘總結下來，其實也有一些共性普遍的認知，老潘簡明扼要總結為以下8點：
1，論行業：雖然中長期看好房地產未來，未來15萬億+的蛋糕依舊很大，所以大多房企沒必要擔憂行業蛋糕降低，說白了，你一個200億，500億的房企，行業市佔率還不到1%，行業即使降低點，難道還不夠你吃麼？你應該擔心的是在保證安全前提下如何做大做強自己？
2，論增長：房企增長目標2019年該降速了，相對2018幾乎降一半，大概10%到30%左右，今年只有更少數優秀房企逆勢崛起。而且2019年的黑馬房企才更見“功底”，老潘年底也將重點解讀黑馬內功！
3，論資金：資金的緊張度對絕大部分房企是痛點。一方面融資難，另一方面銷售承壓，回款難，整體資金“開源”難。
4，論多元化：房企多元化業務多是“長週期、長期主義”，短期不見效，加上目前主業行情差時必須迴歸基本盤，主不強，別多元投資多元化，或者必須控制投資權重。老潘也發現多元化佈局的大數據統計——N多投資機構大佬投資N多行業優秀企業總結髮現——非相關多元化，大多情況就是個偽命題。
5，論2019年：迴歸有質量的增長，強回款、升利潤，降負債，強運營、保安全是2019年房企的關鍵詞。
6，論城市：撤離三四線成為主流，大多房企包含過去曾聚焦三四線的中樑恆大在內，土儲和拿地已經迴歸一二線。三四線面臨打雞血高漲之後的“調整期”。恆大更有趣，基本一二線佈局佔66%，強三線基本都是圍繞北上廣深一線城市佈局，也就是說，他所謂的土地在三線，但客戶實質大部分在一線城市。
7，論投資：投資就是算賬，2019年投資有什麼變化？第一，投資的窗口期機會非常短暫，大多數核心城市時候招拍掛市場拿地甚至算不過來漲，第二，招拍掛市場“難賺錢”，那麼對併購拿地的依賴度2019年就加大了，至少算賬來說比招拍掛利潤預期更高。第三，行情不好，加上併購潛在風險也大，所以併購主開始提升利潤率標準，且精選標的，融創則是十年挑一。
8，強運營：風口已經沒有了，房企要活下去、活得好越來越難，強運營、強管理成為一種剛需。2019年強運營核心要向銷售傾斜度更大，保銷售、保回款，昨天傳聞某廣東50強房企員工賣房1套，副總裁要6套，說賣不掉就裁員……大家關注度很高，下半年是一場硬仗，所以2019年強運營一定保證產供銷、保證以銷售為導向為側重點的大運營之變。
……
今天推薦克而瑞研究中心、中達證券對2019上半年上市房企的成績單的核心盤點和總結，相信對更多房企如何看2019年以及未來如何做，會有一些借鑑！
文／克而瑞研究中心 洪聖奇
整理／中達證券 申思聰、蔡鴻飛
01
行業趨勢篇
【萬科】認為未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。
【碧桂園】認為市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強主席對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。
【中國恆大】國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。
【保利地產】認為未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。
【陽光城】認為房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。政府政策目標已明確為“穩地價、穩房價、穩預期、防風險”，這種形勢可能會長期存續。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。
【龍湖集團】增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。未來行業的集中度會提升，資源向頭部企業傾斜，但目前規模不是最重要的，全面的能力才是，公司有沒有穿越週期的能力，也就是非週期性的經營性收入是很重要的。
02
市場展望篇
【融創中國】孫宏斌主席認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。市場銷售還要分城市區域，一二線城市、強三線壓力不大，因為沒有什麼庫存，政府限價基本都是倒掛，所以壓力不大；壓力大的是三到八線城市，調控使得三四線房價抬高了，供應量又大，需求反而不強勁。不用擔心一二線城市的開發商。【中國海外發展】認為現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。【華潤置地】整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。