前天，我們“寧波樓市報道”獨家發佈了來自寧波市房管中心的上半年市區商品住宅銷售數據。今天，我們繼續獨家發佈來自市房管中心的權威的上半年市區二手住房成交數據。

從數據看，和新房市場一樣，上半年寧波的二手房市場，也是從開年初的冷淡，一路走向了“小陽春”，而最終錄得的成交量，比新房更高！

但與更為火熱的2018年上半年相比，今年上半年市區二手住房的成交總量，還是有些遜色。

下面就來看具體數據。

PART.1

據寧波市房管中心統計，今年上半年，市六區共成交二手住房39008套，比同期市六區商品住房成交套數高出6436套。

但不算奉化區（注：2018年時奉化的二手住房成交數據未列入統計），其餘五區上半年成交二手住房35987套，比新房高出14579套！

不過，與去年上半年市五區42729套的二手住房成交量相比，還是錄得了15.7%的跌幅。

數據來源：寧波市房管中心

與新房交易情況類似，二手房交易在今年前兩個月依舊持續著去年的低迷。但過完春節不久，到了3、4月份，迅速升溫。

市房管中心數據顯示，三月份市六區二手住房成交達6273套，較二月份的2150套，暴增192%！

隨後的四、五兩月，市區二手住房成交量進一步攀升，均超過了9000套！

其中，四月份市五區成交二手住房8541套，較去年同期創歷史新高的10323套還有不小的差距；而到了五月份，市五區二手住房成交套數是8590套，已經高過去年五月的8388套。

數據來源：寧波市房管中心

量上來了，房價也跟著上漲。來自南天房產的數據顯示，上半年市中心城區二手房的成交均價約為21194元/平方米，同比上升20%左右。

“在我服務的鄞州區，很多從去年開始觀望還沒下手的客戶，他們本來期望價格能再降一些，但現在看到這個上漲幅度，心是緊揪著的。”寧波立得房產盛世天城店經紀人葉海波說。

像盛世天城白坯或簡裝的房子，年前約為23000元/平方米，到6月份已經漲到了25000元/平方米左右；同小區精裝修或婚裝的房子，年前約23500元/平方米，6月份更漲到了約28000元/平方米的水平。

那，上半年裡哪個區的二手住房成交最多？又是哪些小區的二手房最好賣？

PART.2

在上半年的新房市場中，奉化表現“驚豔”，新樓盤開一次“光盤”一次。但奉化二手房市場在上半年的表現，卻較新房相差甚遠。

市房管中心統計數據顯示，上半年裡奉化共成交二手住房3021套，在市六區中是最少的。

市六區上半年二手住房成交量最高的是鄞州區，接近15000套，幾乎佔到市區二手住房成交的“半壁江山”。

其次是海曙的8300餘套。

鎮海上半年成交二手住房接近5000套，比江北多出近千套。

北侖二手住房的成交量和奉化差不多，稍多幾百套。

我們“寧波樓市報道”同時從21世紀不動產寧波區域、南天房產這2家本土龍頭房產中介公司那裡，各拿了一份今年上半年二手房成交量最高的10個小區名單。

分別如下：

數據提供：南天房產

數據提供：21世紀不動產寧波區域

房產中介人士認為，土地市場屢屢拍出“地王”，招生政策變化，以及拆遷預期，是刺激上半年市區二手房市場量價齊升的主要三個因素。

下面分別來看這三方面因素的影響有多大。

PART.3

先看學區因素。

每年三四月份，都是學區房行情最好的時候。今年因為鄞州區原江東片2020年初中招生政策調整，不再實行“校校對口”即小學直升對口初中，而變為需到戶籍所在地學校就近讀初中，因此在小學學區房之外，更多了一層往年沒有的初中學區房概念。

“我們店位於老江東的學區房片區，主要賣與四眼碶小學、七中對口的房子。政策出臺後，很多客戶來諮詢買學區房的事。我們門店從三月份起，到六月份，每個月都能成交五六十套房子，買學區房的客戶佔了70-80%。”

南天房產旗艦店總經理鍾銀芬說，尤其是雙學區的房子，比如大步小區、麗江新都、維科新城、華嚴社區等，十分搶手。

市民高女士從去年3月開始看這附近的學區房。“我的要求就是總價低、面積小，名下沒有學籍佔用，無非就是要落戶讀書。”

高女士去年的預算是100萬元，今年願意再加20萬元左右，但至今沒有買到中意的房子。

我們記者瞭解到，大步小區的一位房東，他將一套面積僅為40多平方米的“老破小”掛在南天門店，四月份時報價115萬元，經過多次調價，現在報價142萬元……

鍾銀芬介紹說，大步小區二手房在去年的均價是22000-23000元/平方米，這半年內，單價整體漲了3000元，漲幅在12-15%左右。有些面積在50平方米以下的“老破小”，均價甚至已經高達32000元/平方米。

