如果人口目標實現，北京、上海的房價恐怕就是最大的泡沫

今天我們用幾分鐘時間聊一聊北京、上海的人口與房價。

目前，北京的常住人口是2170萬，北京市面向2035年的規劃中，預計北京市人口到2035年之前將長期保持在2300萬。這意味著在現有常住人口基礎上，未來北京市的人口數量大約有130萬的增長空間。

上海和北京類似，今天上海市的常住人口是2420萬，上海市面向2035年的發展規劃確定了，上海市在2020年人口達到2500萬，到2035年之前將保持2500萬的人口數量。意味著未來可以預見的17年中，上海市人口大約會增加80萬人。

以上是人口基本現實和麵向未來的發展規劃前景。

而2017年，深圳市常住人口增加了將近70萬，廣州增加了將近50萬，杭州市增加了28萬，預計2018年杭州市的人口將增加50萬左右。

2018年大量二線城市，尤其是被列為國家中心城市的中西部城市，紛紛拋出了人才引進戰略，預計2018年西安這樣的城市人口可能會增加50萬以上。

這是其他城市的人口變化的情況。

2015年，上海市人口就出現了負增長，2017年也是負增長。北京人口在2017年出現了負增長。

目前，北京和上海的房價在全國幾乎是最貴的。根據中國社科院住房大數據課題組的報告， 9月北京二手房均價達到了6.2萬元/平方米，上海市5.4萬元/平方米，深圳市是5.6萬元/平方米。

上海、北京人均的工資水平不論是按照統計局或勞動部門還是按中介機構公佈的數字，每個月大約是8000多元，也就是一年的工資大概在10萬塊錢這個水平，北京、上海、深圳相差不多。

其他二線城市，像杭州、武漢、鄭州、青島、濟南、南京、蘇州等地平均工資水平在7000塊錢左右，相對比較強勢的二線城市，北京、上海和深圳的人均工資水平也就相差一千多塊錢，相差不是很大。

反過來再看房價。北京和上海的均價已經達到了6萬多和5萬多的水平。而剛才談到的二線城市，即使強勢如杭州，房屋均價也只有3.2萬元/平方米，南京大概不到3萬塊錢，青島也只有2.4萬元/平方米，濟南1.8萬元/平方米，武漢也是1.8萬元/平方米。

可以看到強勢的二線城市房價，大約是北京、上海的一半或者三分之一，但人均的工資水平每個月只差1000多塊錢。

那麼問題來了，為什麼收入水平相差如此之小？但是北京、上海的房價卻如此高呢？

北京、上海房價為什麼這麼高，之前都做過很系統的分析，今天就不細談了，其中最重要的原因，北京、上海的房價是由大量外來流動人口支撐的，尤其是有錢人。

如果北京、上海真的實施嚴格人口控制政策，包括戶籍、購房等限制，以及對未來2035年人口規劃，真的兌現，在道哥看來，今天北京和上海的房價就是最大的泡沫。

北京和上海的房價是以今天當地工薪階層的收入萬萬不可支撐的。如果人口控制政策真的兌現，在道哥看來，未來房地產市場的希望主要在強勢的二線城市，而不在北京、上海。

為什麼沒有談到深圳呢？是因為深圳並沒有制定2035年人口限制政策，深圳和廣州仍然保持了對高素質人才流入的包容胸懷，所以廣州和深圳不論房地產市場，還是整個經濟形式都還是給人很大的想象空間。