原標題：江門樓市限購新政滿兩個月 市場熱度仍在 “搶房”勢頭減弱
4月22日，江門出臺樓市“限購令”，主要是為了強化住房的居住屬性，抑制房價過快上漲，以確保江門樓市的平穩健康發展。
限購滿兩個月，市民購房熱情仍在，但理性了許多。圖為新會區不動產登記大廳外排起了長龍。
到今天（6月22日），“限購令”剛好滿兩個月，雖然6月數據沒有正式發佈，但記者統計梳理髮現，我市的一手住宅成交量呈現持續下跌的趨勢，而二手住宅則呈現量價齊升的局面。多位業內人士指出，出現上述現象，主要是由於庫存有限，同時也和限購的“威力”有關。
需要指出的是，相對於明面上的數據，限購最大的影響在於市民的心態變得理性許多，“搶房”的勢頭已有所減弱，政策發酵的時間越長，限購的“威力”也會越來越大。
A
調查：42%的受訪者認為“限購效果不太明顯”
“江門樓市限購了，為什麼還是這麼火？樓價為什麼還是沒有降下來？”在江海區某樓盤“搶房”未果的吳女士感慨道。
如她所說，記者在江門出臺“限購令”之後發現，蓬江、江海樓市依然較火——北新板塊的一手住宅樓價將近萬元/平方米，濱江新城板塊的樓價在12500元/每平方米左右，江海區的樓價則漲至8000元/平方米左右，而且推新的樓盤除了少量大戶型銷售速度放緩之外，大多是皇帝的女兒——不愁嫁。
據明源地產微學院粵瓊區域市場與客戶總監尹泉林觀察，在與江門相鄰、限購力度差不多的中山，樓市限購後需求得到抑制，成交量有所回落，每平方米均價大約回落1000元，之所以如此，主要在於限購對深圳投資客影響較大，但江門的剛需市場大，並且“外來客”佔比較少，所以，限購帶來的影響並不大。
“你覺得江門限購政策效果如何？”5月19日，本報通過官微發佈的問卷調查顯示，42%的受訪者認為“效果不太明顯”，佔比最大；27%的受訪者認為“沒效果”，佔比第二；另有24%的受訪者認為“有待觀察”。
B
數據：五六月份一手住宅成交數量或持續下降
江門市住建局發佈的5月樓市數據顯示，我市一手住宅成交6563套，環比下跌30.3%，一手住宅成交均價為6822元/平方米，環比下跌1.6%。其中，蓬江、江海成交1888套，環比下跌35.3%，成交均價為8662元/平方米，環比下跌0.7%。全市二手住宅成交3497套，環比上漲16.4%，同比上漲44.4%。
透過數據不難發現，我市在5月份，一手住宅量價齊跌，而二手住宅成交量則上升，據業內人士反應，二手住宅成交價格也呈上升趨勢。為何會出現這一“反常”現象？中原地產江門營銷副總監莫志華指出，由於新政暫時沒有對二手住宅設限，同時，一手住宅價格相對偏高且庫存有限，必然導致更多投資客湧進二手住宅市場，造成需求比例失衡，使得二手住宅的價格在短期內漲幅加大。他同時指出，只要市場被中長期看好，那些持幣待購的消費者和投資者都會隨時進入這個市場，從而在事實上形成強勁的市場支撐力量，但值得注意的是，二手住宅的存量也在持續減少。
美智地產總經理湯建軍則表示，5月份一手住宅成交量相對回落，但仍處於市場的中高位水平。由於限購限貸政策主要針對一手住宅，因此二手住宅市場確實在中短期迎來了機會，從而產生了一二手漲跌互現的情況。
記者還留意到，據據市住建局官網公佈的網籤數據，蓬江、江海兩區6月1日至6月20日晚上9點，一手住宅成交總套數為1018套，這也意味著，當月過了三分之二，一手住宅成交量僅為4月份的35%（4月份為2916套），為5月份的54%（5月成交1888套）。
“從目前情況來看，6月的成交數據將難以跟上4、5月的數據。”莫志華指出。
一方面是不斷下降的數據，另一方面卻是較熱的市場和推新的樓盤整體熱銷，這看起來非常“矛盾”的現象該如何解讀？
多位受訪對象一致認為，出現上述現象，最主要的原因不在“限購”，而在於緊張的庫存。
莫志華表示，在限購政策出臺前後的4、5月，江門樓市成交不斷升溫，再加上杜阮鎮拍出了3塊“高價地”，導致部分買家恐慌或追漲入市，使得庫存持續減少。目前，多個區域大部分樓盤在旺銷一年多後嚴重缺貨，江門中心城區一手住宅去化週期只有3個月，供應嚴重不足，所以出現了看似矛盾的現象。
記者留意到，今年5月全市共批准預售住宅4808套，相對於4月的7121套，大跌32.5%。從區域來看，5月住宅批准預售僅開平環比上漲，其餘區域均下跌。不過，從今年前5個月來看，全市累計批准預售住宅20522套，同比上漲33.2%。
C
評析：限購的“威力”將逐漸顯現
多位業內人士認為，市民應理性看待限購的影響。
“限購政策是需要時間發酵的。”名門壹號銷售總監譚文龍指出，判斷限購政策的“威力”如何？主要取決於三個因素：調控的方法、限購的力度、政策的時長。目前，政策才剛剛發酵，影響自然有限，但隨著時間的推移，限購的“威力”將逐漸爆發。
莫志華指出，限購限貸政策出臺以後，由於非戶籍買家資格受限、二套房首付比例提高等原因使得部分需求受抑，市場熱度相對限購前有所下降，“搶房”現象得到遏制；另外，開發商拿預售證的難度加大，市場供應減少。
一不願透露姓名的業內人士指出，在當下供應趨緊的現狀下，如果沒有限購，“搶房”之勢必然更加激烈，房價自然推得更高。
D
預測：江門樓市或將“退燒”
“你覺得年內的房價走勢如何？”在這項問卷調查中，62%的受訪者看漲，其中，40%的受訪者選擇了“微漲”，22%的受訪者選擇了“大漲”。
在湯建軍看來，考慮到江門市場仍然是以本地客戶支撐為主，隨著近期持幣待購客戶陸續入市，預計江門樓市在2017年下半年，尤其是第四季度的成交量會有一定回落，但是價格應該仍以穩為主。
“估計從第三季度開始，限購區域樓市整體來看，成交量會陸續下跌，價格趨於平穩，不過，江海區的價格會略有上漲，這種情況會持續到明年的5月份才會陸續好轉。”裕隆基地產總經理楊東卉說。
莫志華則認為，接下來，樓市供不應求的態勢依然存在，同時在政策加碼和樓市資金面趨緊等綜合因素的作用下，江門樓市熱度略退，後市成交以穩為主，價格則繼續穩中上行態勢。
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