今天，一則新聞映入眼簾。是什麼呢？這條可視為房地產政策轉向的新聞可能讓一些人還不敢相信。事情是這樣的，近日，遼寧省住建廳出臺了一個文件，給予進城購房的農民優惠補貼。符合條件的農民納入公積金制度覆蓋範圍。不僅如此，還要求各縣市每年都要舉辦一次商品房交易會，並出臺房交會補貼優惠措施，支持大家購房安家。
事實上大家看到這樣的文件，也不用什麼遐想。這說明“因城施策”已經或將要作為一種長期政策落實。對於樓市庫存較多城市要繼續加大去庫存政策執行力度，可謂“庫存不去，政策不停”。這波房地產牛市都沒有讓庫存較多的城市翻身，那麼再不加大政策助力，面對樓市調整一定是雪上加霜。近些年來，遼寧就是這樣的地方，面對人口流出，購買力不足，加大救市力度也就屬於正常之舉。
不僅是遼寧，房地產政策是具有延續性和導向性。從政策面和城市具體動作來看，至少有3個現象說明，2019年樓市政策脈絡基本清晰。
1.統一房地產調控政策不會再有了，限價政策逐步放鬆。近日，廈大戴伊一轉發了一份與國務院發展研究中心交流觀點。明年樓市調控可能有3個方面變化：一是中央應該不會統一發文調控，中央重點監測70個大中城市，會慢慢把限價政策放開，目前成都兩個半月前已默許取消限價，而北京、上海也在一點點放，放開限價的目的就是把市場真實價格逼出來；二是限購限貸、房貸利率由地方自主決定，不再做窗口指導，對於首套房認定，可能是全國統一，認房不認貸；三是目標為穩定房價，從國外經驗看，房價一旦下跌10%以上就止不住，容易發生風險，明年具體政策，還要看明年上半年的宏觀經濟情況來定。筆者認為，先不說這個交流觀點真實性，不過裡面的部分觀點也是筆者一直堅持的。
2.優質房企可直接融資，房企最難的資金關口算是過去了。昨日，國家發改委網站上公佈了“關於支持優質企業直接融資 進一步增強企業債務服務實體經濟能力的通知”，這裡房地產優質企業指資產總額大於1500億，年收入超過300億，負債率不超過85%的3A房地產企業。我們知道，在房地產調控過程中，房企融資調控首當其衝，各種渠道資金都卡得很嚴，沒有外面資金注入，房地產企業拿地也顯得異常謹慎。開放優質房企直接融資，從長期來看，有利於房地產業健康發展。
3.房地產投資或適度鬆綁。北京師範大學教授董藩認為，在製造業不景氣、產能過剩、基礎設施缺乏政府投入保障以及其他投資七零八落的背景下，明年對房地產適度鬆綁已是必然選擇。不管是明放鬆還是暗放鬆，明年房地產投資增速不應該低於8%，房地產投資佔全社會固投比例應不低於18%，這樣才可能穩住經濟增速。
從以上三個現象來看，明年的房地產市場整體情況還是相對清晰。總的來說，房地產市場以穩為主，穩住房地產市場至少不會給經濟拖後腿，才能全神貫注為民企和其他產業提供更多支持，所以，指望房價大漲和房價大跌都不現實。筆者認為，明年與購房者相關的3個方面如下：
1.房貸利率有下調空間。國際上看，美國已經暫緩加息步伐，為我們提供了一定外部環境。從國內的相關預測機構來看，明年降準和降息概率較大。隨著房地產市場趨穩，地方為拉動房地產銷售，有鼓勵購房消費的動力。另外，降準降息後，銀行資金相對充裕，房貸仍舊是他們難以割捨的投放渠道。所以，待開年後，根據城市不同，房貸利率或有不同程度下調。
2.房源選擇面會逐步多起來。這兩年來，隨著樓市不斷去庫存，很多城市的供求平衡被打破，有的地方甚至一房難求，房價逼空上行。但隨著市場趨穩和調整，開發商為加大資金回籠，房源不斷上市，就目前監測的重點城市來看，新房庫存已經迅速回升，比如南京，新房庫存已經回到4萬套，已經達到供需平衡線，若再上行，房子銷售面臨壓力，但同時，也會給購房者更多的選擇機會。
3.選擇品牌大房企。其實前文已經說得很清楚，從目前來看，明年無論是融資還是市場，對中小房企都沒有任何利好可言，所以，能夠在這場洗牌中很好的活下來的房企，大房企相比小房企機會要大很多。因此，作為個體購房者來說，要選擇品牌大、口碑好、資金實力雄厚的房企產品，至少我們不會為樓盤爛尾而擔憂。當然，品牌開發商開發的房子價格也擺在那裡，筆者建議是：同樣的資金，寧願買好開發商小面積房子，也不買口碑不好開發商大面積房子。
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