'西鹹灃東新城在透支未來房價？純新盤實探解析'

灃東新城的樓盤備案價一直在“放飛自我”的道路上奔馳，不管外界聲音如何，作為新興發展區域的西鹹灃東新城，新樓盤首次備案都叫板西安主城。

灃東近年來的發展有目共睹，也是西鹹新區發展較為成熟的板塊，但與主城相比各方面還是有差距，然而高價盤頻現，難以服眾。灃東未來的發展潛力是否能與房價匹配，最新備案的純新盤品質是否與價格相符呢，一起來看本期房博士探盤文稿。

本期房博士探盤，實地走訪了電建·洺悅府、綠城留香園、華宇東原閱境三盤，將各自的優劣勢做了一些分析，供購房人蔘考。

本文談不上PK，畢竟三個樓盤定位並不在一條線上，2萬+的綠城留香園高坐雲端，相反電建·洺悅府，華宇東原閱境則比較接地氣一些，100出頭的三室戶型功能性很強，有點實力的剛需家庭努努力還是能買上。

1

開發商

綠城

綠城中國是一個做“慢工細活”的房企，熱衷深耕高端·低密度住宅，至2018年，連續15年榮膺“中國房地產公司品牌價值TOP10”，總品牌價值達398.52億元。至2019年，連續15年榮膺“中國房地產百強企業綜合實力TOP10”。

西安人對綠城並不陌生，在留香園之前，綠城在港務區開發了綠城西安全運村、在高新開發了綠城高新誠園、在紡織城開發了綠城新興玉園、在滻灞開發了綠城桂語江南。

電建

華宇、東原

2

基礎信息

就基礎信息來看，三個樓盤佔地面積、綠化率、容積率不相上下，不過電建洺悅府與華宇東原閱境都規劃有高層，綠城留香園則是全部小高層產品，規劃戶數少，舒適度相對高。

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備案信息

1

電建洺悅府

位置：能源金貿區尚航七路（乘風路）與世紀大道交匯處向北800米

備案樓棟：1#、2#、3#

備案面積：106-141㎡

備案均價：16442元/㎡

備案套數：336套

據置業顧問介紹，首開可能會有一定優惠，但具體優惠方案待定。

2

綠城留香園

位置：絲路經濟帶能源金貿區世紀大道與灃河交匯處

備案樓棟：1#、2#、5#

備案面積：1#124-138㎡，2#142㎡、5#133-179㎡

備案均價：23000元/㎡

備案套數：194套

目前綠城·留香園品牌館已經開放，售樓部正在建設中，主體成形，收尾階段，不久後將開放。

3

華宇東原閱境

位置：西三環與棗園西路交匯處東北角（皁河地鐵站A口）

備案樓棟：10#、11#、16#

備案面積：106-126㎡、141㎡

備案均價：10#、11#16456元/㎡，16#18464元/㎡

備案套數：324套

華宇東原閱境首次公示是在今年5月中旬，但是備案價16331-18494元/㎡，前後基本持平。首次公示是在今年5月中旬，當時備案價16331-18494元/㎡，前後兩次備案價基本持平。

目前華宇東原閱境8#、9#還有少量房源在售，戶型127、143㎡，優惠後均價15500元/㎡。

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戶型

三個樓盤目前已知電建洺悅府、華宇東原閱境的戶型，綠城留香園暫未對外釋放。

1、電建洺悅府共2個戶型，106㎡、141㎡。

106㎡戶型圖

三室兩廳雙衛，戶型功能性強，亮點之一是帶雙衛、全明，三面朝南，非常剛需的戶型。

141㎡戶型圖

四室兩廳雙衛像是放大版的106㎡戶型，該戶型除了動線和靜線區分比較明顯外，無太大亮點，也不帶陽臺。

141㎡戶型在灃東中南上悅是洋房產品，帶7.2米長大陽臺，屋中無長過道和浪費面積，給人感覺無緊湊感，稍顯寬闊。

2、華宇東原閱境一共3個戶型，108㎡、127㎡、143㎡。

108㎡戶型圖

三室兩廳雙衛戶型，和電建洺悅府邸的106戶型一樣功能性強，剛需實用戶型，但比電建多一個6.5米的陽臺。

127㎡戶型圖

放大版的108戶型，各功能間都有得到空間擴大，相對舒適一些。

143㎡戶型圖

小高層四室兩廳雙衛戶型，四面朝南，位於16#，小區較中間的位置。

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附近環境

若要給三個項目周邊環境誰好做個排序，房博士根據實地踩盤觀察後認為是：電建洺悅府＞綠城留香園＞華宇東原閱境。為什麼這麼排，請看下文。

電建洺悅府，周邊環境相對整齊舒適，不嘈雜。南面已經交付入住的陽光城西西里社區，一路之隔是西西安小鎮、陽光城巴賽陽光別墅社區。與主幹道灃涇大道有一定距離，門口的乘風路部分路段還未打通，打通後可以直通咸陽大道。距離陽光城濱河公園直線距離2公里左右。

