真旺還是虛火，三四線部分城市土拍回暖能持續多久？

2019年春節以來，二線城市土地市場迅速升溫，並且在近期傳遞到了三四線城市，4月份三四線城市土地成交量價齊升，成交建面環比上升30%，土地成交均價環比上漲19%。尤其是長三角城市群三四線城市突出，其中阜陽、常州、麗水、金華等城市土地熱度明顯攀升、高溢價地塊頻出，如常州鐘樓區一商住地塊樓板價更是突破歷史新高。

考慮到近期中央再度強調“房住不炒”的精神，且蘇州、合肥、西安等地市過熱的城市已經接連出臺收緊政策，自然資源部地價報告中也給出了“溫和上漲”的預測信號。面對種種調控預警信號的出現，又不得不讓市場心生疑慮：這一輪三四線土拍回暖，還能持續多久？

01

二線土拍高熱現象傳遞至三四線

常州、無錫等長三角城市表現突出

繼二線城市溢價率在3月份突破25%，創下2018年下半年以來新高之後，三四線城市溢價率也結束了半年之久的低位徘徊，在4月份迎來了明顯回暖，溢價率增至21.3%，較年初上漲了近10個百分點。

究其原因，主要是4月份溫州、常州、常熟、金華、無錫、佛山、台州、鎮江等熱點三四線城市成交了多宗優質地塊。以溫州為例，4月份共成交16宗含宅地，攬金超104億，其中12宗土地溢價率都在25%以上；常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢價率均在50%以上，其中一幅位於鐘樓區的商住地塊經過77輪競價，最終被新城競得，溢價率高達86%，樓板價達15665元/平方米，創下常州含宅土地樓板價格新高，成為新的“地王”；此外，4月4日，無錫濱湖區新四院北側XDG-2019-3號地塊通過搖號產生了得主，融創以樓面限價18000元/㎡ ，總價24.22億元最終攬獲地塊，這一樓板價較無錫歷史最高價僅低50元/平方米，此類情況不勝枚舉，逐漸推高了三四線城市的土地市場熱度。

就平均地價變動情況來看，本月土地成交均價上漲最大的城市當屬南通，較2018年年末地價漲幅高達115%；然後是常州，漲幅高達90%，此外，湖州、滁州、阜陽、等城市地價較2018年底也有明顯上漲，漲幅大都在20%以上。其中阜陽有15宗地塊成交溢價率超過30%，4月高溢價地塊數量在三四線城市中排名第一。對這些城市的區域分佈可以發現，除了襄陽、荊州、商丘三城，其餘城市均在長三角區域。總的來看，三四線城市與二線城市保持一致，高溢價地塊多集中在長三角區域。並且相比高地價的南通、常州、金華等城市而言，湖州、滁州、阜陽等地價較低的城市調控風險更低，在這一角度上，土地市場的投資機會也更值得關注。

02

仍有四成城市表現冷清

東三省、甘肅多城土拍“0溢價”

4月份三四線城市土地市場雖然量價齊升，整體溢價率也有所回暖，但仍有大量城市表現冷清，三四線城市分化顯著。聯繫溢價率指標來看，4月份仍有接近四成的城市土拍“0溢價”，即有117個城市的土地均以底價或接近底價成交。

就這些城市的地域分佈來看，以東三省、甘肅、新疆等邊遠省份居多，“0溢價”城市均在8個以上，如平涼、黑河、遼源等城市均在此列，受困於滯後的經濟發展，這些城市購房需求基礎相對薄弱，難獲企業更多關注度。河南也有7座城市土地均以底價成交，鶴壁、新密、駐馬店等城市均在此列，受困於持續流出的人口指標，這些城市土地市場依舊難見起色。此外值得注意的是，本月唐山、保定、張家口等京津冀重鎮同樣沒有土地溢價成交，就土拍折射出的投資者信心來看，京津冀一體化依然還面臨著許多困難和問題。

03

三四線城市土地供應比重繼續上揚

2019年仍會是房企最大土儲來源

分析2019年以來各能級城市土地供應占比情況，可見4月份三四線城市供應比重明顯上揚，升至79%的高位，這一比重較年初1月份上漲了8個百分點；相比之下，二線城市供應占比有所下降，由24%降至20%。就供應的區域來看，東部三大城市群中，環渤海居於首位、長三角次之，粵港澳居於末位。就城市來看，環渤海的保定、濟寧、邢臺、濟南、青島、聊城，長三角的金華、湖州、阜陽、溫州、亳州、常州等城市4月份土地供應均在30宗以上。而熱點的粵港澳大灣區城市，土地供應量相對較低，只有揭陽、漳州、福州土地熱度相對較高，但也不足20幅，明顯低於預期。

