'調控持續從緊房企的銷售目標能完成嗎？'

中原地產經濟萬科集團碧桂園廣州恆大淘寶足球俱樂部人生第一份工作建業地產富力地產鳳凰網房產 2019-08-22

今年以來，大部分上市房企都實現了銷售的增長。但始於7月末的一場調控風暴，正使企業的銷售前景變得撲朔迷離。

根據中原地產對21家上市房企的統計，今年前7月，21家房企的銷售額2.49萬億，同比上漲13.4%。其中，大部分企業的銷售規模同比上漲，僅有少數房企出現下滑。

但各家房企完成年度目標的情況並不相同，有些企業的目標完成度已達到70%，有些則尚未過半。

分析人士認為，7月以來，監管政策出現新一輪的收緊，集中體現在融資渠道的從緊。這將迫使部分企業採取以價換量的策略，從而完成銷售目標。但一些目標過高企業，則仍會面臨較大的壓力，甚至不排除更改年度銷售目標的可能。

因為，考慮到當下的政策環境，房企銷售業績大幅增長的土壤已經不復存在。

7月銷售大幅下滑

從前7月的數據來看，“第一梯隊”的企業已經出現分化。根據易居克而瑞的統計，碧桂園的全口徑銷售規模則達到4524.9億元，繼續位居行業第一。但該公司的權益銷售規模為3245.2億，比去年同期的3475.1億元下降6.6%。

恆大實現銷售3222.5億元，同比下降7%。萬科則實現了3821.9億的銷售額，同比增長22.21%。

從銷售目標完成率來看，前7月，恆大完成全年6000億銷售目標的53.7%。萬科、碧桂園則未公開設定年度銷售目標。

第二梯隊房企的業績表現同樣有所分化，但上漲居多。

其中，招商蛇口銷售額達到1205.3億，同比增長33.78%，完成年度目標的60%；世茂實現銷售額1203.7億，同比大漲四成，實現銷售目標的57%。

同期，建業地產實現合約銷售額448.6億元，完成年度銷售目標的49%；融創實現合同銷售金額約2553.1億元，完成銷售目標的46.42%。綠城、富力的完成情況同樣不足半數。

按照慣例，房企往往會把銷售重心放到下半年。但從絕對水平來看，大部分企業已經很難像往年一樣，實現銷售規模的大幅增長。

克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，今年1-7月，百強房企的累計業績同比增速在4%左右，較去年同期30.3%的增速放緩顯著。

其中，百強房企7月單月的銷售業績雖然同比微增，但比6月下降了近三成。分析人士指出，這主要是由於企業在6月衝擊半年度業績，會加大銷售力度。因此7月的下降，主要是“季節性”的。

或下調銷售目標

但對於今年最後5個月的前景，業界似乎不甚樂觀。

7月30日召開的中央政治局會議提出，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，再一次明確了“房住不炒”的指導方向，每逢經濟下行時期便刺激房地產的預期被打破。

值得注意的是，在此之前，信託和美元債的融資窗口均已收緊。此後的8月2日和8月9日，央行和銀保監會分別部署對房地產行業的資金監管和專項檢查。

財經評論員嚴躍進向21世紀經濟報道表示，對於房企來說，當前面臨三個壓力，包括資金壓力、庫存壓力和政策壓力。其中資金壓力是最直接的，或者說是最核心的壓力。受此影響，“以價換量”將可能是房企未來會實施的策略。

7月末，富力地產發佈了一份內部文件《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》，強調2019年下半年“原則上暫停拿地工作”，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批。

文件還提及：“今年以來，集團銷售業績距離既定的全年銷售目標仍有差距”，下半年要促銷售、抓回款，“以完成項目銷售目標為第一優先級”，要求各地區公司須成立回款工作小組，提高回款率。

據21世紀經濟報道瞭解，準備收縮戰線、強化銷售的企業不止富力一家。上海某大型房企近期也召開內部會議，對企業的銷售、回款等提出了更嚴格的要求。

嚴躍進認為，即便如此，房地產企業要完成銷售目標仍然存在壓力。“銷售目標比去年增長20%以內的企業，壓力相對不大。但超過這個指標的，就會存在一定的壓力。”

他還表示，如果政策執行較為嚴格，未來不排除有部分企業下調銷售目標的可能。也有一種可能是，企業在內部下調心理預期，但不進行公開。