PART.4

在學區概念之外，拆遷預期是拉動“老破小”一房難求、價格飆漲的更有力因素。

白鶴社區和划船社區因為被列入首批未來社區試點創建項目建議名單——雖然還只是建議、沒有最終確定，“原拆原建”傳言紛紛，這兩個老小區的二手房價格短短一個月內從21000元/平方米左右，飆漲到了28000元/平方米，漲幅高達30%。

目前據房產中介稱，這兩個小區的“老破小”房源，極少有人賣出，偶有掛出，第二天就會被“搶”走——即便有的房子要價已經超過3萬元/平方米。

相比之下，老三區內學區一般、短時間內拆遷可能性小，車位配套少，多層的、面積大的二手房，都比較難賣。

比如海曙區聯豐紅樓，海曙中心位置，位置挺好的，離火車站，飛機場也近，但價格一直停留在22000元/平方米左右。

PART.5

土地市場的動靜，在影響新房售價的同時，同樣也影響到了二手房市場。

4月初，東部新城核心區地塊被綠城以20750元/平方米的封頂價再配建21200平方米人才安居房奪得，實際樓面價將近28000元/平方米，即今天的鳳起潮鳴（推廣名）。

雖然目前鳳起潮鳴的銷售價格尚未出來，但周邊的小區業主已經有了自己的心理價。

這塊地的北側就是東悅府，一期剛交付。有業主告訴我們記者：“我們高層已經有鄰居把房子掛到中介了，掛牌單價超過5萬元。”

5月份，鍾公廟宅地以封頂價20750元/平方米＋人才房面積4700平米成為鄞州新城核心區“地王”後，鄞州萬達周邊的小區二手房成交趨於活躍。

一位都市森林的業主告訴我們記者：“成交的確比之前活躍了，我身邊有不少鄰居賣掉了，特別是高層的房子很好賣。”

拍地之前，都市森林二手房實際成交價格大概在27000元/平方米左右，但在之後不到2個月的時間裡，實際成交價已經漲到30000元/平方米左右，漲幅約10%。

上半年，長豐、莊市、高塘、小港等區域的地價接連被刷新，周邊原本老舊的二手房似乎被重新喚醒。

不過，並不是所有房子都能乘著這一波熱點迅速轉手。即使在同個小區裡，也有賣得快的，和賣不動的。

比如上述的都市森林那位業主，至今尚未找到合適的買家。“我這套房子戶型很好，得房率很高，就是沒電梯，因為樓層比較高，客群有點受限，我又不想降價賤賣……”

另外，據記者從房產中介處瞭解，原高塘四村地塊雖然拍出了寧波目前最高地價，但北邊的繁景花園在二手房市場的掛牌價依舊在1.8-1.9萬/平方米，6月份時的價格和年初一樣，並未出現上漲。

而同區域的康橋經典二手房，掛牌價不僅沒有上漲，與1-3月相比，單價還便宜了一兩千元，目前掛牌均價約2.6萬元/平方米。

高塘花園在二手房市場也並不吃香，6月份的掛牌價約2.2萬元/平方米，基本沒有上漲。

PART.6

有一個地方的情況，值得多說幾句。那就是奉化。

奉化新房市場目前投資客佔比在百分之七八十，上半年全區共成交了11164套新建商品住房。

這意味著兩年之後這批新房交付，其中將會有七八千套，大概率是要在二手房市場上掛售的。

而今年上半年奉化的二手房成交量，才3000套出頭。如果一直是這樣的成交水平，新房的投資客以後想順利脫手，恐怕不會太容易。

最後再說幾句未來社區。

上面21世紀不動產寧波區域提供的數據顯示，白鶴新村二手房上半年成交均價23000元出頭一點點。但在最近一兩個月，因為未來社區試點、原拆原建這樣的預期，這裡的二手房掛牌價已經直奔“3”字頭而去。

白鶴一套60幾平方米的二手房，現在總價差不多要200萬元。

這200萬放銀行買理財，按年化5%的收益率算，一年賺10萬。

白鶴如果是原拆原建，拆的時間加建的時間，恐怕現在買進的，得五六年後，才能拿到新房子。

按六年算，200萬銀行理財收益是60萬。而買房子，屆時房價4萬一平，也是賺60萬。

你是願意折騰房子、博以後房價比4萬更高，還是喜歡把200萬元安安穩穩存銀行？

寧波晚報記者 鍾婷婷 編輯 葛淑雅

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