本文來源於公眾號--鋒面News
"本文來源於公眾號--鋒面News
◎ 撰文 | 劉婷
◎ 編輯 | 張曉蕊
◎ 設計 | 宮城
雖然，總裁許世壇在迴應“規模重回前十名”目標時顯得雲淡風輕，但是世茂房地產(00813.HK)在今年上半年行逆勢前行，步步逼近五年前的自己。
2012年，世茂集團創始人許榮茂之子許世壇走向臺前，他制定了快速去化的銷售策略，帶領世茂房地產首進中國房地產銷售規模前十。經歷週期沉浮，2015年，世茂失速，跌出前十。截止目前，世茂鎖定的最好成績是，2014年位居行業第8。
時間贈予經歷，也深藏機會。在這一輪週期，世茂伺機出手，成為行業新晉“併購王”，銷售增速業內領跑。已經擁有A+H股雙輪驅動機制的世茂，正在籌劃用三年時間推動物業和酒店上市。
世茂未達“回十”之時，漸成“回十”之勢。
週期裡的“機會主義者”
今年上半年，世茂簽約銷售額達1003.4億元，同比上漲38.7%。
目前，前十房企中增長最快的中海地產增速為28.7%，前二十房企平均增長率約為12%。再將鏡頭拉遠一些，今年上半年百強房企的增速僅為4%。
同上半程，雖然調控局勢深化，但是世茂不減速。
許世壇表示，世茂將在第三季度完成去年的全年業績，僅需完成37%的去化便可實現2100億的目標。下半年，世茂可售資源超過3000億，若保持上半年50%的去化率，下半年將實現超過1500億銷售額，全年將超過2500億，增速超40%。
世茂的加速度，啟動於一個樓市的逆週期裡，這裡蘊藏著許世壇認為的機會。
許世壇說，政策收緊時，小開發商會遇到資金關卡，負債過重的大房企也會出問題，對於世茂而言此時正是機會。
世茂的實際動作是，從今年3月開始，接盤了萬通地產、泰禾集團、明發集團等多家房企近20個項目，總收購金額接近200億元。這僅是公開數據，許世壇透露，實際上還有很多沒有達到信披標準公告的項目，其中不乏“大買賣”。
上半年，世茂約2500億的新增貨值中，通過併購新增的貨值規模達1800億元，佔比高達72%。截至6月底，世茂權益前土地儲備約6407萬平方米，同比增長24%，權益前土儲貨值超10500億。
回首上一次站在前十陣營，已經過去五年時間。克而瑞研究中心發佈的《2019上半年中國房地產企業銷售排行榜》中，世茂名列12，與前一名招商蛇口僅有8億差距，與第十名龍湖集團有48億差距。
距離TOP10似乎一步之遙，許世壇稱，公司內部沒有“回前十”的說法。“對手總是剛好領先一點點，世茂的目標是增速比同規模企業快。”
負債走高
閩系房企的高增長常常伴隨著高負債。近年來規模擴張和持續收購，也引發了外界對世茂資金鍊以及負債的關注。
在一系列投資動作後，世茂的負債指標走高。今年上半年，世茂房地產負債總額約3047億元，同比增長32.5%。其中，流動負債總額約2143億元，同比增長39%，非流動負債總額約903.88億元。
資產負債率為近三年來最高。2017年上半年至2019年上半年，世茂的資產負債率分別為65.76%、68.94%和73.25%。
在淨負債率方面，世茂處於行業低位。截至6月底，其淨負債率為59.6%，較去年年底微升0.2個百分點。
從償債能力看，截至6月底，世茂短期借款為320.6億元，佔總借款28%，賬面現金522.3億元，現金比率達1.6倍，暫無短期償付風險。
值得注意的是，世茂上半年的借款餘額共1155億元，其中約57%為外幣借款。在金融環境充滿不確定性的當下，匯兌損失的風險增加。
世茂表示，香港的三個項目未來銷售和營運可以對衝約60%的外匯敞口風險，同時也購買了一定比例的匯率對衝工具。
當下的宏觀調控大勢，融資收緊已成共識，上半年已經完成融資KPI的世茂顯得淡定。
許世壇透露，今年上半年世茂已經完成了大額的融資，下半年融資計劃主要集中在項目上，整體沒有壓力。半年報報告期內，世茂融資成本約為5.6%，尚有未動用銀行及境內交易所等金融機構400億融資額度。
許世壇預計，今年房地產開發規模仍將平穩增長，熱點城市將加碼調控，政策收緊。對此，世茂將提升對項目的稅後淨利潤要求，控制在12%-15%；其次，世茂也將加快現金迴流速度，提高資金週轉率。
三年內分拆酒店和物業上市
已經擁有A+H股雙輪驅動機制的世茂，正籌劃再打出兩張上市牌。
許世壇透露，目前物業和酒店均已具備獨立上市的條件，為了獲得更好的估值，計劃於2021年分拆酒店和物業單獨上市。具體而言，世茂酒店的毛利率已經達到管理層預期，預計今年酒店會產生20億的營業收入，希望2021年翻一番再謀劃上市。
世茂服務複製了開發業務的模式，以收併購方式實現擴張。目前，世茂服務收購了海量物業和三元物業，擴大物管規模。其在管面積為1億平方米，世茂計劃在三年內實現3億平方米，為上市蓄能。
鋒面News注意到，世茂的多元化收入在總體結構中的佔比在攀升。
數據顯示，2018年上半年，世茂酒店、商業、物業及其他收入佔營業收入的比例為4.5%。今年上半年，該項比例為5.9%。上半年世茂的其它收入總計33.2億元，同比上升75%。
更多信息，微信關注北京買房幫住，政策解讀、買房問答、自駕看房，全get√
"