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灃東新城的區域分析從二月拖到現在，一直有幾點沒有想清楚，最近問了一些人看了很多東西，大概有個思路了。
要談灃東新城首先的明白西鹹的定位，明白區域的走向規劃，再說買房的問題，首先在較長一段時間內，這裡都將處於基礎建設階段，按照西鹹新區這麼大面積的規劃，少則十年，多則二十年都是有可能的。開發思路依舊是以點帶面，圍繞著地鐵、公園、商業等優先開發，在逐步向外擴散，最終各個片區連接在一起，形成西鹹新區。
清明後，河北雄安新區拔地而起，很多人把這個和西鹹新區比較，分析如何如何。然後開始意淫西鹹的房價？但事實上，雖然都叫新區卻是天和地的差別，雄安那可是含著金鑰匙出生的新區，短短一週就有逾30家央企作出表態，支持雄安新區建設，業務範圍涵蓋了能源、基建、交通、農業、通信、建築、金融等多個領域，這瞬間帶來的就是近萬億的投資體量。
而反觀西鹹新區，則是白手起家，一個項目一個項目去招，一點點開發，沒有可比性，要知道，西鹹整體交由西安託管後，雖然說資金政策上會向這裡傾斜，但終究有限，要知道西安一年的GDP才6257億，能投到西鹹新區開發的並不多，能給的更多是土地的供應，政策的引導，地鐵的規劃等。
西鹹一體化的事兒之前提了很多年，以前因為西安咸陽因為各種利益糾葛扯皮的問題，推進緩慢，直到今年西安託管後，以開發商為第一梯隊的中海、綠地、恆大等開始進入，為何西鹹發展突然提速，房哥以為以下幾個因素：
西安對標成都根源
自有了一帶一路戰略後，西安作為絲綢之路的地點，對標成都無論從官方還是民間看，都是板上釘釘的事兒。事實上，對標成都不僅是百姓的期望，也是當前中央和陝西給西安定的追趕超目標。
年初，市委書記在全市幹部大會上曾指出，西安按照目前8.5%的經濟增速，在2021年“十三五”末，西安經濟總量必須達到1萬億的規模才算及格。而目前西安還差近4000億，如何在四年內達到這個及格線，壓力其實很大。同時以成都的發展速度，到時候可能是兩萬億。
我們可以看一組數據，包括人口和GDP情況，差距還是很大的。
1990年，西安市GDP為116.51億元，成都市GDP為194億（非官方）；
2000年，西安市GDP為702.897億（估算），成都市GDP為1318.3億元；
2010年，西安市GDP為3241.49億，成都市GDP為5551.3億元；
1990年，西安市常住人口617.95萬，成都市944.4萬；
2000年，西安市常住人口741.14萬，成都市1124.43萬；
2010年，西安市常住人口846.78萬，成都市1404.76萬。
至於原因，房哥認為包含以下幾點：
首先，成都背靠重慶，區域內人口多，這就意味著成都的市場更大，企業收益更多，由此GDP更高。
其次，因為人多政策傾斜大於西安，要知道重慶+成都的發展涉及到的人口將近一個億。
最後，背靠重慶，在重慶大力發展的時候，成都搭了順風車，而西安就是在自己三環內的圈子裡自己玩。
在政策以及人口差距較大的情況下，成都和西安的差異就拉開了，但雖然GDP趕不上，西安的城區建設面積增速卻高於成都，2013年底，成都市建成區面積為528.9平方公里；2014年中，西安市統計局宣傳稿表示西安城市建成區面積已經達到505平方公里，差距已經不是很大。
西安發展突破點
如何對標成都，政策和人口是大的出發點，人口上西安從3月份放寬落戶政策，也是有史以來尺度最大的一次，昨天早上房哥還看到放開一個月，西安落戶了9052人，另外還有6000人在走程度，雖然沒有預想的那麼多，但前景還是看好的。
政策上，一帶一路的機會確實對西安非常重要。如果把西安只是當成一個省會，很多人會覺得目前的區域開發已經完善，但如果作為國家層面的一個起點，那麼是遠遠不夠的，以前很多人都說過了三環都沒人了，說的就是城市小。
但按照目前的走勢，西安未來幾年的開發重點都將是三環外，三環內確實沒地方是一點，更重要的是在新區開發，無論是成本還是時間都要好於老城區，更容易出成績。基於此，西鹹新區可以說是唯一的選擇。
那有人說，不是還有滻灞、高新和曲江麼，我簡單提一下。
滻灞是咋來的，大多數人印象裡是因為世園會，當初辦世園會的時候，滻灞是沒有錢的，房地產開發也是世園會舉辦完以後的事兒了，房哥記得滻灞最好的一塊地，就是現在自然界，以前叫滻灞半島，最早的價格也就幾十萬一畝。滻灞雖然是生態區，但目前看僅憑生態是不夠的，長足的發展還是在國際港務區。
曲江模式是非常成功的，一期已經飽和，二期已經到了航天城，未來的規劃這兩個區域應該是融合的，以目前的狀況，大面積開發的地方並不多。
