'樓市起風了：政策放鬆幻想破滅，房企忙搶收'

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7月30日的中央政治局會議首提不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這直接打破部分房企期待調控口子打開的幻想，疊加合肥、大連、洛陽、蘇州等城市在幾日內的加碼調控，境內外地產股紛紛應聲下跌。

東方Choice數據顯示，港股地產板塊7月31日下跌1.16%，下跌家數達130家，其中旭輝控股跌幅超3%，A股地產板塊7月31日至8月1日兩日跌幅達3.8%，下跌家數達105家，其中萬科A跌幅達4.73%，市北高新跌幅超8%。

中指院研發中心研究副總監吳建欽認為，從中央到地方的樓市調控來看，基調非常嚴格，下半年無論是銷售端還是融資端都會給房企造成壓力，房企拿地會更加謹慎。據時代財經瞭解，目前已經有房企迫於壓力暫停拿地，並將銷售去化作為首要任務。

調控密集出臺

2018年9月之後，樓市進入下行週期，在此背景下，多城開始釋放出鬆綁信號。去年底山東菏澤取消限售政策、廣州公寓不再限制銷售對象、杭州和珠海放鬆社保、合肥悄悄放鬆限購、深圳四大行降低首套房貸上浮利率……

今年初，陸續也有城市對相關樓市政策進行微調。如阜陽取消土地限價，房企可自行調整項目售價；合肥、南京、青島等下調房貸利率上浮比例；北京拍出兩宗不設住宅銷售限價的土地等。

而3月份的房企業績會上，亦有多位高層對今年的樓市調控持樂觀態度。中國奧園集團董事長郭梓文更是透露，奧園樓盤所在的一些地方政府都已經釋放出一些有利於房價和有利於銷售面積提升的政策。

然而，4月中旬成為轉折點，之前的“小陽春”曇花一現。住建部對蘇州、大連、佛山等十個房價漲幅較大的城市進行預警，各地政府及時打政策補丁，監管部門也開始收緊房企融資渠道。

進入7月後，樓市調控更加密集。據中原地產研究中心統計，7月單月房地產調控已經超過40次，其中較為典型的有蘇州擴大限售範圍、洛陽重申限價、大連出臺“限漲令”。當然，也有一些城市存在放鬆調控的內在衝動，如開封出現限售鬆綁“一日遊”。

中央政治局會議重申“房住不炒”，並提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，在7月底給躁動的樓市再次潑了一盆“冷水”。房地產刺激政策往往會在經濟下行的背景下出臺，這也是不少人預判樓市調控會放鬆的基礎，但此次卻未如期而至。

空·白研究院楊現領認為，現階段房地產幾乎已經消化了所有的紅利，無論是房價水平，還是槓桿水平，都已接近階段性的極限高位，進一步放鬆政策的風險遠大於收益。

除樓市調控政策外，房企的融資環境也越來越緊張。5月銀保監會發布“23號文”對房地產融資亂象進行整治以來，6月銀保監會主席郭樹清直言“新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域。房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。”

7月，除海外債用途進一步受限之外，監管部門向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行“窗口指導”，要求控制房地產貸款額度，同時已部署下半年對30個城市、75家銀行業金融機構開展專項檢查，強化房地產開發貸和個貸合規要求。

信託、海外債、銀行貸款、保險等渠道陸續收緊的背景下，7月31號，央行再次“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，要求加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為進行監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。

下半年恐難放鬆

“從當前中央層面的多次會議來看，下半年政策絕無放鬆的可能。”一位深圳本地房企內部人士對時代財經表示，上半年一些銷售目標完成率偏低的房企，存在著預判不足或誤判，下半年會比較被動。

克而瑞數據顯示，今年上半年，近六成房企未完成全年目標的一半。39家公佈銷售目標的房企中，完成率超50%的僅有14家，佔比為35.9%，而泰禾、富力、融創中國等房企的目標完成率偏低，分別只有30.4%、37.6%、38.9%。

面對銷售及融資的雙重壓力，不少房企已經開始做出調整，富力首當其衝。7月30日，富力地產內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》流出，文件稱集團2019年下半年原則上暫停拿地工作，以完成項目銷售目標為第一優先級。

這一舉措無疑證明了其在3月的預判過於樂觀，當時富力地產董事長李思廉透露，2019年富力計劃推出200多個項目（2018年為155個），預計貨值3000億元，只要去化達到53%就可以完成1600億元的銷售目標，同時預計用來拿地的現金大概400億元。

不過，中指院數據顯示，1-7月富力地產的拿地金額才只有147億元，不到原計劃的一半。富力暫停拿地除了受大環境影響外，主要還是其自身承受了較大的資金壓力，截至2018年底，其短期債務高達523.5億元，同比增加了84.24%，賬面現金僅有340億元。

除富力外，合景泰富近期也傳出要暫停拿地，雖然集團方面否認，但這也反映出一部分房企現金流緊張的現狀。上述深圳房企內部人透露，接下來整個地產行業肯定會有應對和調整，“首先應該是加快出貨，強化資金回籠，其次是謹慎投資拿地，再次是多元融資，保障資金安全”。

當一部分房企處於急於回款的焦慮中時，一些提前預判樓市調控不會放鬆的房企則顯得從容許多。

一位TOP60房企內部人士則對時代財經表示：“當前的政策基調與我們的預判是基本相符的，所以對於公司的投資策略影響不大。我們對於拿地一直都比較謹慎，上半年拿的比較少，但在不久前的年中經營會上，我們確定下半年的重點是投資。”

8月2日的中期業績發佈會上，陽光城執行董事長朱榮斌也透露，陽光城5月已開始搶收計劃，當前對公司來說月月是年關。數據顯示，2019上半年陽光城的合約銷售額約900.7億元，完成年度銷售目標約50%。

關於下半年的投資標準，陽光城的投資標準是多維度、動態的，根據市場要求隨時進行調整，不僅僅考慮利潤率。陽光城副總裁徐愛國表示，下半年，陽光城會適當迴避一些市場火爆、不太理性的區域，但這不代表會放棄任何一個投資市場。