開年以來，土地市場熱鬧非凡。閒林姊妹地樓面價1w6創下區域最高、喬司樓面價首次衝上2萬+。

隨著剛需陣地接連失守，位於大城北的崇賢新城又一次落入大家的視線：三月，京杭府取得了7%的中籤率又一次拔得頭籌，四月，江南院子領出預售證，啟動分銷，又有中介出動，中籤率眼看著也要走低。五月，首個現房銷售項目上河宸章即將開盤。

目前，崇賢新城仍屬於為數不多的價值窪地，新房住宅庫存主要集中在京杭府、江南院子和上河宸章三個新盤。

崇賢新城毗鄰主城區，杭鋼搬遷以後，板塊的宜居性得到了極大提高，可承接杭州剛需溢出，最吸引人的，當然還是繞城內+“1”字頭。

祖賢也替大家跑了一趟，實地走訪了一番。

與杭州市中心車程在半個小時以內，從位置上來說，三個盤各有優劣。

1.京杭府

雖然位於崇賢，但京杭府也被劃入了運河新城板塊，與運河最近，麗水路如果打通，位置無疑有其優勢。目前周邊新盤較多，生活配套略顯不足。

2.江南院子

江南院子距離崇賢的商業中心上億廣場最近，約600米，旁邊200米處又有餘杭崇賢第二幼兒園，就配套而言是最好的。劣勢是背後即繞城高速，會有一定影響。

3.上河宸章

位於崇賢老城區，周邊生活配套設施完善，與上億廣場距離也較近。天子嶺問題為其詬病，但實地看盤並無太大影響。

從價格來說，京杭府高層均價20200元，含精裝修3500元/㎡，江南院子19200元，含精裝修3200元/㎡，上河宸章毛坯交付，預計1w7毛坯價，基本價位相差不大。

就個人喜好來說，祖賢更傾向毛坯。

1.京杭府

第一站來到了京杭府，京杭府三月開了一幢高層，共51套，639組登記，中籤率僅為7.98%。

從建築形態來看，還在建設當中。

建設中的京杭府

京杭府周圍，在建以及新交付小區不少，生活配套設施並沒有跟上。不過也有人說近年崇賢開發重心不斷西移，崇賢西片區的規劃已在章程上，從城市界面而言，依運河而建的京杭府會好一些。

這個仁者見仁、智者見智，從現有配套來看，祖賢並不看好。

鳳凰網房產實拍

京杭府也沒有樣板房開放，所以售樓處人也不多。據現場銷售說，下一次推盤時間在五月到六月，目前蓄客做的也還不錯，車位認購價約21w。

① 93㎡戶型

②126㎡戶型

戶型上沒有太大的亮點，最低93方，比起版塊內88方和89方的剛需來說，性價比稍低一些。

但提起京杭府，不得不提在建的麗水路隧道，2021年完工後，區域內交通環境將有效提升，未來，從京杭府出發便可直達橋西，非常方便，這也是其承接杭州城北剛需溢出人群原因之一。

2.江南院子

江南院子的售樓處也在項目所在地，從建築形態來看，施工是比較慢的。

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不過江南院子的售樓處是最熱鬧的一個，許是因為登記關係，連接待的銷售都找不到，沙盤處有許多人是一家三口過來了解房子情況的。

不少人在登記和認購車位。

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前天，江南院子的排屋剛出登記結果，毫無意外的零登記。不過現場看了排屋，倒是有些心動，畢竟有天有地有院子，價格可能還不到市中心一套房。

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無論是排屋還是高層，都有樣板房開放，雖然是自助式看房，但沒有銷售人員叨擾，其實蠻自在的。

88㎡中間套樣板間 鳳凰網房產實拍

注意樣板間上的圓圈，這是交付材料展示，意味著到時候，這一塊交付時候只有白牆，所以樣板間雖美，很多東西，看看就好。比較貼心的是，非交付標準都列出來了，且較為明顯，並沒有刻意遮掩。

在樣板間門口，也有非交付標準說明，看一圈差不多就是：玄關櫃、電視背景牆、沙發、床頭基本都是白牆；全屋壁紙也都是非交付標準；所有好看的燈飾包括軟裝也只是裝飾作用；另外，衣帽間衛生間等都不在裝修標準之內。ennnnn……

88方樣板間的戶型圖如下，戶型還是比較實用的。

① 88㎡戶型邊套

② 88㎡戶型中間套

有一說一，江南院子的地理位置還是比較好的，門口即是餘杭崇賢第二幼兒園，幼兒園很大，看得出配套設施也很完善。

鳳凰網房產實拍

1.上河宸章

上河宸章5月份將全盤推出，因現房銷售，又是毛坯交付，紅盤肯定是沒跑了，祖賢崇賢跑盤的第一站就是到了那裡。

售樓處就在項目處。“以貌取人”的祖賢第一眼覺得外立面並不那麼好看。售樓處倒是洋溢著一股高級灰。

鳳凰網房產實拍

根據置業顧問介紹，以後樓盤建成，外立面也是“高級灰”為主色調，可以期待一下蛻變。

效果圖

這個盤是低密度舒適社區，容積率2.0，居住性較強，由88—118方高層+139方疊排組成，總戶數636戶。

其中，高層89、118㎡，共361套，疊墅為139㎡，共275套。

因為現房銷售，計劃一次全開，可以預見必然是一次紅盤哄搶。

售樓處沙盤 鳳凰網房產實拍

從沙盤上可以看到，四幢高層位於項目後方，現在高層的戶型圖已經有了，分別是89方和118方，共有4種不同的戶型。

① 89㎡

② 89㎡

① 118㎡

② 88㎡

88方小戶型設計成三房兩衛，118方做四房，也是市面上偏熱門的戶型區間，滿足剛需、微改善人群的需求。（以上戶型圖可放大看詳情）暫時沒有開放樣板房。

三套剛需89方的房源，最優秀的無疑是稜鏡，南北通透+大陽臺 ，全明戶型， 南向三開間 。

車位價格，20w一個。

後記

圖片來自網絡

隨著城市的發展不斷外擴，拱墅桃源、運河新城之後，銜接的就是餘杭的崇賢版塊。

崇賢被看好有以下幾點：位於繞城內，秋石高架、上塘高架出行便利；價格窪地，剛需1w+；餘杭和主城的同城化即將到來；比起大江東等板塊，崇賢區域內生活氛圍成熟。

劣勢也很明顯：目前沒有地鐵預期，後續的地鐵線路規劃要在亞運會之後。比如星橋板塊內，有地鐵規劃的天都城，1w6+的剛需價格，會影響不少人的選擇。

但無論如何，目前崇賢板塊這個價格，加之與主城區的交通優勢，被剛需瞄準也是意料之中的。之前我們也做過預測，下一個“萬人搖”，或許就出現在上河宸章。