長沙5·20新政後有樓盤降價 溢出需求流入商辦物業和公寓

這兩天，中介接了很多諮詢商鋪的電話

長沙5·20新政後，有樓盤降價，受限市民退房，溢出需求流入商辦物業和公寓

“3·18新政之後，我們就開始看房，沒想到還是晚了!”長沙妹子劉暢準備再買一套大房子，誰料自今年3月底交了定金以來，網籤拖了2個月沒辦成。而最新限購細則規定在限購區域內，長沙戶口最多隻能擁有兩套房，讓眾多“小劉”們無可奈何。

5月20日，長沙市住建委下發《關於進一步做好房地產住宅市場調控工作的通知》，長沙購房門檻再次被拔高：非本市戶籍限購1套房、首付比例提高至三成、本市戶籍二套以上限購，至此，“限購、限貸、限價、限賣”政策全部在長沙落地。分析人士認為，此次調控無疑是長沙樓市的一劑猛藥，新房、二手房、商辦市場(寫字樓、商鋪等商業物業)都會“聞風而動”。

【新房市場】 購房資格受限，市場成交量或下滑

今年3月以來，一場樓市調控席捲全國，已有接近60城出臺170餘次調控政策抑制房價過快上漲。在樓市政策的組合拳下，全國房地產市場迅速降溫，長沙的成交量也應聲回落。

“不是買不起，而是買不了!”為上班方便，市民周女士想在長沙武廣高鐵片區購房，“3月限購後，不少樓盤就無房可賣。打聽到陽光城·甜橙5月21日要加推新房源，想著等開盤就去交定金。”沒想到5·20最嚴限購來了，新政提高了外地戶籍購房的門檻，“我自己做點小生意，沒有在長沙繳納社保，要再等一年才能購房!”

“在 3·18政策基礎上，5·20新政進一步加強對市州客群購房限制，將直接影響未來的交易量。”湖南中原地產資源中心總經理陳世霞認為，限買限賣，一方面市州戶籍大眾人群因連續12個月在長沙納稅或交社保，而失去購房資格，挫傷市州大眾人群的購房慾望;另一方面，讓長沙戶籍有投資需求的客群，有了買房後轉手時間拉長的後顧之憂。

省房地產開發協會首席經濟學家王義高認為，5·20新政打擊了投資者的需求，是 3·18 政策的明顯升級，它將長沙本地戶口納入限購範圍，“因購房資格被限，下半年長沙樓市成交量將大幅回落，價格的變動會滯後於銷量。”

【二手房市場】 轉手困難，中介或現關店潮

深入街道和小區的中介門店，是觀察樓市好壞的“晴雨表”。 3·18新政之後，因二手房不受限制，其行情也一片大好。每到傍晚，中介門店裡就已看不到經紀人的身影，都忙著在住宅樓和住宅樓之間帶看、談成交。

據湖南中原地產最新數據顯示，2017年 1-4月長沙二手房共成交17109套，同比增長35.89%，成交面積為181.09萬平方米，同比上漲34.82%。然而，這次調控加碼，讓二手房市場也面臨考驗。

“二手房購房門檻相對增高，大家普遍預期房價會降，買房的意願降低，市場成交量短期內將下滑，較長時間內房價和成交量會呈水平式波動。”湖南正大行房地產代理有限公司總經理任澤表示，但二手房市場需求仍在，特別是租賃市場，行業是否出現大規模洗牌還很難料定。

“新政規定，在限購區域內購買的商品住房，需取得《不動產權證書》滿2年後方可上市交易。這也意味著，二手房如需轉手，至少需要4-5年。”湖南建工置業營銷部部長周事勇認為，“限賣”限制了投資客戶的基本需求，已經投資的客戶資金暫時無法抽出，還未進入的則會更為慎重，未來中介關店潮或將湧現。

【商辦市場】 溢出需求進入，或迎來發展春天

在長沙，商辦市場一直是去庫存的難題。“近兩年，電商經濟快速發展，壓縮了商鋪的發展。再加上從去年開始，長沙住宅市場的高燒不退，更多人開始從投資商鋪，轉而投資住宅了。”金星北路某樓盤的銷售李先生介紹，“不過，從這兩天打電話來詢問商鋪的明顯增加了。”

在樓市縮緊之下，購入門檻低、不限購的商辦物業或將成為新一輪投資爆點。藍海購騰澤公司總經理伍拼認為，新政打壓了住宅投資客，對商業地產來說則是利好，“住宅溢出性的投資需求會進入商辦物業，公寓產品也因面積小，入手門檻低，宜居宜租，或許將迎發展的春天。”伍拼認為，雖然公寓在長沙仍屬於小眾產品，但因其總價低、位置好、精裝修等特性一直活躍在樓市中，如今在“限購令”下，青睞這類產品的客群正在擴大。

新政後遺症

改善型住房被誤傷，退房風潮或再起

3月18日，長沙新政落地，緊接著各地開始湧現退房毀約潮：因銷售價格高於備案價格，之前多數樓盤無法完成網籤，由此也產生了一系列的影響。如今，5·20新政又呼嘯而來，在熱議過後，是否也會產生不適之症?

“現在部分項目已經默默開始降價了，一些受限的市民也開始紛紛退房，估計3·18的退房風波還將重演，後續補充細則或將繼續跟進。”一位業內人士指出。

“新政的後遺症需要警惕，要慎重處理大限之前，已經認購未簽約，已簽約未網籤的客戶，吸取3·18新政的教訓;同時，目前開發商都將產品定位為中高端，從剛需向更高品質發展，新政之後中高端產品將面臨瓶頸，客源將大幅減少，如何應對也是一大難題。”灣田國際總經理易建國說。

克而瑞長沙機構總經理劉佰忠認為，新政誤傷了改善型產品，“舒適型改善型或者說別墅豪宅項目，從政策面來看，顯然不太樂觀。因為這些產品的購房者大多有兩套及以上。加上限貸因素，需求量可能劇減70%以上;而對於剛改型及教育主導型項目，在限省內非本市籍主流客群的影響下，客戶群體縮減至少50%，也不排除有部分房企出現房價跳水情況。”

政策連線

房企獲預售許可十日內需公開房價

近日，住建部發布《住房租賃和銷售管理條例(徵求意見稿)》，徵求意見稿要求，房地產開發企業預售住房的，取得預售許可後，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，並對外銷售。

徵求意見稿指出，銷售住房的，當事人應當按照下列程序辦理：其一，簽訂住房銷售合同並辦理備案;其二，持備案的住房銷售合同繳納稅費;其三，依法申請不動產登記。(記者 卜嵐 實習生 鄧濤)