文|肖曉
繼上個月灃東兩度力壓群雄滻灞奪地之後，碧桂園再次出手了，而這一次瞄上的則是灃東。
土地狂歡是賭未來
8月29日，碧桂園以18.8億的代價獲得位於灃東新城鎬京大道以北、灃東八路以西177畝共用宗地。
值得注意的是中冶置業、華夏建設、高科房產、西安中建、中信房產、中糧地產、灃東地產、陝西寶天（萬科）、保億置業、保利地產、雅居樂等12家房企也參與了此次競拍。
經過111分鐘366輪的激烈爭奪，最終由佛山市順德區碧桂園物業發展有限公司以“最高限價104300萬元+住宅現房銷售面積274849平方米+廉租房異地配建費83463萬元（1850元/平方米X 451150平方米）”的條件競得。土地成交價587萬元/畝，溢價率49%，加上廉租房異地配建費，不考慮現房銷售面積，土地實際成本價達到1057萬元/畝，實際溢價率168%，摺合樓面成本價6343元/平方米。
麵粉的價格不能貴過麵包，這是基本常識，更是企業生存的基本法則。面對6343元/平方米的樓板價，加上3000元/平方米建安成本，再加上政府配套費、人力行政成本、財務成本以及營銷費用，業內預估該項目推售價格將不低於13000元/平方米。
我們不禁要問，樓市下半場西安還能找到萬元以下的房子嗎？
從昆明路一路向西，過了西三環，總有種進入城鄉結合部的感覺，左邊的圍擋是灃東的宣傳標語，右邊是正在擴建的馬路和施工中的地鐵五號線，車過後揚起的塵土是一個新興區域的標配，還有那數不盡的吊塔。
於是早在今年年初，置業者面對中海昆明路九號項目，高層預估均價9000元/平方米的價格多半覺得不能夠接受。
彼時，中海昆明路九號開盤前夜，售樓部門前已經排起了長隊，即便定金從2萬翻至15萬元，也難抵一房難求的結局。
而與中海一路之隔的湖光山色，高層首開價格就已過萬，但早在售樓部完工之前，一期已取得預售證的1號樓和4號樓既已售罄。新地產後臺不少網友吐槽：“還沒聽到什麼聲音，就這麼悄悄地賣完了？”隔著屏幕，小編似乎也能聽到一地心碎的聲響。
備胎的翻身之日
通常情況下，房企對於區域的判斷能力一定遠於普通購房者5年以上，通過房企的一系列動作，以及購房者的關注熱情來看，灃東已然成為西安的下一個風口。
從地理位置來看，灃東新城西接灃河東河岸，西安繞城以西的部分，南臨西漢高速，向東越過西三環便與西安成熟區域高新區連成一片。
一直以來，作為高新區的“備胎”，灃東承接著高新區外溢的產業、人口等眾多資源，同時亦在功能上彌補高新向西擴容的短板。
2016年全年，灃東新城固定資產投資完成388億元，同比增長20.9%；實現區級財政總收入24.94億元，地方財政一般預算收入首次突破10億元大關，同比增長36%，增幅位列陝西省首位；新引進世界500強企業2家；農村常住居民人均可支配收入達到18289元，高於全市平均水平3000餘元。
除了地鐵五號線，正在修正的昆明路以及擴建中的紅光大道，開往灃東的快車道上已是琳琅滿目。
過了石橋立交，在五號線和平村站的北邊，是已經落地的中影國際絲路電影城和陝西文化博物館項目，再朝西半公里，南邊是灃東交大口腔醫院，北邊是年初落地的新城控股的吾悅廣場。
灃東自貿配套區、灃東國際醫院、綠地西北區域運營總部501米的西北第高，三橋國際商圈…隨著西北首個宜家家居、全國最大的華潤萬象城、澳門特色的施美蘭商業廣場、關中民俗風情的“西城往事”商業步行街等項目或落地或開業，圍繞三橋商貿板塊，灃東新城的現代服務業體系亦初具規模。
交通上，正在建設的阿房宮高鐵站，紅光大道和秦漢大道的BRT，最新的地鐵規劃上，19年的一號線二期、三期，三號線二期延伸到灃東的昆明湖，五號線二期到灃西新城、11、12、12、16、17、18等地鐵線也在西鹹區域都有落足點。
朝西發展，已經是大西安擴容的基調，而被納入西安管轄的西鹹新區，距離西安城區最近的是灃東新城，規劃面積約13.37平方公里，東接西安主城區、西鄰統籌科技資源示範區、南望斗門水利板塊、北連三橋商業金融區。
中海，藍光，恆大，新城控股，保利，華潤也都踏沙而來。
隨著基礎建設的完善，以及各大品牌房企如火如荼的建設，曾經多年發展幾乎停滯的灃東區域打了一個漂亮的翻身仗，房價已與主城區處於同一水平線。
滻灞的自我救贖
而另一個與灃東有著相似命運的區域——滻灞，亦迎來了屬於自己的春天。
8月31日，綠城管理集團、基石長盛、西安長島置業三方簽訂“兩兩”戰略合作協議。至此，在古城門外徘徊已久的綠城終於進入了滻灞。
事實上，早前在2015年，綠城就曾在西洽會上簽訂了西安綠城（臨潼）健康產業城，而這這也是綠城以官方姿態第一次在西安出現，此後由於區域規劃調整而擱淺。
