不滿物業服務，業主要求換物業。業主大會計票時，將不參與表決的業主視為棄權，且將收到表決票不反饋意見的視為“少數服從多數”。稀裡糊塗換了物業，得知真相的8名業主一氣之下將業委會告上法庭。16日，武漢市洪山區法院已做出撤銷業主大會作出的選聘新物業的決定。
【案情簡介】
停車費太貴，業委會換物業
南湖某小區是高檔小區，2008年建成後一直由開發商聘請的前期物業公司管理。該小區地下停車費每個車位600元/月，業主普遍認為有點偏高。在政府街道辦、社區居委會及房管部門多次協調下，物業公司將地下停車費下調，並告知小區全體業主。儘管如此，小區業主中換物業的呼聲仍然不斷。
2017年3月，小區業主大會第二次會議作出決定：授權業委會在武漢市排名前十的物業公司中聘用新的物業服務企業。隨後，業委會在武漢市排名前十的物業公司中選聘新的物業服務企業，未成。2017年7月，業委會就解聘前期物業、選聘新物業的進程、備選物業服務企業有關事項以及投票表決有關規則發佈公告。
2017年7月9日至7月18日，小區全體業主就選聘新的物業服務企業進行投票。
業委會成員介紹，這期間，投票公告在小區每一棟樓下張貼以及在業主QQ群及微信群發佈。
2017年7月19日，在社區居委會工作人員、部分業主在場見證下，選出了新物業。
自定計票規則，業主不表態被棄權
《南湖XX小區業主大會議事規則》第十一條第二款規定，已送達的表決票，業主在規定的時間內不反饋意見或者意見不明確的，計入多數票。
未參與表決的業主，無論基於何種原因未投票，其投票權數既不能計入同意票數，也不能計入反對票數，而只能作為棄權票處理。
在法庭調查中，業委會成員表示，他們就是依照該規則進行投票選舉新物業。
8名業主的代表王某認為這種從眾規則不合理，自己沒有參加業主大會會議，不清楚會議是怎樣決定的，業主大會議事規則通過程序及條件不合法，是業委會自行操作的，違反法律法規。關於投票方案有異議，採用微信、QQ等電子形式進行投票是不合法的。業委會沒有進行有效身份證明核實業主信息。
另一名業主代表張某表示，從2012年至2018年底本人足額繳納物業費及停車費，在根本利益和訴求上我們與全體業主利益是一致的，與業委會也沒有根本的利益衝突，只是不贊成其做法。
而業委會稱，提起訴訟的業主意見與大部分業主意見不和，甚至產生謾罵，因此群主將個別業主踢出群。
業主不滿“被代表”狀告獲支持
《物權法》第七十六條規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定，即根據具體情況，經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意，或經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。
法院審理認為，上述表決程序的規定屬強制性規範，不能通過業主大會議事規則加以改變。《南湖XX小區業主大會議事規則》第十一條第二款規定的計票規則違反了投票的基本原則，也違背了未參與投票業主的意願，與《物權法》規定的表決規則不符，應無效。
業委會違法選聘新物業侵害了原告8名業主對小區共有財產和公共事務的管理權，即共同管理權。8名業主對業主大會作出的選聘新物業的決定享有撤銷權，因此支持該請求。
【法律問答】
1.業主大會和業委會哪個可以作為被告？
答：目前，我國物權法、民事訴訟法及有關司法解釋，對業主大會、業主委員會能否作為民事訴訟主體，未作出明確規定。
在業主撤銷權糾紛案件司法判例中列業主委員會為被告的多見，列業主大會為被告的極少見。與以業主大會為被告相比較，以業主委員會為被告，有利於確定被告的代表人，便於被告意志及時形成，有利於訴訟順利進行，有利於裁判結果及時得到切實履行。
2.業主什麼情況下可以行使撤銷權？
答：業主撤銷權是法律賦予建築物區分所有權的業主所享有的一種新型的撤銷權。業主撤銷權適用的對象是業主大會或業主委員會作出的決定。
根據《物權法》第七十八條第二款的規定，業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。要注意的是，業主行使撤銷權的除斥期間為一年，應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。
來源：長江日報