'難以想象！南站竟有2.6萬/㎡的二手房，還是雨外+雨中雙學區'

新房3.5萬/㎡、二手房4.5萬/㎡，這是我們對南站房價的普遍認知。可能很難想象，在南站還有均價2.6萬/㎡的二手房，建築面積約65-90㎡，總價約170萬起，對剛需來說是不錯的選擇。

這家小區就是位於南京南站西側的雙龍嘉園，是於2012年建成的安置房小區，目前已經拿證，可以上市交易。今天，掌櫃君就實探該小區，發現位置是不錯，但因是安置房小區，物業管理急需提高。

（雙龍嘉園東區實景圖）

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今日實探該小區，位置不錯，但內部環境和物業管理急需提高

在開始實探之前，掌櫃君也做了相關功課，雙龍嘉園位於南京南站西側，緊鄰南京綠地之窗。整個小區共分為東區、西區、北區、南區4個組團，由17棟房源組成。

掌櫃君今早乘坐地鐵在南京南站8號口出來，步行約10分鐘走到農花路，從遠處拍攝到雙龍嘉園東區和南區的實景圖；

隨後，掌櫃君先後對西區、東區、南區、北區4個區進行了實探，發現雙龍嘉園的位置確實不錯，但小區物業管理急需提高，內部環境相對較差。小區的大門是敞開式，無人在進行出入登記，人員和車輛直接出入；

進入小區後，會發現內部管理不及時，地面設置的臨時垃圾堆放處的生活垃圾等無人清理，天氣炎熱極易吸引蚊蟲，還有亂疊在一起的共享單車；

本設計為業主鍛鍊身體、娛樂休閒的小廣場，早已被部分業主的汽車隨處停放。在東區的地下車庫出口，更是停放了不少電動車、摩托車及共享單車等；

甚至在西區4、5棟樓的下面，部分一樓是鏤空設計，不少業主將電動車隨意停放，並從樓上接電源下來充電，存在安全隱患。另外，還有年久早已落滿灰塵的貨棧櫃，以及早已破爛不堪的橡膠地面；

除此之外，作為交付7年多的小區，雙龍嘉園多個樓棟外立面已經出現起皮、脫落等現象，看起來破舊不堪；

當然，最讓掌櫃君接受不了是那些觸目可見的生活垃圾，在此就不一一上圖了，大家可以自我想象。

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雖未滿2年，但成交量較多，周邊華為、中興等剛需購買較多

在4個區逛完之後，掌櫃君在雙龍嘉園周邊僅看見1家正在營業的中介，即在南區2棟樓下的21世紀不動產，掌櫃君帶著疑問進店諮詢。

掌櫃君：想問下現在雙龍嘉園二手房房價多少？

中介：現在這邊二手房正常價格在2.6萬/㎡，4個小區價格都差不多，具體還是要看樓層和裝修。

掌櫃君：那這邊房子是哪年交付的？房源面積有哪些？

中介：雙龍嘉園是安置房小區，2012年交付，不過是去年下半年拿證，目前沒有滿2年，你要買的話需要一筆稅費。面積的話主要就是65-90㎡左右，幾乎都是小戶型房源。

掌櫃君：稅費的話大概多少？

中介：因不滿2年，稅費還蠻多的，以總價200萬來看，稅費大概要14萬左右。要想買的話，可以考慮下。

掌櫃君：那這邊小區好成交嗎？價格有漲麼？

中介：雙龍嘉園在南站附近，南站現在新房3.5萬/㎡，二手房4.5萬/㎡，而這個小區才2.6萬/㎡，等於便宜了近2萬/㎡。雖然是安置房，但一直成交不錯，我4月份來的，到現在個人成交了9套。以65㎡戶型來看，4月份總價在160萬左右，現在是在170萬左右。

掌櫃君：那等於2個多月漲了10萬，那都是哪些人購買？

中介：差不多吧，算下來2個多月漲了1500多元/㎡，戶型不一樣漲幅不同。這邊離南站和軟件谷比較近，我手裡成交的客戶都是北面華為、中興的年輕小夫妻居多，手裡預算不多，在這邊購買，上班也近。

掌櫃君：是的，確實距離花神廟地鐵站蠻近，那這邊好出租麼？

中介：租金更是不用愁，小區南邊就是綠地之窗，很多上班族都在這邊租房。租金方面，65㎡能租到3000左右/月，70多㎡在3500左右/月，90㎡租金3800左右/月。

掌櫃君：租金聽起來不錯，那這邊物業是誰家？剛看了下，小區管理不太好。

中介：是的，小區物業費現在是0.7元/㎡/月，物業管理確實不太好，但後期只要業主一起換物業，要是好物業進來，後期房價肯定還要漲！

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雙龍嘉園是雨中+雨外雙學區，很多業主都在醞釀漲至2.7萬/㎡

值得注意的是，雙龍嘉園備受關注的不僅僅是因為位置和價格，還有它的學區，其是雨花外國語小學花神廟分校+雨花臺中學雙學區，這兩個學校在雨花臺都是比較被認可的學校。

掌櫃君也從南京市雨花臺區人民政府找到2019年公佈的小學、初中施教區劃分，可以看出雙龍嘉園是這兩個學區的學區，這是毋庸置疑的。

（圖片來源：南京市雨花臺區人民政府）

掌櫃君今天在實探過程中，也發現雨花外國語小學花神廟分校就在雙龍嘉園東區的西門，該學校是公辦小學，共有18個教學班。

同時，中介工作人員告訴掌櫃君，在雨花臺區來看，雨外+雨中雙學區的二手房小區房價都相對較高，普遍在3.5萬-5萬/㎡，而雙龍嘉園目前價格只有2.6萬/㎡，當然會受到很多家長的關注。

近期，隨著南站多個次新房小區二手房突破4.5萬/㎡，雙龍嘉園不少業主覺得價格低，都在醞釀漲價。以65㎡戶型為例，已經有部分業主明確表示低於180萬不賣，划算下來，單價超2.7萬/㎡，還要加上未滿2年稅費，實際成交價更高。

掌櫃君隨後在鏈家上查詢到，已經有部分業主掛牌價超2.7萬/㎡，甚至最高掛到2.9萬/㎡。

今天實探下來，掌櫃君說說自己的感受：雙龍嘉園位置確實是很棒，距離南站步行約10分鐘，乘坐地鐵可通達全城。小區底下門店可滿足日常生活需求，居住氛圍相對濃厚。

但不足的是，小區是安置房，物業管理不善，若後期更換物業，小區或還有一波上漲空間。當然，對於在南站、軟件谷、城南工作的剛需來說，雙龍嘉園也是個不錯的選擇。