【旭輝控股集團】認為一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。房住不炒的政策不斷重申，房地產行業的定位為經濟穩壓器而非短期刺激經濟的手段，地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。行業將進入平穩發展的新長週期，城市化2.0的新機遇不容錯過，市場需求以剛需、改善自住為主，地段、價格、產品成為首要關注。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。【合景泰富】認為人口流入、產業支撐、政策支持、經濟持續增長大背景下，粵港澳大灣區和長三角區域將持續受益；同時，一二線城市具有較強的抗風險能力。【中國奧園】認為下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。【龍光地產】隨著房地產行業未來將進入加速整合期，行業將出現大量併購的機會。大灣區具有制度、產業、市場獨特優勢，人口與經濟將迎來大發展，資產價值具有巨大升值潛力。【時代中國控股】認為政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。【美的置業】認為下半年經濟形勢不樂觀，行業形勢為迴歸，增速去化速度相對會下調；行業形勢政策會關注，但是不要太在意，最重要是如何鍛鍊差異化能力。【中樑控股】認為由於中國政策對房地產影響整體比較大，銷售方面下半年市場會比上半年略差一些，但是因為總的資金還是寬鬆的，而且中央也是希望房價地價預期穩定，波動不會太大。【中駿集團控股】認為調控將長期持續，限價短期內不會放開，同時土地週期將非常短。地產長期來看還是沒有問題的，目前城鎮化率為59.6%，和發達國家70%有差距，未來十餘年發展也沒什麼問題。【易居企業控股】最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。預計今年下半年市場不會慘於去年下半年，但也不會出現今年上半年3、4月份所謂小陽春的情況。
03
土地市場展望與拿地策略篇
【萬科】買地策略如下：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但這個導向的買地很難。
【融創中國】公司將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。（孫宏斌）別看現在買地便宜了，可能下個月更便宜，下下個月更加便宜，所以我們對買地市場判斷，現在買地的，很多都是踩空的，公司不著急。最低點預計是在年底或者明年。
【碧桂園】公司一向是在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。
【旭輝控股集團】認為四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。公司將把握城市分化和市場輪動的投資機會和投資節奏，增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，嚴守投資紀律，堅決不拿“地王”。
【華潤置地】公司拿地策略還是穩健積極但不能冒進。至於逆週期順週期這都是事後諸葛亮，誰都想逆週期，這就像買股票一樣。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。
【中國海外發展】預判下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。
【龍湖集團】一季度，受政策預期寬鬆帶動，房企拿地積極性高，土地溢價水平顯著抬升，公司謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。
【陽光城】公司拿地的策略就是在發現有機會的時候趕快出擊，發現不對就馬上調頭。去年和今年上半年拿地總金額都是在銷售的30%左右，比例控制的還是比較好，可以說這個比例對於高成長性的公司有點保守。公司對市場的環境不敢有過高的預期，目前的情況下拿地還是要更加謹慎一些。
【合景泰富】公司未來將進一步夯實在大灣區和長三角區域的佈局，深耕已經入的一二線城市，關注收併購機會和大灣區城市更新項目，實現銷售規模的穩步增長。
【中國奧園】土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。
【龍光地產】公司近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。預計未來土地市場會逐步降溫，價格也會出現下跌，對於現金流健康，財務槓桿穩定企業是個機會。
