對於菏澤的房地產市場情況已經寫過幾篇文章了，菏澤最讓人世人所熟知的就是率先取消“限售”近期看到菏澤5月份的銷售數據，似乎菏澤房地產市場的銷售情況不錯。藉此機會簡單談談我的觀察。

根據數據顯示菏澤5月份新建商品房成交比環比上升了44%，同比增長160%

菏澤

第一、菏澤取消限售，足以說明菏澤這樣的非熱點四五線城市對於房地產的依賴度很大。自從去年菏澤開始取消限售後，就有很多朋友在調侃“史上最短限售”可以說當時給我也搞暈了，不過從實際來看，菏澤這樣的城市確實沒有“限售”的資格，因為限售本身就是為了防止房產投資，但是事實也證明了僅僅一年半的限售（房價持續下跌），就使得菏澤的房地產市場情況一覽無餘。這也從側面反映出菏澤這樣的非熱點四五線城市對於房地產的依賴度有多大。

第二、菏澤僅僅2018年在建商品房就足夠大約40萬左右人居住。根據2018年的數據顯示，菏澤商品房施工面積3751.94萬平方米，我們按照理想化的條件，人均住房100平米（便於計算）也足夠菏澤37萬以上的人口居住了。而2018年菏澤的常住人口增加不足3萬人，各位認為僅僅依靠現有的人口情況能夠消化得了這麼多房產嗎？無疑只有投資才有可能消化這麼多房產。菏澤這樣的城市房價算不算高？如何判斷？

菏澤一處在建的樓盤

菏澤購房者需求確實存在，但是這些需求是如何創造的？我們需要知道

第一、棚改總目標雖然減半，但是菏澤至少還有6萬套以上的棚改任務，創造需求是慣用手段。具體的數據我們無法查詢，但是從2018年菏澤公佈的棚改計劃來看，2019年尚有12萬套的棚改任務，假設我們減半也有6萬套以上。按照一套住房2-3個人來計算，也就是說牽扯到的人口數量在12-18萬人。按照目前菏澤5月份成交2600套左右來看，僅僅6萬套棚改就足以支撐菏澤兩年的銷售量。

2018年7月到今年6月份的菏澤牡丹區二手房價走勢圖

第二、菏澤二手房波動情況很大，足以說明菏澤市場的不平靜（投資者要小心了）。圖上所示是2018年7月到今年6月份的菏澤牡丹區二手房價走勢圖，我們可以看到牡丹區的二手房市場相當的不穩定，要知道這可是菏澤最好的區域了。這樣的情況下，菏澤整體二手房市場房價下行的趨勢並沒有完全改變，所以說就算是菏澤放開了限售，但是對於本地的投資者來說風險還是巨大的。

綜上，經濟和產業發展水平不夠導致當地購買力不足是根本，類似於菏澤這樣的非熱點四五線城市雖然難免炒房投資風，但是無疑這樣的城市風險是巨大的。建議準備購房的朋友選擇優質區域或者是二手房，謹慎投資。各位覺得呢？歡迎關心房產和經濟的朋友積極留言、點贊、關注、轉評哦。