值得關注的是，在豪宅之外，綠城中國還有一張名片並不為外界所知，即是全運村建造運營的“專業戶”。
綠城瀋陽全運村項目
今年5月，憑藉三屆全運村的營造經驗，綠城中國成功簽約第四個全運村項目，這便是陝西全運村項目。
項目佔地約1000畝，建設內容涵蓋運動員村、媒體村、技術官員村、公寓式住宅、賽事指揮中心、醫療中心等，是2021年第十四屆全運會主場館——西安體育中心的配套項目。綠城方面負責人透露，後續或將介入灞河新區紫楹臺項目，在長安、西鹹新區亦有所動作，明年或許是西安認識綠城的真正開始。
而堅持“產品+服務”、徘徊西安門外多時的綠城，緣何選擇這樣的時間節點進入西安。
首先從滻灞區域發展來看，2017年上半年滻灞“破局”之路取得了突破性的成效：1
3月25日，滻灞生態區與華潤集團開展全方位、深層次合作，積極推進西安體育中心、西安絲路國際會展中心、西安中央文化商務區三大項目的開發建設；2
4月13日，滻灞生態區與浙江南方建築設計有限公司攜手探索特色基金小鎮“生態+”發展新模式，共同摸索產業、社區、文化、旅遊“四位一體”和生產、生活、生態“三大空間”有機融合的新路徑；3
6月2日，“大西安東部新中心——2017西安滻灞生態區投資環境推介會暨生態產業發展論壇”在滻灞生態區舉行，會上五洲國際戰略合作、人工智能小鎮等22個項目進行了集中籤約；4
6月5日，萬達集團與西安滻灞生態區管委會正式簽約萬達文化旅遊城項目，標誌西安萬達文化旅遊城選址滻灞生態區塵埃落定；5
6月22日，以“大數據--西安新的生產資料與生產力”為主題的西安市大數據建設發展論壇在西安滻灞生態區舉辦，西安大數據小鎮建設應聲落地；
目前，滻灞生態區戶籍人口已15萬，常住人口達41.7萬，較2010年增長49.4%。而滻灞半島和恆大名都兩個社區的建成，也結束了生態區“無社區”歷史。一系列利好使得區域發展的骨架日漸豐滿，滻灞的“荒”已不復存在。
而御錦城、自然界、富力的高層價格從6000+到破萬也僅僅用了三個月的時間。
土拍的規範拉高市場預期
毫無疑問，價格是支撐品質的根基，一直堅持精工品質和服務，堅決不降品質的綠城此番進入滻灞，亦有價格因素的存在。
另一方面，自去年融創摘得陝建機廠地塊之後，西安的土地市場走勢愈發明朗。
2016年是名副其實的地王的盛宴。根據中原地產的統計，2016年全國的高價地數目達228宗，地王遍佈蘇州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、鄭州、寧波、無錫、上海、長沙、南寧等城市，土地溢價率動輒100%以上，土地出讓金均同比翻倍。
全國都躁動起來，西安則一直是個局外者。“三流公司拿一流地塊，一流公司拿三流地塊”是原本以勾地為主的土地市場下最真實的寫照。
西安的土地招拍掛更像是走流程，難得見到一塊土地掛出來之後，開發企業一哄而上，像上海靜安的新地王地塊那樣，引得18家企業赤膊爭搶，最終出價最高的融信勝出。
“雖然每個月都有土地掛牌交易，但就是沒有地可拍，這是根源。”這大實話聽著像繞口令。正因為拍不到地，入陝的品牌開發企業都成了玩收購、合併、合作的高手。
定向招拍掛，在西安是堂而皇之的潛規則，政府和開發商是遊戲的主角，作為吃瓜群眾都明白的真相，實在不是什麼新聞。沒有真正意義上的土拍，地塊多以底價成交，自然不會有地王出現。
如此規則，保證的是政府機構與當事企業的利益，但顯而易見的是破壞市場公平競爭，陽光照不到的地方，更易滋生蒼蠅蚊蟲，權力尋租和國有資產流失屢見不鮮。
而競拍的魅力在於競爭者憑實力說話，土地價值會得到最大程度的兌現。當年五強在長安打擂臺的時候，就有業內者樂觀表示，以後西安這樣的土拍會越來越多。
今年以來，從灃東到滻灞，從滻灞到臨潼，西安的土地市場似乎讓更多的人看到了規範的曙光，7月26日，備受關注的滻灞CB3-4-98號地塊進行現場競拍。
這一天被媒體譽為可以載入西安史冊的一天。
在西安土地招拍掛以及熔斷機制愈發規範的今年，政府更是將城投公司的作用發揮到極致，效仿成都，將土地一級開發交由城投公司完成，加上熔斷機制競配套商業自持面積、競住宅現房銷售面積、競義務教育設施代建費。
如此一來，土地價格上去了，政府擁有更過的可支配資金用於配套建設，區域內各種配套建設逐漸完善，吸引大量品牌房企相繼進駐，而品牌房企的進駐必然推動區域內房價上漲，房價上漲能夠支撐更多的品質項目落地，由此形成的良性循環必然帶動區域風貌的全面提升。
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