本報見習記者 李凱旋 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者袁曉瀾 北京報道
一場政治局會議再次為房地產打上了一針高劑量的鎮靜劑。自樓市的“小陽春”結束之後，房地產市場被屢屢製冷。先登場的是融資收緊，隨後在“因城施策，一城一策”的指導下，各地政策也開始出手，限價、限售等層出不窮。而7月30日的這場中共中央政治局會議又一次為樓市烙下了“穩”的印記。“房地產不作為短期刺激經濟的手段”，樓市的分界線再一次來臨。政治局會議前，樓市遇資本寒冬，各地屢出政策降溫；政治局會議之後，房企或降價銷售項目，政策嚴上加嚴。
政治局會議：房地產不作為短期刺激經濟的手段
7月30日，中共中央政治局召開會議，研究分析了當前的經濟形勢，部署了下半年的經濟工作。會議要求，要緊緊圍繞“鞏固、增強、提升、暢通”八字方針，深化供給側改革。會議指出，穩定製造業投資，實施城鎮老舊小區改造、城市停車場等補短板工程。此外，會議強調，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對《華夏時報》記者說：“本次會議首次就房地產在經濟刺激中的作用進行了定調。迴應了當前經濟形勢下社會輿論中有所升溫的房地產刺激論調，也給地方政府明確了標準，擊破了房地產調控放鬆的幻想。”
國仕英認為，在當前宏觀經濟形勢下，會議既明確了“房住不炒”的定位，又首次強調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了中央政府控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心。這也將使得地方政府在房地產政策選擇上更加審慎，對市場波動更加敏感，政策出臺的頻率和力度都有可能會加強。
會議前夜：融資收緊，限價、限售頻現
政策從嚴已經由來已久。除了中央多次強調“房住不炒”外，此前就已經有不少城市出臺了具體的收緊政策進行響應，竭力讓房地產市場迴歸冷靜。在政治局會議開始之前，樓市幾乎已是全面收緊了，信號極為強烈。
在政治局會議開始的前5天，蘇州正在收緊樓市。7月25日，蘇州發佈了自2019年以來第四次收緊樓市的政策，限購限售同時出臺。限售範圍增加，購房資格則升級為連續2年及以上繳納個人所得稅或社保。而在蘇州限售限購引發房地產市場波瀾之前，開封就因“取消新房限售”政策“一日遊”登上了地產熱搜。7月19日，開封市不動產登記中心確認取消新房限售。而在7月20日，該政策就被緊急召回，剛剛鬆綁的開封被調侃為“開了又封”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，政策制定依然需要謹慎，放鬆性政策尚不成熟。
房企或許到了生存的艱難時刻。政策從嚴的背景下，房企的生存壓力加大。而資本市場對房企也尚不友好。資金壓力、庫存壓力、銷售壓力三座大山已經讓不少房企從行業內消失。自2019年以來，已經有近280家房企破產。資本寒冬下，不少房企步履維艱。從2019年5月開始，房企的多融資渠道持續收緊。銀保監會約談警示部分房企，信託之路變得坎坷重重。金融機構對於房企的評估以及投資也愈加謹慎。此外，公司債的發行減少，上市的審核趨向嚴格，房企陷入“找錢難”的處境。
一切都是為了“穩”。雖然融資在全面收緊，政策方面也日趨嚴格，但市場的降溫程度或仍不盡如人意。根據易居研究機構發佈的百城住宅價格報告顯示，三四線城市房價的漲幅仍在擴大。報告指出，雖然當前市場交易弱於預期，但是百城房價的數據依然呈現了同比漲幅擴大的態勢，穩房價的工作需要繼續堅持。
數據顯示，今年上半年百城住宅均價漲幅明顯高於全國水平。2019年1-6月份，百城新建商品住宅成交均價為14605元/平米，同比上漲14.3%。今年上半年，4個一線城市新建商品住宅成交均價為43030元/平米，同比上漲19.8%。而三四線城市新建商品住宅成交均價為10927元/平米，同比上漲10.1%。上半年，樓市降溫不足。
此外，易居研究機構統計的數據顯示，2019年1-6月份，百城中有12個城市步入到“房價過熱”的區間。其中，中山市房價漲幅最大，達到47%的水平。易居研究指出，今年上半年是“穩房價、穩預期”政策的重要階段，部分城市高房價的現象也得到了遏制。實際上，部分看起來降價的銷售也存在違規收費的現象，部分佔有較好學區等配套的住房依然有炒作的現象，類似情況要求繼續強化房價管控。
如此看來，上半年樓市仍稱得上是“一片火熱”，各類違規現象也層出不窮。在7月30日的這場政治局會議上，中央又一次打出王牌，降溫樓市。
倍承壓力，下半年房企或將降價銷售
4月19日，中共中央政治局召開會議部署經濟工作。彼時，會議就提出了要求堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。時間僅過去3個月有餘，“房住不炒”再一次被強調。而不再是“短期刺激經濟手段”的房地產或將為它的一波粉絲關閉了炒房致富的大門。
另一大受影響的群體是房企，在這樣的基調下，房企的經營策略或被改變。“政治局會議有關房地產的表述對於房企的影響還是很大的。如果政策不鬆綁，那麼考慮到現在房地產領域的資金壓力、庫存壓力和銷售壓力，房企會主動降價促銷，其他地產指標也會有所變動。總結起來就是降價促銷成營銷策略，開發投資將迎來拐點。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。
易居研究機構發佈的月報顯示，上半年六成城市庫存上升，政策收緊或將倒逼房企降價。報告顯示，截至2019年6月底，百城新建商品住宅庫存總量為45302萬平米，環比增長0.4%，同比增長6.0%，庫存規模已經連續7個月呈現同比上漲的態勢。縱觀6月份，百城中有61座城市的庫存出現了同比增長現象。惠州、金華、岳陽的增長態勢最為明顯，同比庫存增速分別為109%、109%和76%。
此外，房企也在積極推盤，加大預售的力度。報告顯示，2019年6月份，百城新建商品住宅新批准預售面積為5743萬平米，環比增長15.8%，同比增長12.9%。報告指出，近期房地產交易市場的管控又開始強化，預計三季度政策面以偏緊為主，這或也會對市場交易形成抑制效應。未來，住宅庫存上升的可能性會增大，部分企業也需要靈活制定去庫存的策略。
責任編輯：張蓓 主編：張豫寧
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