樓市的面目總是很多變，僅僅在幾個月之前，還是一片慘淡氣氛，土地市場流拍潮蔓延，熱門城市新房流搖、降價、促銷不斷，二手房成交週期動輒就是半年。
正當大家悲觀時，小陽春突如其來，搶房又出現了，地王又刷屏了，短短3個月，房地產的溫度隨著天氣變化而起伏。
現在，樓市，又變臉了。
我們來看兩份數據，一份是新房的銷售面積，一份是土地市場的成交面積。
近日，天風證券房地產團隊分析師陳天誠發文指出，今年以來，全國新房銷售套數累計增速4.62%，一二線維持了高增長，但三線城市累計增速為-21.3%。
而根據中指研究院的數據，一季度全國300個城市各類用地成交3.8億平方米，同比下降14.3%。其中，三四線城市成交8089萬平方米，同比下降25.8%，降幅在各線城市中最大。
為什麼更看重這兩個數據呢？
第一，如果說二手房代表的是真實的成交狀況，那麼新房銷售面積就是市場的人氣指標。
第二，大軍未動，糧草先行，土地成交是房地產的源頭，是房企戰略落子的指向。
現在，新房的增速大跌21.3%，土拍成交又降了25.8%，很明顯，人氣淡了，房企想撤了，原來的高週轉也玩不動了。
有朋友會疑問，憑什麼說三四線涼了，就說樓市又變臉了？
這說明我們一直以來有個誤區，一二線城市雖然單價高、成交金額高，但絕不能代表房地產市場的全貌，相反，三四線才是樓市的中流砥柱。
參考去年，一二線城市銷售面積/金額佔比為35.5%/51.6%，三線及以下地區佔比高達64.5%/48.4%。
中泰證券宏觀分析師樑中華此前說過，三線以下的城市，佔據了房地產至少70%以上的體量，現在這部分城市新房不好賣，土拍的總量又在下降，還有什麼理由相信樓市會回暖？
對購房者來說，這意味著要付出更大的選擇成本。
以前，不分一二線還是三四線，隨便買、任意城市“上車”，都能獲取不菲的收益。
現在，當絕大部分城市露出真面目，潮水退去後，會有更多人、更多城市展示出“裸泳”的狀態。
尤其是非都市圈的三四線城市，交通與區位並不具備優勢的小城市，人口常年流出的地市和縣城，都會面臨考驗。
事實上，哪怕是一二線樓市，未來也會面臨劇烈的分化，有的城市看起來人口短期流入較多，但很有可能只是“搶人大戰”帶來的短刺激，比如早就已經在城市裡買房，卻沒有落戶的人群，他們顯然不能稱之為人口流入。
還有，有的二線城市短期房價過熱，面臨各類調控措施的加碼，也是一個不確定的因素，一旦被限售盯上，投機者的結局可想而知。
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