【佳兆業集團】公司上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。
【中國金茂】整個內地的土地市場方面，各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，很多城市今年供給計劃都比較激進的，上半年只供應了40%土地，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。
【融信中國】上半年國內土地市場較為火熱，價格普遍偏高，利潤空間都比較小，預計在下半年市場會迴歸理性後價格有所下降。現在國內經濟形勢不太好，公司需要便宜的土地，而不是拿的多就好。
【正榮地產】認為此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。
04
融資與外匯管理篇
【萬科】截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。【碧桂園】公司融資渠道很多，哪一個渠道受阻都不會有太大影響。融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。【融創中國】市場上對融資端收緊有很多傳言，我（孫宏斌）認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。同時公司也在關注融資端窗口。未來流動性還是比較好的，美國肯定是要放鬆的，中國也開始應對全球降息開始放鬆，以後會是流動性放鬆狀態。央行是有這樣的手段的，沒有增量了。下一步市場可能就是沒有債可以買。【中國恆大】公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變，一旦形勢好轉，就會在負債率方面進行調整。【龍湖集團】外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持，國家市場化定價，強者恆強，但不能干擾政策，不能拿地王等。【華潤置地】資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。【陽光城】政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。【旭輝控股集團】地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。【龍光地產】公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。【時代中國控股】匯率方面，公司還是會去主動調整。目前情況下人民幣大幅度貶值是不可能的，因為美國本身加息的可能性也不大。公司目前境外融資基本上都是再融資的安排。【融信中國】公司當前存量美元債相對較多，目前對衝探討了幾個方案，最近會落地做對衝管理。【佳兆業集團】綜合考慮匯率走勢、對衝成本及還款節點，公司在這個時間點和匯率水平暫沒有去做對衝。
05
戰略與管控篇
【萬科】公司將堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；在鞏固主營業務優勢的基礎上，持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。
【中國恆大】公司追求規模適度增長，注重增長質量。目前公司已形成以恆大地產為基礎，旅遊、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業佈局。今年提高了現金儲備，確保出現風險時公司有足夠現金。【碧桂園】公司已進入內地所有省份，達到市場全覆蓋。未來將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，補充優質土地儲備、優化項目區位佈局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出。【融創中國】公司將保持地產開發為主業，加速去化，釋放經營現金流，支持公司穩健、高質量增長，保持槓桿率下降和信用評級提升。其他業務方面將嚴格控制投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。【中國海外發展】投入約90%的資源用於住宅開發，繼續聚焦一二線城市；配置7-8%的資源於持有經營物業，預計未來五年，持有商業物業總營業收入突破百億的階段性目標；配置1-2%的資源於教育、養老等其他業務，培育新的利潤增長點。【龍湖集團】住宅開發，商業運營，長租公寓，物業服務，這四塊業務是扁平協同，未來住宅開發是最主要的，要達到正的經營性現金流。