關於產權人和房屋使用人

私房的權利基礎是所有權，徵收利益歸產權人所有，需安置房屋使用人，房屋使用人，是指實際佔用房屋的單位和個人。

什麼是法律上的房屋使用人

根據《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第五十一條，房屋使用人，是指實際佔用房屋的單位和個人。

居住面積和非居住面積

按照目前上海動遷政策，同為私房，不同的房屋用途，房屋的有證建築面積中包含有居住面積和非居面積。總的來說就是居住用房和營業用房。

居住面積補償

居住面積的動遷的徵收補償款主要由以下項目構成：

（一） 被徵收房屋的房地產市場評估價格；

（二） 價格補貼；

（三） 特定房屋類型的套型面積補貼；

（四） 居住困難戶的保障補貼；

（五）搬家補助費；

（六）簽約搬遷獎勵費；

（七）基地獎；

（八）設備移裝費；

（九）無不予認定建築面積獎；

（十）裝飾裝修補償。

實務中產權人和使用人分配比例

私房拆遷在具體分配徵收補償利益時需考慮被徵收房屋的性質和來源，住房、生活以及安置對象在徵收安置時的不同身份、實際居住情況等具體因素予以確定。

被徵收房屋的居住部分的評估價格、簽約搬遷獎勵費、基地獎、無不予認定建築面積獎、非居住部分價值補償款均應按認定的被徵收人員的產權份額予以分配。

在一般原則下，被徵收房屋居住部分的價格補貼、套型面積補貼、搬家補助費、設備移裝費、裝飾裝修補償應由房屋實際居住產權人享有。

私房上有戶口，動遷利益如何分配

在上海動遷進程中，有很多在一套房屋上掛著10幾個戶口的情況，按照以前的動遷政策，按照數人頭來算，可以獲得不菲的徵收補償款。但目前上海動遷政策出現明顯的變化，上從數人頭已經轉到數磚頭為主，加上託底保障。如果私房中戶口居住困難戶達到標準，除了數磚頭獲得的利益外，可以獲得專項的居住困難戶保障補貼。如果不符合居住困難戶標準，則主要按照數磚頭獲得補償款。因此，私房上有戶口，並不代表一定能獲得動遷利益，要根據具體情況，看動遷時是否考慮了戶籍在冊人員因素。一般來說，目前在私房動遷中只有託底保障情況下，非產權人的戶籍人員才能拿到相應的補償。

沒有實際使用人怎麼處理

如果沒有房屋使用人，即沒有人在私房內居住，則獎勵補貼可以在戶籍人員之間分配，特殊情況下，也可以在產權人之間分配。

託底保障下怎麼分配

房屋價值補償（俗稱“三塊磚”），應歸私房產權人所有，如產權人過世的，補償作為產權人的遺產在繼承人之間繼承，歸繼承人所有。

有些情況下，為妥善安置戶籍人員，三塊磚中可能有一部分拿出來補貼給戶籍人員。為平衡各方利益，產權人利益稍有折損。這個在法官的自由裁量範圍內，根據房屋來源，戶籍人員的歷史情況綜合考量。

獎勵補貼部分，這部分一般歸私房的實際使用人所有。

在認定居住困難戶保障的情況下，獎勵補貼還包括居住困難戶保障補貼。

託底保障（居住困難）補貼的分配

保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米/人－被徵收居住房屋補償金額

這部分補貼應在居住困難戶保障對象之間分配。從公式可以看出，託底保障對象分配這一項目，並不能保證每個都能拿到“折算單價×22平方米”的託底數，所以此時其他獎勵補貼也在這些人員之間進行分配，以儘量保證他們拿到託底數，又不損害產權人的權利。

安置房屋如何分配

1-安置房屋優先給予房屋使用人、戶籍人員

2-沒有戶籍的產權人（繼承人）一般只能拿到貨幣補償款，不能分得安置房屋

3-本戶取得的安置房屋數目較多，超過了戶籍人員的安置要求，多出的部分也可以分配給沒有戶籍的產權人。

非居住房屋補償

非居住面積的補償款包括：

（一）非居住部分價值補償款；

（二）、停產停業損失；

（三）設備搬遷費；

（四）設備重置補償；

（五）證照補貼。

非居住房屋拆遷補償在產權人和使用人之間的分配

非居住部分中的停產停業損失、設備搬遷費、設備重置補償、證照補貼應由實際經營人享有。其他則歸產權人所有。

上述分配方案是律師根據上海市的拆遷政策以及法官實際裁判案例中總結出來的慣例，在各區基層法院或者動遷組的認定中，可能存在些微不同的規則。

而且，在實際拆遷中，每個家庭的實際情況千差萬別，很難統一用上述方法完全釐清補償分配比例。在房屋來源，使用人，繼承人，戶籍人員，共有產權析產等方面都可能存在不同的情況。若您遇到上述實際問題，歡迎聯繫我們諮詢。