'捂地多年終拋售 新湖得錢67億 融創穫地百萬平'

“併購王”融創再次現身二級市場大批量掃貨。“併購王”融創再次現身二級市場大批量掃貨。

7月16日，新湖中寶公告稱，其向融創地產轉讓甌瓴實業90.1%的股權(下稱“甌瓴實業”)及其對應的平陽隆恆置業有限公司(下稱“隆恆公司”)、南通啟仁置業有限公司(下稱“啟仁公司”)的100%權益;分步實施並最終完成轉讓上海瑪寶房地產開發有限公司(下稱“瑪寶公司”)90.1%的股權;平價轉讓其對上述公司的全部債權。本次交易的交易價款為67億元，其中甌瓴實業90.1%股權為5億元，瑪寶公司90.1%股權的交易價款為3.78億元，債權交易價款為58.27億元。

有業內人士對《國際金融報》記者直言，上述標的對融創的吸引點在於旗下的廣袤土儲。

捂地多年終拋售

資料顯示，隆恆公司持有溫州平陽縣西灣圍塗區塊15個地塊，合計佔地面積65.68萬平方米，計容總建築面積154.87萬平方米。啟仁公司持有啟東市圓陀角度假區4個地塊，合計佔地面積30.74萬平方米，可售住宅計容建築面積52.14萬平方米。瑪寶公司持有上海市虹口區青雲路167弄地塊，項目規劃佔地面積2.36萬平方米，計容總建築面積約7萬平方米。

《國際金融報》記者據此在鏈家網上查詢，瑪寶公司持有的地塊屬於上海內環，目前周邊二手房均價為6.2萬-9.9萬元不等。房齡剛滿20年的虹口花苑均價6.2萬元，2003年建成的化清名苑均價6.8萬元，同為新湖中寶開發的新湖青藍國際均價則達到了9.9萬元，該項目於2017年建成。

此次交易涉及的土地用途主要為住宅。這也意味著，一筆交易便為融創補充了位於浙江、江蘇、上海等長三角區域建築面積超200萬平方米土儲。

這似乎是一筆雙贏的交易，融創穫得了土儲，新湖中寶捂地多年緩慢開發，坐等地價上漲後轉手獲益。

常規而言，住宅項目的開發週期為三年左右，部分高週轉企業的開發週期更短。而此次出讓的隆恆公司旗下溫州平陽西灣圍塗區地塊早在2014年就被新湖中寶摘得，但2018年年報顯示，該項目尚在開發前期階段。另一個出讓的瑪寶公司則由新湖中寶在2015年以2.4億元收購而來，瑪寶公司是虹口區222街坊舊改公司，主要資產就是青雲宿舍動遷地塊，這一舊改項目在2019年才進入開發階段。

此前，上交所在針對新湖中寶2018年年報的問詢函中質疑，新湖中寶多個在開發項目時長已超過十年，請公司說明開發進展緩慢的原因。

根據協議，轉讓完成後，雖然新湖中寶保留甌瓴實業和瑪寶公司9.9%的股權，但不享有隆恆公司、啟仁公司和瑪寶公司及上述公司對應項目的任何權益。目前，新湖中寶庫存中還有杭州、平陽、三亞、溫嶺、嘉興、天津等多城土儲，截至2018年底，其土地儲備約3000萬平方米。新湖中寶日後是否會繼續出讓地產資產尚有待觀察，但目前的現狀是，其地產項目週轉期較長，同時土儲擴張的速度正在放緩。

已較少露面公開土拍市場的新湖中寶，2018年土拍新增土地儲備面積約4.14萬平方米，2017年，這個數字是54萬平方米，再將時間倒退至2014年，該年新增土儲面積為90萬平方米。目前土儲“至少可滿足公司未來5-8年的開發需求”或是新湖中寶在拿地上降速的原因，但項目開發去化速度緩慢卻讓也新湖中寶陷入捂地的質疑之中。

新湖得錢，融創穫地

對於此次出售土地資產，新湖中寶在公告中坦言，本次交易有利於加快公司現有項目開發進度，加速資產週轉，優化公司資產負債水平。資料顯示，截至2019年第一季度，新湖中寶的貨幣資金為152億元，短期負債32億元，一年內到期的非流動負債222億元，經營活動產生的現金流量淨額-24億元。

充實資金或僅是新湖中寶出售資產的一方面原因，另一方面或緣於新湖中寶當前對地產、金融及金融科技的雙主業戰略的轉型要求。

在土拍市場並不活躍新湖中寶，在金融科創板塊的佈局上則並未閒著。2018年，新湖中寶先後增持、入股、雲毅網絡、雲英網絡、趣美信息等公司;2019年，新湖中寶再擬通過4941萬元受讓邦盛科技1.9763%股權、擬認繳出資額3.5億萬元投資重慶中新融輝投資中心(有限合夥)，進一步加碼相關領域。然而，雖然提出轉型已有5年，但2018年年報顯示，新湖中寶營收中，地產業務仍佔比近八成，而金融科技的業務貢獻則並未披露。

試圖轉讓土地的新湖中寶與“併購獵人”融創一拍即合。

3月的業績會上，談及併購目標，融創中國董事會主席孫宏斌無奈又自豪地表示，“都是他們找我的，不是我找他們的。”孫宏斌透露，去年融創併購的量佔了百分之七八十，其中50%是併購公司，還有20%是一二級聯動獲得的土地，併購成功的案例有200個。

今年以來，融創依然活躍在二級市場。

今年初，融創以33億拿下了爛尾5年的杭州美濃小鎮資產包，一週後又斥資125億元獲泛海京滬兩地核心項目。4月，與金科的股權爭奪仍在繼續，融創又以13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%股權，總建面約119萬平方米，強勢補倉西南。

(國際金融報記者孫婉秋劉天天)

來源: 國際金融報

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