公司2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。【旭輝控股集團】公司將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；隨著規模的增長，逐步增加一二線和強三線的持有型經營物業。未來主戰場是二線城市。下半年將以銷定產、降低庫存、調高去化、加快回款。【陽光城】公司將繼續堅持“三權分立、授權充分、權責清晰、管理透明”的原則，董事會給予管理團隊充分的信任和授權；堅持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略目標不動搖，追求有品質的發展。【中國金茂】計劃到2020年實現2000億元銷售目標，持有面積170萬平方米，收入42億元，綜合實力進入行業第一梯隊。2020-2022年，發揮運營優勢，實現城市運營對於整個投資60%的土地儲備貢獻；2023及以後，創新引領，成為品質城市引領者。【龍光地產】公司將堅持“區域更新+城市更新”雙輪驅動，深耕粵港澳大灣區，保持領先發展商地位；未來三到五年，實現核心利潤全國前十。【中國奧園】目前整個發展策略始終是圍繞著房地產主業來發展，綜合發展主要是以與房地產關聯的業務來縱向聯合發展。【時代中國控股】公司將繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域市場份額；同時逐步佈局廣東省其他經濟發達城市，以及中國其他高增長潛力的區域。【融信中國】公司將深化“1+N”佈局，深耕長三角城市群；聚焦其他高效能城市，以上海、南京、杭州為中心城市，在鄰近有高鐵、快速公路連接的衛星城市尋找高利潤、快週轉項目。【寶龍地產】公司在利用商業項目拿地上有明顯優勢；未來公司將繼續堅定推進“以上海為中心，深耕長三角”戰略。高週轉仍然是營銷的主線。【中樑控股】公司將不斷完善阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
06
激勵與管控篇
【萬科】公司將全面推進組織重建和事人匹配，打造事業合夥人組織。
【融創中國】授權的兩個條件是信任和能力；我們兩個（孫宏斌、汪孟德）之間相互瞭解，合作多年。公司的企業權力都是分散到下面，區域公司權力非常大。集團全是總裁帶領，集團是強勢的，總裁在管理的時候是非常強勢的，買地和停止都很堅決，這是很難得的。
【中國海外發展】公司去年實行了職業經理人改革，並實施了股權激勵計劃。兩個維度的數據表明，效果明顯：一是團隊的穩定性，去年整個行業的離職率是10.7%，公司同期是7%，中高層團隊只有1.6%；二是員工的敬業度，整個行業敬業度的評分是75分，公司是88分。
【華潤置地】央企混改方面公司試圖把握一些併購和發展機會，一些地方國企提出混改願望，增加活力和動力。公司在上海和天津、其他城市都在參與混改機會，有助於公司擴大市場獲取好的資源。
【旭輝控股集團】公司上市至今已經歷了三輪組織變動，目前在推動的是希望未來實現公司的扁平高效，使組織有活力，團隊能凝聚，目標清楚。公司的遊戲準則很清楚，獎金取決於員工自己，明年的導向為一線踩油門，集團踩剎車。
【中國金茂】平安入股後要求董事進入薪酬委員會，其對高管的激勵有自己的想法，後期的激勵會越來越市場化，有競爭力。年初2.66億期權是歷史上最多的一次，仍是在國資委框架下，受到限制，面比較廣，個人不是特別多，但公司認為整體激勵會有效果，未來這條路會越來越寬。
【中樑控股】公司將不斷完善其阿米巴生態的管理模式，整合組織，優化結構；透過引入第三方諮詢機構，進一步提升及深化各組織層工作領域；全面優化權責體系，適度的下放權力，增加運營的靈活性。
【越秀地產】大股東重視員工激勵，公司於2015年啟動了員工跟投機制，除了總部以外的員工，任何一塊地一定要跟投。目前已跟投的項目大概31個，很多已經清算，IRR提升比例在30%以上，跟投機制帶來的項目效率和回報率提升都比想象中要好。
07
城市更新篇
【萬科】公司參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在上半年末合計約341.4萬平。
【中國恆大】公司舊改土儲7700萬平，大灣區佔5000多萬平，主要是舊城拆遷，這些城市拿到優質資源的土地不多。目前我國住房體系中中40%為商品住宅，20%為老舊住宅，20%為磚混房，住房供應有40%需要靠舊城拆遷完成。深圳的舊改毛利超過50%，淨利率超過20%。主要成本是時間問題，效率和時間會慢一點。
【華潤置地】公司積極參與城市更新業務，成功打造極具示範效應的“深圳華潤城”城市更新項目，取得全國領先地位。目前，公司積極跟進城市更新項目46個，其中重點跟進18個項目，預計總建築面積約2360萬平；預計2022年開始有簽約產生貢獻。
