'世茂海峽的距離，收購1000個“楊樹坪”'

從107億到505億，世茂海峽只用了3年。

作為世茂集團旗下最大的全資子公司，世茂海峽交上來的銷售成績確實較為出彩，尤其近幾年的發展勢頭迅猛，引發外界不少關注。

最新數據顯示，2019年上半年，世茂海峽簽約銷售金額達316.1億元，同比增長26%；新開工面積超300萬㎡，新增土地儲備近1500萬平方米；2019年上半年新增貨值超2000億元，累計可售貨值近3500億元。

在近期世茂海峽主辦的廣州雙盤媒體見面會上，世茂海峽區域企劃負責人林鄞顯得頗為自豪：“到目前為止應該沒有其他區域公司可以做到一年超過500億的銷售業績，今年我們可能會有更大的突破。”

世茂海峽“來勢洶洶”

世茂海峽的突破最先源於世茂集團的架構改革。

2018年，世茂集團推出新的管理架構，即“充分授權+激勵機制”。在此架構之下，世茂集團發揮的是服務者和監督者的作用，而地區公司則成為實體經營者，自負盈虧。

從另一角度講，在充分授權後，世茂集團內部會形成競爭機制。同一地塊，地區公司之間會進行爭奪，而集團會以利潤率、IRR、現金轉正時間三項指標決定授權予哪個地區公司。

公開資料顯示，世茂集團下設有華南、蘇滬、浙江、華中、海峽、西部、華北及山東等8個區域公司，以公司制管理，每個地區公司都處於同等地位。

處於集團的大本營，世茂海峽無疑是世茂集團的聚焦點。許世壇也最常掛在嘴邊，業績會上總是得意地介紹這個區域公司。

於2019年初，原世茂福建更名為世茂海峽，同時，世茂集團給予世茂海峽充分的資源支持和多元賦能。

從今年上半年開始，在世茂集團的充分授權下，世茂海峽發展更加迅速。短短數月的時間，世茂海峽合約銷售額316億，新增地塊45個，新增土地儲備近1500萬平方米，新增貨值超2000億元，總可售貨值近3500億元。

據世茂房地產中期報告顯示，2019年上半年，世茂房地產簽約額為1003.4億元。僅僅世茂海峽一個區域公司，就佔比超過了三分之一。

由此可見，2019年的世茂海峽確實是“來勢洶洶”，甚至有人調侃道，現在的世茂海峽已經相當於一箇中型房企的規模。

於2017年，世茂海峽全年銷售額達251億，新增項目20個，項目數已經是超過前14年累計的總和；2018年，世茂海峽全年銷售額為505億，新增58個項目。

為何世茂海峽能在短短几年之內實現這麼大的突破呢？

畢竟在2017年之前，誕生於2003年的世茂海峽仍只是深耕於福建、廈門、泉州的一個並不顯眼的區域公司。

分析認為，這或許與其以收併購的方式進行規模擴張不無關係。2018年數據顯示，世茂海峽投資拿地以合作招拍掛和二手收併購為主，兩者新增貨值的比例分別高達58%、30%，獨立招拍掛的比例僅佔5%。

業內人士表示，世茂海峽整個的擴張速度和擴張路徑都是非常明確的，去年到今年通過招拍掛拿地和合作拿地的速度也是非常快的，高峰時期一個月能拿到7、8塊地。

收併購的目標

自2018年8月開始，世茂海峽就佈局進入廣西東盟之窗、淮海經濟帶、海南國際旅遊島、長三角經濟區、津京冀城市群、粵港澳大灣區等熱門區域。截至目前，世茂海峽的拼圖實現了9省29市147盤。

回過頭來分析世茂新進的大灣區，會發現與世茂華南有所重疊，這時世茂華南與世茂海峽的關係便成了關注點。

關於世茂海峽與華南世茂的關係，林鄞在媒體見面會上表示，世茂海峽跟華南世茂是兄弟公司，屬於同進同退的關係。“但華南世茂更多的是以招拍掛的形式進入土地市場，海峽世茂會更多地通過收併購的方式進行區域深耕。”

事實上，近段時間世茂房地產所進行的金額較大的收併購事項，往中細究，大多都是由世茂海峽操盤，包括世茂房地產與泰禾集團、粵泰股份、明發集團的收併購往來。

以泰禾廣州院子項目為例。於5月17日，泰禾集團公告宣佈將旗下規模最大的院子—廣州院子51%股份賣給世茂。

公告披露，泰禾集團全資子公司紅悅置業、泰禾恆昇、瑞德置業、廣州增城區泰禾置業，與世茂房地產全資子公司廈門昱則、廈門衡琿簽署協議。

值得關注的是，廈門昱則、廈門衡琿公司的法定代表人都是世茂海峽公司董事長兼總裁呂翼。

自今年以來，世茂房地產以收併購方式受讓了南昌茵夢湖國際旅遊度假區項目、泰禾廣州院子項目、泰禾崑山澱山湖項目、泰禾佛山院子項目、杭州富陽項目等多個項目，其中籤訂協議的多為廈門、福州等地的子公司，均為世茂海峽旗下公司。

截至目前，世茂海峽與泰禾集團的交易對價將近60億。

此外，於今年4月，世茂房地產以27.92億元收購明發安徽馬鞍山項目51%股權，進行操盤的也是世茂海峽。

市場上討論最多的世茂房地產與粵泰股份收併購，依然是出自世茂海峽之手。於6月9日，粵泰股份與隸屬世茂房地產的五家子公司分別簽署了項目轉讓協議，交易對價總計63.97億元。

轉讓的五個項目分別為淮南洞山天鵝灣項目、廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目、淮南公園天鵝灣項目和中浩豐投資發展有限公司20%股權。

據觀點地產新媒體瞭解，該五家子公司分別為廈門進衡、廈門奉朝、廈門尚翎、廈門昱翎和廈門翎澤，同樣是世茂海峽旗下公司。

至於粵泰股份，今年以來一直處於風口浪尖上，從重組失敗到董事長楊樹坪被立案調查，最後資金短缺不得不賣項目，顯然世茂海峽是抓準了時機。

業內人士表示，世茂海峽在團隊架構、技術實力、土地儲備相對來說都是比較成熟的，收併購實力也相對較強。

就目前看來，世茂海峽的收併購還是比較青睞於閩系、粵系房企，業內人士稱，“利用資金進入項目，然後通過當地比較成熟的關係，雙方進行強強聯合，這是世茂海峽比較喜歡的方式。”

而且，不同於以往大部分房企進入廣州的小心謹慎，世茂海峽首入廣州，就以收併購的方式攬下了三大項目：世茂泰禾增城院子、珠江天鵝灣、嘉盛大廈。

據媒體會上透露，廣州天鵝灣二期項目、廣州嘉盛項目將在不久後推出市場，均為廣州頂豪項目。

不過，廣州或許只是世茂海峽進擊大灣區的一步，世茂海峽的目標，還是整個大灣區。林鄞在媒體會上也透露了，粵港澳大灣區會是重點規劃的地區。

對於世茂海峽的下半年，業內人士預測，世茂海峽在上半年已經獲取了大量的地塊，有快速的土地儲備擴充，接下來會把重心放在銷售資金回款方面，當然收併購也會繼續物色。