'濟南樓市下半年：東部住宅供應井噴 70個樓盤同時在售'

樓市總是有需求的，剛需總要買房就像2014-2015年的濟南，依然每年有6-9萬套住宅的銷售量。這說明濟南樓市中剛需改善的需求，佔比很高，始終是大多數。

2019年從年初小陽春一直到現在，都說樓市變冷了，市場上依然有成交好的樓盤，週末CBD中信泰富濟南尊、漢峪片區綠城玉蘭花園開盤，銷售都不錯，這說明只要產品靠譜、價格合理，購房者就會出手購買。反觀市場上銷售不好的樓盤，肯定有一些明顯的缺點，比如口碑、質量、教育配套、物業、位置、價格等，讓購房者產生觀望的顧慮。

東部剛需購房者可購買樓盤梳理

有很多購房者依然對濟南的樓盤不是很瞭解，今天就整理一下濟南東部幾個剛需熱點片區的樓盤，方便剛需購房者瞭解。

兩個超級大盤華山瓏城和融創文旅城——我認為這兩個是剛需優先考慮的樓盤，樓盤規模較大，相應產品、配套不錯、都有學校，且在逐漸成熟中。這兩個樓盤產品線比較豐富，有15000左右的剛需房源，也有17000左右的改善房源，還有20000+的洋房或者小高產品。據說這個月底或者8月初濟南融創文旅城，要推出15000左右的毛坯房，之前買不起精裝房的可以關注下，供應量充足。

工業北新東站片區有11個樓盤在售——時代公館、鳳凰首府、錦悅府、萬科正榮天宸、魅力之城、公園學府、璟越府、祥泰城、新城香溢華庭、翡麗公館、天鴻公園大道，價格從13000-20000不等，大部分剛需房源在13000-15000的價格，碧桂園鳳凰首府有洋房、別墅產品單價較高，還有就是翡麗公館也有部分高價格改善類產品在售。

雪山片區有8個樓盤在售——中新國際城、中新錦繡天地、龍湖春江酈城、星瀚城、金茂逸墅、金地越秀鳳鳴意境、景和山莊、九英里顥苑同時在售。個人依然建議購房者根據自己的需求選擇購買靠譜開發商的房子，景和的能不買就別買了。

唐冶片區有9個樓盤，有在售的樓盤還有即將入市的樓盤——魯能泰山七號、玖唐府、萬科翡翠山語、龍湖景粼原著、龍湖九里晴川、遠洋天著春秋、保利和唐悅色、新城悅雋風華、高鐵黃金城。相對適合剛需購買的就是魯能泰山七號、玖唐府、萬科翡翠山語、新城悅雋風華、高鐵黃金城，這幾個有高層小高層產品可供剛需選擇，價格15000左右。其餘幾個樓盤為高端產品，單價和總價較高，適合改善購房者購買。

遠洋天著春秋、新城悅雋風華和高鐵黃金城屬於下半年即將入市的新樓盤，首開價格應該會比較合適，購房者多關注。

高新東區（孫村）片區有7個樓盤在售——勸學裡、海信彩虹谷、龍湖春江彼岸、萬科如園、中海雲麓公館、金茂墅、重汽翡翠雅郡，其中勸學裡、海信彩虹谷、龍湖春江彼岸、中海雲麓公館、重汽翡翠雅郡適合剛需關注，海信彩虹谷下半年入市，價格12000-15000不等，萬科如園、金茂墅屬於疊拼產品，總價較高。

郭店片區有兩個樓盤——加州東部世界城、榮盛華府，價格相對比較低，也有學校配套。

全部加起來剛需片區樓盤39個樓盤，你要說在37個樓盤裡面選不出滿意的房子購買，我也沒辦法了，剛需樓盤沒有完美的，一分錢一分貨，一定要在購房的時候有所取捨。

東部適合改善類購房者購買樓盤梳理

改善類購房者可選擇樓盤也不少，上面我們說到的剛需片區也夾雜不少高端樓盤，有疊拼、合院、洋房類產品在售，比如龍湖景粼原著、龍湖九里晴川、遠洋天著春秋、萬科翡翠山語、萬科如園、金茂墅等，另外還有漢峪片區、劉智遠片區、長嶺山片區、CBD片區、賢文片區、盛福片區可供選擇。