【旭輝控股】公司通過合作開發加舊改模式，已進入粵港澳大灣區8個城市，合計鎖定逾30個項目，總建面近600萬平；成立舊改公司，與廣州6個村簽訂舊改協議，潛在儲備貨值豐厚。太原、武漢、石家莊的一二級聯動項目已部分摘牌，地價較低，體量較大。
【佳兆業集團】公司擁有佔地面積約3200萬平的舊改項目，全部位於粵港澳大灣區內，其中深圳及廣州各佔約30%，中山佔比接近30%；舊改儲備預計貨值人民幣2萬億元。公司目前已成功轉化上海迄今最大城中村舊改項目，該項目是嘉定區首個民營企業參與併成功 完成拆遷摘牌的“城中村”改造項目。公司目標每年供應80-100萬平方米的舊改用地。
【龍光地產】公司城市更新業務目前佈局10個城市，土儲貨值超過3250億元，平均核心淨利率為15%-20%；其中90%在大灣區，貨值大，價值高，具有先發優勢。2019年預期孵化深圳蛇口自貿區，惠州大亞灣和深圳僑城東等3個項目，貨值700億元。
【合景泰富】公司在舊改方面有豐富的經驗，又是廣州本土企業，相對來說各方面資源比較豐富；相對其他開發商，公司在獲取舊改項目上具有一定的優勢。目前廣州拿舊城、舊村改造項目的企業，一定要完成過一條村的改造，完整的從舊村拆遷到建好交付。其實，現在廣州具備這種資質的只有五家企業，公司在舊改方面具有一定的優勢。
【時代中國控股】目前公司城市更新項目數量為85個，預計可轉化為土儲建面約2801萬平，貨值約4000億元，其中有44個項目將可能在2019-2021年完成改造，可以實現土儲建面約1247萬平；另外尚有41個項目已簽訂合作意向書，將可能在2021年後完成改造，預計總規劃建面1554萬平。城市更新業務毛利率84.9%。
【中國奧園】公司已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約2197億元。公司目前在大灣區廣州、深圳、佛山、東莞都有舊改項目，在外省一些一二線城市如南寧、西安、環北京附近都有舊改項目。
【美的置業】舊改方面，公司堅持以舊工廠為主，因為其產權主體相對單一，改造時間跨度相對較短，而且成本可控；舊村改造較少。目前舊改區域基本以廣佛為主，同時進行的還有昆明，與地方政府平臺公司進行合作。產業對勾地有協同作用，內地城市對產業需求較強。美的集團存量也有一些舊工廠，公司積極推進市場化交易模式，通過多種模式補充土地儲備。
【綠景中國地產】公司控股股東土儲1210萬平，包括深圳、珠海、東莞及廣州區域的舊改項目，目前已通過孵化聯動模式成功注入珠海與東莞舊改項目。白石洲項目已經完成專項規劃的審批，獲得項目的各項專規指標；項目會在今年內按年初計劃部分注入上市公司。
【融信中國】公司目前350萬方舊改項目已確權，下半年正常來說太原的土地會確權，時間點要根據政府拆遷進度來決定，未來一兩年會有600萬方陸續來確權。
【富力地產】城市更新主要地塊在一二線城市和大灣區，總共60多個項目，預計可售面積超過3000萬平。公司在廣州的優勢為擁有成功案例，並且在早期進行城市更新，得到當地政府的支持。目前在廣州近期有近200萬平的地，太原過去三年內轉換了280萬平。
【越秀地產】公司舊改走在廣州前列，廣州天河體育中心周邊項目、天河道項目均為公司運作，海珠灣造紙廠改造也在積極參與。舊改業務政府更希望國企參與，一是國企抗風險能力強，不存在拆到一半後面爛尾沒辦法再建的情況；二是國企防腐敗的風險也會相對較低。
08
多元化與業務分拆篇
【萬科】公司對非房業務的要求：第一是好蘋果原則；第二，有沒有長期做下去的啃骨頭原則；第三，對每塊業務都要求年年有進步原則；第四，公司內話是“大江大海”，要培養優秀人才把這塊業務最大最好。公司對物流一直非常看好，希望未來能獲得更多更好的項目；商業方面態度是小心謹慎的，未來還是希望努力獲取優質資源，但還是不能冒進，才能確保投資回報，拿地方向也有限制。物業分拆沒有聽到更新的說法。
【中國恆大】恆大投資新能源汽車的優勢：1）與傳統車企基因不同；2）資產與利潤體量大，能夠提供強大資金支持；3）恆大造車要汽車建設配套生活用地，通過土地項目產生的銷售收入和盈利覆蓋掉造車虧損；4）與房地產業有協同性。公司第一款康尼塞克車型已基本完成，明年3月日內瓦車展亮相，10月份預計開始上市銷售，今年年底會在國內車廠下線。
【融創中國】公司嚴控其他業務投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為未來新的增長點。文旅長期看好，這兩年快速提升運營能力，今年開局表現非常好。公司對物業持有量有嚴格限定，整體持有10%多一點，嚴格限定在15%左右及以下水平；長期看是有價值的，但是要同時保持各階段資產的流動性。對現有持有的物業也會做相應的調整和優化。