由此來看，三四線城市仍會是土地市場成交的絕對主力，對於有意於追求銷售規模的房企而言，如何在三四線選擇土地，仍是2019年最需要關注的問題之一。

04

城市群發展促進需求增長

阜陽、宣城、湖州土地市場從中受益

三四線地市回暖，一方面由於二線城市地市高熱的傳導效應所致，但最根本的支撐點，還是城市群一體化發展帶來的諸多利好推動。以三四線土拍回溫最為顯著的長三角區域為例，受一體化加速的影響，尤其在產業轉移的帶動下，部分城市人口出現迴流，購房需求進一步提升，突出的表現為湖州、宣城、嘉興、南通這類區位優越、便於承接產業轉移的城市。以湖州為例，其位於滬杭寧三大城市1小時同城化都市圈範圍內，有交通便捷、生態宜居、生活成本較低的多重優勢，同時也是連接長三角城市群南北兩翼、貫通長三角與中西部地區的重要節點城市，決定了湖州在產業協同上可有所作為，2018年湖州新增就業崗位高達12.1萬人，就業人口的增長無疑也會帶動住房需求的增加，也在進一步推高土地市場的熱度。

宣城也是如此，近些年宣城轉型升級步伐加快，2013年宣城·新塘羽絨產業園投資項目就正式簽約，2018年還併入圍G60科創走廊產業聯盟重點園區，在G60科創走廊第一次聯席會議上，松江宣城產業園合作項目簽約，該園區重點承接上海市松江區相關企業。良好的產業發展機遇使得宣城人口增長迎來轉機，2018年常住人口達264.8萬人，較2017年增加3.4萬人，除去自然增長的1.1萬人，還淨遷入2.3萬人。

湖州、宣城這樣的例子不是個案，阜陽、嘉興、滁州等多個城市人口均出現了迴流。其中，最為典型的城市當屬阜陽，阜陽長久以來經濟發展較為滯後，長久以來是典型的人口流出型城市，但在近年來人口出現了顯著地迴流，2018年人口機械流入量為2.5萬人。加之阜陽具有龐大的人口基數，住房需求潛力較大，因此這一波二線城市地市的熱度很快的傳遞到阜陽，地市顯著升溫。

05

三四線土拍熱度會有所降溫

但部分城市拿地機會依舊值得關注

針對近期地市高熱、高溢價地塊頻出現象，二線城市已經率先出臺調控措施，如合肥、長沙、西安、蘇州等市場波動較大的城市出臺了下調土地最高限價、暫停二套房契稅優惠、啟動公積金風控、限售等收緊政策，尤其是蘇州對園區全域、高新區的部分重點區新房3年限售、園區全域所有二手房5年限售等調控措施更是具有標誌性的信號。由此來看，“房住不炒”依然是調控的核心，“以穩為主、一城一策”的政策基調沒有改變。如果熱點三四線城市地價持續快速上漲，相信地方主管部門也會快速跟進，尤其是土拍過熱、地價創歷史新高的常州、無錫等城市，調控加碼的可能性較大，在土拍市場還是要謹慎而為。

結合5月上旬的土地成交情況來看，三四線城市地市熱度已經有一定的緩解，溢價率降至15%，環比4月下降了6.3個百分點。由此來看，住建部預警已經有所奏效，房企對市場預期逐漸放低，拿地逐漸迴歸理性，接下來三四線地市地價會向自然資源部所預期的“溫和上漲”迴歸。

但從土地市場的供應規模結構來看，三四線依然是土地的成交主力，至少會佔到全國土地市場七成以上的份額。因此對於房企來說，一方面不應該因噎廢食，不可因為近年需求釋放過快、舊改目標下降以及調控風險等原因，而全面退出三四線；另一方面也應有所側重，在合理評估政策風險的前提下，可重點關注受益城市群一體化概念的三四線城市。隨著長三角、粵港澳大灣區等城市群規劃的進一步推進，中心城市產業的加速轉移，部分三四線城市可能迎來新的需求增長機會，尤其是湖州、宣城、阜陽等那些就業崗位快速增加的城市，在全市地價房價比不足0.5的前提下，土地投資機會更值得關注。

*免責申明

數據、觀點等引用請註明“由易居（中國）·克而瑞研究中心提供”。由於統計時間和口徑的差異，可能出現與相關政府部門最終公佈數據不一致的情形，則最終以政府部門權威數據為準。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。

— END —