漢峪片區下半年有10個樓盤同時在售——濟南院子、龍湖舜山府、保利和光山語、金科東方博翠、漢峪海風海德堡、綠城玉蘭花園、華皓英倫聯邦、中鐵逸都、三盛國際、金匯瀚玉城同時出售；這10個樓盤價格差距還是不小的，有3萬多單價的精裝房，也有2萬左右的普通住房，價格不同品質不同。

劉智遠片區目前有7家樓盤在售——銀豐玖璽城、金茂府、金域華府、金域藍山、鳳熙臺、璟仕府、璟悅府在售，科技住宅金茂府是片區內最貴樓盤。

濟南CBD片區現在7家爭霸——仁恆公園世紀、招商公園、萬科大都會、中信泰富濟南尊、復星國際中心、華潤崑崙御、綠地中央公館，這7個樓盤在售，龍湖天璞住宅已經售罄。

中信泰富濟南尊週末剛開完盤，均價23500，價格相當合適。1號樓，17層，2T2戶，戶型176㎡；2號樓，西單元12層，戶型133㎡、151㎡，東單元17層，戶型152㎡，共推售92套房源，賣了73套，成交率80%。

賢文、化纖廠路還有4個在售樓盤——綠地華彤苑、海爾天璽、翡翠大觀、萬科翡翠公園。這四個樓盤除了翡翠大觀之外，其餘三個樓盤都為高價地，翡翠大觀是準現房，位置不錯，只是小區品質一般，如果你追求低價格可以購買，追求高品質就算了。

改善類購房者要求就相對比較高了，一般選擇的樓盤單價都在20000以上，而且對樓盤品質要求比較高，改善客戶的確需要優中選優，我始終相信一分錢一分貨，當然有高性價比一說，前提是你得對樓盤真的要了解，否則高價也有可能是虛高。

數數上面改善類樓盤28個，加上唐冶幾個高端盤也有30幾個，你要讓我推薦完美的樓盤，還真不多，只能說部分樓盤相對的完美吧。

東部住宅供應量下半年絕對井噴

數數東部所有這些樓盤竟然有67個，這裡面高中低檔全部包含了，真的是能讓人挑花了眼。樓盤的數量也代表下半年東部整體的供應量，在供應量充足的情況下，我相信價格戰、各種五花八門的銷售促銷活動是不可避免的。

在這樣的市場、這樣的供應量下，購房者根據自己的需求多去實地看看樓盤，短時間又不漲價，剛需就有足夠時間挑選一個相對滿意的房子。房價這兩年都在穩定期，但是不可避免低價地賣完，房價會有一定的上漲，所以個人覺得剛需一定要在今明兩年置業。

現在互聯網很發達，對著上面的樓盤名字搜搜資料瞭解一下，再實地看看，別你都什麼不知道，自己腦子裡還沒有遠近、房子概況的概念，就讓我給你分析，我說了你也聽不明白。

下午還有人跟我聊CBD幾個樓盤，比如仁恆、萬科等CBD的幾個樓盤，不但不降價還漲價了，賣的還挺好。對於CBD片區內的樓盤，有其獨有的特殊性，開發商本來就要打造一種奇貨可居的感覺，賣不好也不能掉架子。能買得起這個片區房子的人，大多數對價格不是很敏感，降價反倒會讓購房者更加觀望，而且大家同樣是有買漲不買跌的心態，你一旦降價那銷售更難受。只要你對自家產品有信心，早晚會被購房者所認可，去年CBD片區住宅已經度過了最艱難的銷售期。大多數開發商咬咬牙已經挺過來了，今年CBD價格還有銷售量已經上來了。

總結：我覺得現在的樓市相對來說是最好的樓市，好房子始終會被被購房者認可，不好的房子想賣出去只能降價，市場是相對公平的。

此輪地產調控我個人感覺與以往幾次是不一樣的。之前我說過，看房地產調控是不是動真的，就要看他們做了什麼，而不是看他們說了什麼。現如今，地產融資收緊，是全面落實中央“房住不炒”的宏觀調控要求，房地產貸款和發債融資都收緊。同時伴隨著對購房者貸款利率的上浮，供需兩端全部收緊，讓投資、投機客打消短期在樓市賺錢的念頭。當市場上大部分都是剛需、改善購房者的時候，這個市場才是基本健康的。後期土拍市場降溫，會讓樓市更加理性。

“房住不炒”，希望這一次的地產調控能多堅持三兩年。

個人觀點，僅供參考。

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