【碧桂園】公司所投均是地產相關的多元業務。37款機器人如果全部投入施工現場的話，可以為公司創造更大價值。公司每年在建面積2.8億平米，交樓和開工都有1億平米，這裡麵人工費比例很大。機器人能降低費用，加大安全和質量，這個效益將會是持續的。目前多款建築機器人已經在工地上進行測試。公司未來也將發展現代農業與社區零售。
【中國海外發展】公司將配置7-8%的資源於持有經營物業；配置1-2%的資源戰略性探索佈局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點。預計未來五年，投資物業總營收將突破百億的階段性目標。未來，整個商業板塊還是會把寫字樓作為一個核心業務去發展。
【保利地產】保利物業積極加大業務外拓，並已向中國證監會、香港聯交所遞交首次公開發行境外上市外資股並上市的申請材料。保利投資顧問繼續推進與業界龍頭合富輝煌的戰略合作，加大與外部開發商的合作，上半年新進入城市11個，累計覆蓋城市超過200個。
【龍湖集團】住宅開發、商業運營、長租公寓、物業服務，四塊業務扁平協同，C1作為發動機來支撐新業務發展。2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。現在C2業務的整體現金流還是負的，公司有望3-5年讓它自身變成正的現金流。C3是剛剛開始，未來的目標第一現金流回正，第二是開始賺錢。短期內無分拆計劃。
【華潤置地】公司將聚焦城市升級、消費升級和產業升級，堅持深化“2+X”商業模式，推動城市更新、物業服務、康養地產、長租公寓、產業基金、產業小鎮、文化體育、影院等業務的創新發展、協同發展，向城市綜合投資開發運營商轉型。租金上半年達57億元，同比增長30.4%，未來可能考慮分拆、證券化，但現在可能不是特別好的時刻。
【旭輝控股集團】公司一直較為謹慎，多元化業務不衝規模目標，投入總量也不多，而是以模式討論，能力組織，戰略調整為核心，強調以能力而非資產規模投入為主的多元化。多元化在未來，強調的是存量資產的經營能力，能力方面不比較資本投入。
【中國金茂】公司將在現有中國金茂及金茂酒店雙上市平臺基礎上，加大住宅、寫字樓、商業、酒店、物業、裝飾等各板塊資本運作力度，搭建專業化、國際化、市場化的地產基金平臺，豐富投融資渠道，支持核心業務擴張的同時成為新的盈利來源。城市運營孵化了2年，去年開始有成績，真正開始有效應會在2020年爆發。
【合景泰富集團】物業管理分拆方面，公司持開放的態度。商業方面公司持續看好，第一在於其現金流，第二商業在與政府勾地時很有優勢，第三商業地產的融資能力非常強。目前而言，公司並未考慮出售核心投資性物業。
【寶龍地產】公司做商業很多年，想要上市是希望團隊能夠更獨立，有一些股權給到管理團隊，希望他們能夠有更大的機會發揮，釋放活力。商業PE倍數高當然是價值的另一種體現。
09
物業管理篇
【碧桂園服務】上半年，公司通過品牌拓展和收購獲得合同管理面積1.14億平，同比增長92%，收費面積4441萬平，分別同比增長199%；收併購能夠將品牌優勢進行嫁接，擴大品牌影響力。至上半年末，公司合同管理總面積約5.84億平，收費管理總面積約2.17億平。增值服務毛利率在上漲，業態收入貢獻也在上漲，服務的類別也在增多。從公司發展來講，增值服務涉及到業主家庭，更加健康、可持續。併購方面，當完成收併購簽約後，公司所有專業口都要分別對應所收購公司的團隊去講公司目前的文化、業績，溝通品質服務和增值服務的實施方法；管理團隊除了講公司要求，也在和被收併購的公司高層持續溝通。商業方面，公司相信會逐步有更多的商業綜合體出現在業態中，未來還會在商業運營方面有所佈局。【綠城服務】上半年末，公司在管面積為1.84億平，同比增長22.1%，其中住宅業態佔比為78.5%；儲備面積達到2.07億平，同比增長29.1%。規模擴張方面，公司將藉助兄弟開發公司優勢，促進規模增長；加大市場擴展力度，擴大管理半徑；通過平臺輸出，實現管理規模增長；併購依然是規模突圍、提速發展的重要手段。運營方面，公司上半年的工作重心在於提升管理效益，把以前的增長和效率並重變成效益和增長並重。公司過去兩年在集團的組織體系上做了許多改造，把物業服務商體系改造成生活服務商，信息化方面有許多高強度的投入，過去兩年管理費用的增長是公司的必然過程；增長過後，公司的組織架構穩定、成熟，智能化系統發揮更好的作用，毛利率與費用率有了很好的改善，預計將維持現在的趨勢。【永升生活服務】公司擁有三大業務，即物業管理服務，對非業主的增值服務，及社區增值服務，形成向客戶提供之綜合服務並涵蓋物業管理的整條價值鏈。