投資要點

事件：萬科A（000002）公佈2019年半年報顯示，實現營業收入1393.2億元，同比增長31.47%；實現歸屬上市公司股東淨利潤118.4億元，同比增長29.79%；每股基本盈利1.06元。

2019年上半年業績增長近三成 符合預期。2019年上半年，集團實現營業收入1393.2億元，同比增長31.47%；實現歸屬上市公司股東淨利潤118.4億元，同比增長29.79%；每股基本盈利1.06元。同比增長24.9%；全面攤薄的淨資產收益率為 7.35%，較 2018 年同期上升0.59個百分點。房地產業務的結算毛利率為 28.3%，較 2018 年同期提高1.0個百分點。

銷售平穩增長 龍頭地位穩固。2019年上半年集團實現銷售面積 2,150.1萬平方米，銷售金額3,340.0億元，同比分別上升5.6%和 9.6%，在 41個城市的開發業務銷售金額位列當地前三。上半年本集團所銷售的產品中，住宅佔比 87.8%，商辦佔比 9.0%，其它配套佔比 3.2%。住宅產品中 144 平方米以下的中小戶型佔比 90.6%。實現結算面積 846.3 萬平方米，同比上升 20.7%；實現結算收入1,329.9 億元，同比上升 32.2%；房地產業務的結算均價為 15715 元/平方米。截至報告期末，集團合併報表範圍內有 4,403.7 萬平方米已售資源未結算，合同金額合計約 6,215.5 億元，較上年末分別增長 18.7%和 17.1%。

新開工進度放緩 竣工符合預期。上半年實現新開工面積1953萬平米，同比下降15.9%，佔全年開工計劃54.1%（2018年上半年：65.5%）；實現竣工1060萬平米，同比增長15.6%，佔全年竣工計劃的 34.5%（2018 年上半年：34.9%）。預計全年竣工面積將與年初計劃基本持平。

項目獲取穩健 整體資源充足。上半年獲取新項目54個，總規劃建面1372.8萬平米，權益規劃建面941.8萬平米，萬科權益規劃建築面積佔總規劃建築面積的比例為68.6%。上述項目的權益地價總額約649.8億元，均價為6900元/平方米。按建築面積計算，82.0%的新增項目位於一二線城市；按權益投資金額計算，88.4%位於一二線城市。截至期末集團在建項目和規劃中項目總建築面積約15340.2萬平米。其中在建項目總建築面積約9867.6萬平米，權益建築面積約5869.2萬平米；規劃中項目總建築面積約5472.6萬平方米，按萬科權益計算的建築面積約3423.5萬平方米。此外，集團還參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在報告期末合計約 341.4 萬平方米。

負債水平合理資金流動性相對充裕。截至期末集團財務、資金狀況穩健，持有貨幣資金 1,438.7 億元；淨負債率（有息負債減去貨幣資金，除以淨資產）為 35.04%。有息負債為人民幣2253.2億元，較年初減少人民幣358.9億元，佔總資產比例為 14.3%。有息負債中，短期借款和一年內到期有息負債合計666.5億元，佔比為29.6%；一年以上有息負債人民幣 1586.7 億元，佔比為70.4%。其中銀行借款佔比59.2%，應付債券佔比25.7%，其他借款佔比為 15.1%。持有貨幣資金 1,438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期長期負債的總和 666.5億元。

盈利預測：預測2019年——2020年EPS分別為3.68元和4.35元，對應當前股價估值偏低，維持公司“推薦”投資評級。

風險提示

政策及流動性收緊導致銷售低於預期。

東莞證券特別聲明

本報告的風險評級為“中風險”

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東莞證券風險提示

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