綠城留香園，自然環境和公共交通加分。位於灃河東岸，與灃河森林公園一路之隔，灃河溼地公園是咸陽最大、樹木種類最多的公園，高端樓盤親水而居，這點在常理之中，但也是留香園周邊環境唯一亮點，雖然距離地鐵1號線2期森林公園站約200米，緊鄰主幹道到世紀大道，門口就有公交站，但對2萬+項目而言，公共交通似乎有些雞肋。

但人文居住環境有待提高，留香園東側是正在拆遷中北槐村，與安置房項目灃景公寓一路之隔，周邊人居環境破敗嘈雜，有腫瘤醫院在斜對面，人來人往並不安靜；並且肉眼所及之處缺少像樣的商業支持。周邊的人居環境與項目自身定位和品質有衝突。

相比較綠城留香園、電建洺悅府，華宇東原閱境周邊人氣更旺盛，交通也更便利，但也更為嘈雜和凌亂。

距離地鐵1號線皁河站A口約150米，門口就是棗園西路阿房路口公交站，可乘坐路線十餘條；與宜家家居隔著一個三橋立交，東邊為汽配城綜合體、北邊為安置小區，缺少自然生態資源。

5

區域板塊

三個項目同屬於西鹹新區發展較成熟的灃東新城，但又處於不同的板塊，綠城留香園，電建洺悅府在西鹹新區能源金貿區，華宇東原閱境在三橋板塊。

西鹹新區能源金融貿易區是大西安新中心的主要承載區，也是陝西自貿試驗區中唯一的金融功能區，主要發展總部經濟、能源金融、現代服務、文化旅遊、高端居住等。

該區域被灃涇大道一分為二，灃涇大道以西是高新管委會、西鹹新區政務大廳、西鹹企業總部、綠地絲路金融中心所在地；以東主要以住宅為主的高端居住區，現已集齊了西西安小鎮、陽光城巴塞羅那別墅社區。

電建洺悅府的位子在灃涇大道以東的住宅區內，也是西鹹新區能源金融貿易區較核心的位置，而綠城留香園則處在能源金融貿易區較邊緣的地帶，距離咸陽主城更近。

相比能源金融貿易區的定位和發展，三橋板塊雖然距離主城更近，但近些年比較“沉寂”，板塊基本已經成型，難有較大的改動，板塊後期潛力和發展後勁需要被帶動。

結語

三個項目都相似點：

1、都在在地鐵1號線沿線，綠城留香園在地鐵1號線二期森林公園站旁，電建洺悅府距離1號線二期上林路站約1.5公里（另外還有地鐵16號線能源中心站），華宇東原閱境在1號線一期皁河A口，各有優勢和不足。

2、基礎信息不相上下，佔地、容積、綠化非常接近，定位都是中高端產品。

不同之處

1、價格差距較大，綠城留香園2萬+，華宇東原閱境和電建洺悅府價位接近。

2、定位人群不同，華宇東原閱境地緣性客戶較多，城西改善群體，以及注重地鐵的人群較多。

從不限購角度，以及地段關係看，綠城留香園、電建洺悅府不限購客群更廣。

但綠城留香園本身居住感更強，比較注重生活服務、生活場景、家居體驗感的營造，2萬+的價格下，投資人群或會遲疑，而認可綠城品牌與服務，注重居住品質的高淨值人群比較適合。

而電建洺悅府則更兼具自住和投資屬性，上文也提到其居住人文環境，戶型都不錯，地處能源金融貿易區較核心地段，受區域發展帶動，後期潛力大。

關於灃東新備案的三個樓盤解析就到此結束啦，灃東未來的發展潛力是否能與房價匹配，最新備案的純新盤品質是否與價格相符呢，你會買單嗎？歡迎大家在留言區留言討論哦。