市場策略方面，公司總體上保持物業管理、外延增值、社區增值的收入結構6:2:2發展，在未來公司希望這個比例變成4:4:2，同時社區增值上“有所為有所不為”。預計未來3-5年，在資本推動下，行業轉型升級，規模集中度會持續提升；品牌企業可能趨於寡頭局面。公司將依託旭輝、市場外拓、對外合作、戰略收購四輪驅動擴規模。關於拓展和併購，拓展是公司增加面積對外的主要方式，因為成本很低；併購方面不是公司的戰略優勢，公司不會為了規模去併購，目前在併購方面還是很謹慎的，一定是為了戰略進行收併購。【雅生活服務】截至上半年末，公司在管面積及合約面積分別為2.11億平及3.25億平；其中，來自雅居樂集團和綠地控股的合約面積分別累計達73.2百萬平及34.1百萬平，較去年末分別增長4.0%及55.0%，來自兩大股東面積佔總合約面積的33.1%。收併購方面，公司上市前兩年增長比較迅猛，未來三年希望能夠在比較大的項目做規模上的整合，每年指引在4000萬左右，2020-2022年合約面積增長都保持在1億左右。區域整合方面，公司區域整合方面接近了尾聲，當前需要團隊和區域整合之磨合一段時間。行業方面，目前物業管理公司收併購的窗口期越來越小，中國現在物管企業超過11萬家，但是真正規範管理，有拓展能力的不多；公司抓緊在窗口期拿下好的企業，連接成一個整體去進行拓展。【彩生活】截至上半年末，公司合約管理面積約5.64億平，同比增長約16.4%；已產生收益的合約管理面積約3.65億平。平臺物業輸出方面，公司與物業管理公司合作，提升潛在用戶規模。公司和同行不太一樣，同行們通過購買物業管理公司擴大營收規模，這是走的公司3年前的路；這會帶來營收規模增大，但是仍然是相對傳統的道路。公司是通過平臺輸出、小股操盤，最近還有大的項目，不再通過股權併購，而是通過小股操盤來擴大用戶規模。流量變現方面，現在主要通過彩惠人生，未來會有新的產品產生，通過社區媒體、社區數據抓取、產品對接，方向明確。與京東合作方面，京東數科、數字科技能和社區結合；社區電商方面，通過精選電商、引入COSCO類精品商品激活公司社區優勢；物流方面，京東的長項是物流配送能力和質量。未來彩生活要變成輕資產科技平臺，轉化為行業內共享平臺，未來科技投入會加大。公司已通過北斗七星計劃，利用技術創新實現物業管理訂單化，從去年年初開始做成本控制、提高客戶滿意度。【奧園健康生活】物業管理方面，公司希望提供增值服務，持續提升用戶滿意度和服務體驗。商業運營主要涵蓋兩塊，一個是購物中心提供開業前的服務，包括定位，工程設計，商家的入住招商及開業等；另外一個是商場的運營管理，合同期一般在十到二十年，收入比較穩定，利潤的增長也是可期的。展望未來，物業管理版塊，公司目標繼續擴大管理面積，2019年計劃實現50%的在管面積增長。公司將服務延伸至各類型物業，以擴充物業管理服務組合。除向住宅物業提供物業管理服務外，也向服務式公寓、寫字樓及幼兒園等各類非住宅物業提供物業管理服務。商業運營板塊，公司目標積極籌備新項目開業，實現全年10個項目開業。公司的商業運營分部將積極自獨立第三方物業開發商獲取新合同，以及透過擴大現有及新市場的在管總建築面積，從而提高於商業運營服務行業的市場份額。整體上來說公司的物業毛利率還是保持比較高的情況，因為商業是一個高毛利高增長的業務。【佳兆業美好】公司定位“資產運營專家、美好生活助手”，加深社區經營。公司將圍繞社區消費場景逐步豐富產品和服務，以線下結合線上的方式，滿足社區業主及住戶追求美好生活的需求，並孵化租售服務、美劇服務、社區教育等專業服務品牌。未來將重點尋求社區增值服務、智能解決方案服務兩大業務板塊合作機會，快速擴大服務體量，搶佔市場份額。未來業務拓展方面將聚焦於大灣區，長三角和環渤海，合作形式上將不再侷限於招投標，收併購和股權併購，會更傾向於加入城市配套公共服務。公司目標至2021年成為第三方市場具有核心競爭力的綜合物業管理集團，兩年內成為中國十大物業管理企業之一。增值服務方面，公司將更多圍繞“人、車、房、財”這四大塊進行社區增值服務的場景應用，需要配合線上線下的消費場景進行共同使用達到現金流入。【中海物業】截至上半年末，公司所管理的建築面積同比上升7.9%至1.42億平。2019年，公司確立了“一體兩翼四驅”的整體發展策略，以基礎物業服務為軀幹，質量管理和管理規模為雙翼，配合優你互聯、興海物聯、資產管理、投資併購為四個驅動引擎，實現全場景、可持續的“空間服務”。未來，公司將積極對外拓展，實現規模與效益快速增長，同時也將推動基礎物業管理向資產管理升級。在持續拓展物業管理規模基礎增量的同時，公司也將加大增值業務的投入，穩步推進增值業務發展，找準市場前景廣闊的業務類型，聚焦擁有資源支撐的業務。
END
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