高新的發展確實很快，最近自貿區批覆後，版圖再次擴大，根據消息，高新啟動合併，版圖繼續擴大，即日將託管長安區：細柳、靈沼、五星、興隆整體移交，斗門部分村子移交託管；戶縣：秦鎮、草堂、龐光整體移交託管；雁塔區：丈八、魚化寨整體移交託管。
未來，圍繞著國際港務區、高新區、曲江+航天將是西安範圍內開發的三個重點，而新區的開發將集中在西鹹新區。
西鹹必是重中之重
剛上文有說道，西安如果對標成都，這4000億怎麼來，房哥以為西鹹一定是要佔據大頭的，大家還記得三月初幾位浙商大佬集體來西安考察，帶來近1000億的投資，包括馬雲也計劃7月份，帶著浙商規模最大的三四個企業到陝西來，到西安尋找投資意向，大概帶3000億的規模。
投資有了，如何把這近4000億的投資轉化為GDP，房哥以為西鹹必定是一個主要陣地。從商人的角度，去新區政策傾向多，優惠政策多，且拆遷成本低，收益回報也大。
投資有了，人口在哪裡，畢竟一個區域的發展的根本還是在人。這方面，4月8號根據西鹹新區管委會的消息，西鹹新區即日起，正式託管咸陽市的15個鄉鎮街道，總面積644.56平方公里，人口約67萬。
其中，秦都區灃東街道將交由灃東新城管理；
秦都區雙照街道、渭城區周陵街道、渭城街道、窯店街道、正陽街道、興平市南位鎮交由秦漢新城管理；
秦都區釣臺街道交由灃西新城管理；
渭城區北杜街道、底張街道和涇陽縣太平鎮交由空港新城管理；
涇陽縣涇幹街道、永樂鎮、崇文鎮、高莊鎮交由涇河新城管理。
交通上，正在建設的阿房宮高鐵站，紅光大道的BRT和秦漢大道的BRT，最新的地鐵規劃上，19年的一號線二期、三期，三號線二期延伸到灃東的昆明湖，五號線二期到灃西新城、11、12、12、16、17、18等地鐵線也在西鹹區域都有規劃。
灃東新城區域分析
既然西鹹已經是重點，具體到西鹹的五大板塊又是什麼情況，這裡首先聲明，說西鹹市場，一定是奔著投資的出發點，就房子而言，自住這裡並不合適，至少目前是，啥都沒有生活不方便。目前五大板塊的現狀如下，最成熟的只有灃東新城一個，也是目前投資的一個重點區域。
灃西新城：西部科技創新港在建，西鹹國際文教園、國家無人機產業化基地等。
空港新城：空港保稅物流區剛落成，波音的交付中心這裡也是競爭熱門。
秦漢新城：咸陽博物館、四軍大新校區，帝陵遺址保護區，星河灣、雲南城投、中天這裡做的別墅洋房也已經看得到。
涇河新城：熟悉的就是茯茶小鎮和樂華城。
灃東新城：像熟悉的宜家、萬象城、昆明池、中俄絲路產業園。
就房哥自己，最早知道灃東，是因為三橋，我姥爺以前就在三橋村，小時候經常過去，那邊的車輛廠還有鐵道印象極深。
一晃很多年再去的時候這邊已經改名灃東新城了，作為西鹹的五個新城中最早發展的，這裡的交通、商業配套也是最完善的，一號線的終點站後圍寨連接著西安市區和灃東新城，說是新城，其實很多人理解就是城西，三橋算是灃東新城的一個核心，確切的說一直是核心，只不過以前被稱為西北第一重鎮而已。
灃東新城板塊是距離西安城區最近的板塊，目前這個區域的樓盤主要集中在三橋街道以及世紀大道東段，地鐵一號線從灃東新城中間東西穿過，已開通的地鐵一號線一期工程西邊的終點站位於灃東新城後衛寨。按照規劃，已經開工的地鐵一號線二期將沿著世紀大道一直向西延伸到咸陽森林公園，也就是灃東新城與灃西新城的交匯處，三期還將向西延伸到高鐵站。
目前，灃東新城板塊的重點樓盤包括三橋街道上的華潤二十四城、保利金香檳、中建開元城，恆大都市廣場、藍光公園華府，中海昆明路九號，以及世紀大道上的奧林匹克花園、白樺林印象、國潤城、陽光城西西里。
很多人反映，最近房價漲的厲害，房哥觀察，灃東新城的這幾個盤也有趨勢，撇除地段偏配套不行因素，就單純從這幾個小區定位上，還都不錯，藍光的戶型和價格，恆大都市廣場的人工湖加地鐵口。僅從投資的角度看，千億湧入的新區+政策明顯傾斜+大開發商湧入+地鐵，是很合格的。
房哥常說，開發區、其實主角必然是開發商，並且毋庸置疑的是區域的發展多半是由開發商決定的。
蓋樓——住人——配套起來——再蓋樓——房價起來——更多的人——更好的配套——區域牛逼。
那麼首先來灃東新城的開發商大佬是誰？最早的華潤、保利、中建，再就是第二批的恆大、藍光、中海。這不由讓我想到了曲江一期開發的情況，很多人都知道，在曲江獲利最多的開發當屬金地和中海，最早曲江還是一篇荒地的時候，這兩家押著這塊，金地還自己掏錢修了公園，把地價炒起來，拿了曲江池周邊最好的地。
而現在的灃東新城和前些年的曲江一期很像，前有曲江池，今有昆明湖。按照一般區域開發的重點，昆明池和地鐵一號線延伸線兩側必然又是灃東這個區域的主幹。
總結，西鹹新區個人看好，但僅限投資，昆明池周邊多留意，就這樣！
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