2019上半年深圳成交5.2萬套！新房創近3年新高

2019年上半場樓市已畢，深圳成交量新房1.7萬套/二手房3.4萬套，整體表現不算差，甚至遠超2018年同期。

相比2018年，2019年的樓市似乎走出低谷，迎接新一輪高峰？但事實並非如此，上半年僅3月份迎來一波近3年的高潮，繼而4月、5月、6月出現不同程度衰減，下半年如何走向呢？

上半場45個項目入市，整體依舊去化不容樂觀，除少部分網紅熱盤之外如深圳灣瑞府、半島四期、華強城三期、勤誠達正大城等，大部分去化偏一般。不過新房市場3月開始呈現走高態勢，部分盤源出現偷偷走掉的情況。

接下來，小樓簡單分析2019年上半場市場情況以及下半場樓市走向和投資置業建議。

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2019上半年：新房1.7萬套，二手3.4萬套！

房BOSS統計了深圳2019年上半年樓市成交量情況，新房成交套數為17681套，成交面積為172.05萬平方米；二手房成交套數34438套。這一數據似乎不算太差，2018年上半年樓市成交量為新房住宅1.28萬套/二手房3.8萬套。

最大區別在於新房成交量出現38%漲幅，主要原因在於粵港澳大灣區規劃方案公佈、利率上浮下調以及各類小道傳言利好（如央行新版徵信上線等）。另外一個主要原因是轉介，自2018年下半年以來，新房市場表現不佳的前提之下，開發商不得不開啟二三級聯動來促銷。

不過，二手房成交量出現近似13%的下跌，主要原因在於受三價合一長遠影響：稅費成本、豪宅線多年未調等；剛需客熱衷於買新房、省稅費，少量改善置換客為學位或其他需求選擇二手房。

從月度數據來看，2019年上半年轉折點在4月，出現明顯轉變，引發市場較大的變化。但鑑於網籤數據滯後，從實際市場來看，真正轉折點在3月，迎來樓市鉅變，成交量大幅翻漲。

樓市3月陽春一過，4月、5月、6月出現不同程度的衰減，特別是自5月下半月較為明顯。因此在數據層面上，6月出現20%左右的衰退是提前很明顯能感知到的。

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2019上半場不弱，下半場如何呢？

房BOSS整理了深圳新房住宅近10年上半年成交情況（如上圖），可以很明顯看出2019年上半年新房住宅成交量為近3年最高峰，達到17681套。這一數據很接近2012年上半年樓市行情，比如開發商積極推盤，優惠折扣也不斷推出。

但不同點在於2012年屬樓市破冰之年，樓市一掃2011年新國八條出臺後的陰霾，房價突破2萬/平大關。2019年是否如此，值得後續關注。不過從上半年新房市場一些表現情況，也能側面反映一些端倪。

2019年上半年一共備案45個項目，剔除一些寫字樓/保障房等，僅有36個項目（含公寓），整體去化較為一般，僅2個盤售罄。

實際上，新盤整體與去年下半年11月左右市場表現差不多，可具體查看2018年12月數據3375套，但又相比2018年上半年又多了一道二三級聯動帶來的刺激成交。

側面來看，整體上半年真正值得入手的新盤不多，大概有華強城三期、半島四期、陽光粵海、寶能城西區、海納公館等，如果挑剔些甚至這些都看不上。在此看來，打新僅此一般，如有學位+改善置換需求的不如二手房。

另外，從中介開單量來看，4月能達到2500套/周；5月直接跌進1500套/周，甚至還不到；6月出現一定反彈，也僅有1500套/月。

因此，簡單來看，6月網籤層面上的數據比5月（很多為4月實際成交數據）差也在正常中，那麼7月網籤成交量可能會跌破6000套大關。

後市走向如何？隨著傳統淡季7/8月的來臨，市場估計不會太好過；9-10月或許在開發商營銷變通下迎來一波如3/4月小高峰。

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2019下半場打新指南：71個項目入市！

從統計下半年入市個項目來看，龍崗和寶安依舊是全市新房供應量最大的區域，佔據一半，供應集中在阪田、沙井、鬆崗、平湖、新生等區域。

福田、南山、羅湖，雖然統計數量不在少數，但大部分是辦公、商務公寓、產業研發等產品，住宅項目依然稀缺。

光明作為今年最強土拍大戲2/5主角，戲份十足，入市項目有7個之多。

從以上推盤項目來看，2019年深圳樓市真正壓軸大戲或在下半場，比如上塘的金茂府、寶中的都市茗薈/雲璽錦庭、真前海的招商前海灣、景田的天健天驕以及光明龍光玖龍臺二期、星河天地二期等。

金茂府：作為龍華前地王項目備受關注，重點在於開盤均價能否破10萬/平（網傳價格一度10萬+，有待證實），從而捅破龍華房價的天花板。另外，產品建面為155/180/240平4-5房，總價勢必走高，定價不準直接影響銷量。

都市茗薈：作為寶中將入市唯一有可能與壹方中心相提並論的新盤，關注度自然居高不低，同時項目已為現房階段，之前傳言小戶型89平不售，大戶型極有可能下班入場。另外項目二期小戶型已處於動工階段。

雲璽錦庭：寶中唯一帶寶安實驗學位的待入市新盤，戶型圖和價格分析之前已猜測，可查閱之前文章。

招商前海灣：作為目前前海唯一待售住宅項目，社區住宅體量並不大，項目已封頂。網傳為3梯4戶，建面120平3房、150平4房，套數合計456套。相比其他項目，其價值自然不需贅言，但鑑於當前周邊配套較差，持有成本預計5-8年。

天健天驕：項目最大優勢是區位，作為福田老區舊改項目，與香蜜湖一路之隔，區位優勢明顯。不過戶型較一般、建面偏大、得房率低，有些爭議，因此看最終開盤價格再做衡量。

剛需盤可以關注光明兩個新盤，地鐵口物業：龍光玖龍臺二期、星河天地二期。

另外，下半年市場平淡之下，或有其他機遇，比如低於市場價50/100萬筍盤流出，可以稍加關注。