深圳房地產行業銷售6年，深莞惠商品房，小產權房（村委統建樓，軍產房）分享行業知識，歡迎諮詢探討，專注深莞惠樓市前沿，幫助更多人《安家在深圳》

深圳在五一勞動節前推出了三項住房改革新規：《公租房辦法》《安居型商品房辦法》和《人才住房辦法》（徵求意見稿）。

本次新規帶來一個好消息、一個壞消息。

好消息是：放寬准入條件、擴大受益人群範圍和租金折扣，充滿對低收入人群的“愛與寬容”。對於“深圳人才”也給出了界定，並對人才的租房、買房給予關照。

壞消息是：抬高了購買安居房和人才房的門檻。政策規定：購買安居房、人才房須在深圳繳納社保滿10年。而此前政策規定：“累計繳納社保5年以上”就可以申請安居房，申請人才房社保繳納僅需3年。一方面推出宏大的供應計劃，一方面抬高門檻，反映出深圳保障房供不應求的無奈。

目前，排隊等候安居房的深圳人已超過10萬人。近期，已有聲音質疑深圳保障房供應量緩慢。本次新規為此強調：深圳保障房新增100萬套目標不變，將通過各種手段增加供應，2021年後將產生大量供應。

解讀如下：

1、深圳保障房新增100萬套目標不變，2021年後大量上市！

深圳提出，2035年前新增公租房、安居型商品房（簡稱安居房）、人才住房100萬套。對此宏大計劃，近期質疑聲不絕於耳，很多人認為難以做到，有忽悠成分。2019年，深圳供應保障房3.4萬套，其中人才房1.5萬套，安居房才300套。這次政策說明中解釋，由於開工到竣工需要一定週期，所以短時間內未形成大規模供應，2021年之後將“形成有效供應”。記住！2021年是個重要時點，深圳房地產市場，特別是中低端市場將受到保障房的“衝擊”。

新規再次強調：在深圳未來總的住房供應中，公共租賃住房、安居型商品房、人才房分別佔總量的20%左右，商品房僅佔40%！

2、公租房“關照”公交司機、環衛工人、先進製造業職工。

這次《公租房辦法》很溫馨，提出：除了中等偏下及低收入家庭外，要面向新市民中的公交司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的相關行業人員，以及先進製造業職工供應公租房，且不設戶籍限制。說明深圳對城市公共服務和先進製造業的重視。要知道，深圳已成為全國製造業第一大市，去年實現工業增加值9109.5億元，大幅超越北京、上海。“照顧”這兩類人，值得點贊!

3、深圳保障房將無處不在！停車場、消防站都可上蓋。

為了加大供應量，新規提出軌道車輛段、停車場可上蓋建設公租房、安居房和人才房；新建、改擴建的公交場站、綜合停車場、變電站、消防站，可以配建公租房和出租型人才房；安排新供應居住用地時，保障房用地比例不低於60%；鼓勵企事業單位以自有用地建設公租房；工業、倉儲等用地可以建安居房、人才房。軌道站點500米範圍內工業用地，也可建公租房，還可以通過城市更新建安居房、人才房，等等。

4、同小區豪宅和安居房、公租房之間不能建隔離牆！

北京和深圳的一些豪宅區，按政策要求配建20-40%比例的公租房及安居房，但開發商和商品房業主“嫌棄”保障房業主“層次”，為霸佔小區高端配套，在商品房和公租房之間建牆、扎籬笆，歧視窮人。本次深圳新規明確：“同一項目的公共區域內，不得通過設置物理圍牆等方式，將公租房、安居房與市場商品住房進行隔離或者區別對待。”

5、政府大放血！公租房租金為市場價3折，最低0.3折！

公共租賃住房的租金水平為屆時同區域同類型市場商品住房租金的30%左右。其中，面向低保及低保邊緣家庭配租的，租金按照公共租賃住房租金的10%確定。比如，1單間福田區的商品房月租金2000元，那麼同片區公租房租金為600元，面向低收入者的租金僅60元！

6、安居房售價為市場價5折！人才房6折！

深圳房價能被拉低嗎？安居型商品房的租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的50%左右。人才住房的租金、售價為屆時同區域同類型市場商品住房租金、售價的60%左右。這意味著，隨著供應量增加，保障房要把深圳房價拉低。

7、公租房戶型最小35㎡，安居房面積65-85㎡，這類商品房要小心了！

單身居民、一至兩人家庭公租房35平方米左右； 兩至三人家庭50平方米左右；三人及以上家庭60平方米左右；建築面積超過70平方米的房源，只租給五人及以上家庭。租賃型人才房，條件要寬一些，比如四人家庭租房面積可達到90平方米。安居房的面積限定為：單身居民、兩至三人家庭65平方米左右；四人及以上家庭85平方米左右。可銷售的人才房，面積為90㎡以內。

這樣看，保障房的確不寬敞，但深圳有的學區房才20多㎡呢。由於保障房供應的房型大部分是65—85平方米，這種商品房受衝擊最直接！特別是在2021年之後。

8、買保障房社保繳納須滿10年！離婚無房的要等5年！

前提是無房、深戶，單身年滿35歲。政策規定，買人才房、安居房需有10年以上社保。對於賣掉房子或真假離婚變成無房戶的，有年限限制：買安居房、人才房，需要限制5年，即5年內因離婚放棄房產或賣掉房子的，不能申請。租人才房，這個限制降低為3年。跟過去的政策相比，門檻抬高了。

須知，深圳建市才40年，社保要交10年，這要求是不是真有點高？歡迎評論區留言討論

本文摘自《深圳海科教育》網站

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房地產前沿發展趨勢分析，專注於深圳房產領域的創作者《安家在深圳》