一早一晚，國家兩部門和深圳針對租賃住房試點，都放出了大招。
國土資源部網站發佈了國土資源部、住房城鄉建設部日前印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。該《方案》提出，為增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制，確定第一批在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
根據《方案》內容，完善試點項目審批程序，並要求村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關係，平衡項目收益與徵地成本關係。完善合同履約監管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。
在租賃住房的監管上，《方案》顯示，探索租賃住房監測監管機制，集體租賃住房出租，不得以租代售，承租的集體租賃住房，不得轉租。此外，包括建立租金形成、監測、指導、監督機制，防止租金異常波動等都有相應規定，以維護市場平穩運行。
在保障承租人權利方面，承租人可按照國家有關規定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規定的基本公共服務，有條件的城市，進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
在兩部門的這一方案中，最大的亮點在於13個試點城市可以開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。這就是說，集體用地可以直接進入房地產市場，用以興建租賃住房。在此基礎上，由於土地成本的降低，帶來房屋租金的降低。這也就是辦法中所強調的“平衡項目收益與徵地成本關係”，從而調動集體和個人的積極性。應當說，這一方案的力度很大，有利於增加租賃住房的供應，從而平抑住房租金。
許多媒體都注意到，在試點的13個城市中，一線城市只有深圳不在其中。其主要原因是，深圳在2004年就全面實行了農村城市化，將所有集體土地轉為國有。經過10多年的消化，已經完成了這一改革。因此，深圳屬於集體的建設用地實際為零。
事實上，不要說集體，各個行政區最為缺乏的也是建設用地。深圳這次沒有列入試點十分自然。但是，這並不意味著深圳在租賃住房方面不會發力，因此，就在8月28日晚上，深圳市規土委官網發佈了《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》（徵求意見稿）和《深圳市住房租賃試點工作方案》（徵求意見稿），透露了諸多重要動向。
前者，主要有以下動作。
1、支持房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。鼓勵試點商品房開發銷售與租賃經營一體化的運作模式，鼓勵房地產企業規模化租賃經營各類園區（含總部基地、產業園區、大學園區等）的配套住房、商務公寓。
2、允許將符合條件的國有企事業單位經營管理的租賃住房納入公共租賃住房或人才住房體系。
3、鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位成立住房租賃企業或委託專業化的住房租賃企業。
4、允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，改建後的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以“以租代售”等形式變相分割轉讓。
5、允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建築面積不得低於6平方米。
6、各區政府、新區管委會至少要組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作（有條件的區、新區可以街道為單位開展試點工作）。
7、加大對個人租賃住房的支持力度，提高住房公積金用於支付房租的比例，鼓勵住房租賃企業優先為取得保障性住房輪候資格的家庭提供租賃服務。
8、對依法登記備案的住房租賃企業、機構、個人和中介機構，給予稅收優惠政策支持。
9、鼓勵符合條件的住房租賃企業或經營住房租賃業務的企業通過IPO、債券及不動產證券化產品等方式融資，穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。
10、市房地產主管部門要在市房屋租賃辦現有信息系統的基礎上搭建全市統一的住房租售交易服務平臺，提供便捷的租賃信息發佈服務。
11、出租人無正當理由不得解除合同，合同期內不得單方面提高租金，不得隨意剋扣押金。
後者主要有以下動向。
1、依託現有或新成立市屬國有企業，於2017年底前籌建3-5家國有住房租賃企業，著力發揮市人才安居集團政策性、專業化、規模化的住房租賃平臺作用。
2、“十三五”期間，除人才住房和保障性住房外，國有住房租賃企業還應通過新建、改建、收購、租賃、資產劃轉等方式收儲不低於10萬套房源，開展專業化、市場化、規模化住房租賃業務。
3、各區政府、新區管委會應於2017年底前至少要組織開展一項“城中村”規模化租賃試點工作（有條件的區、新區可以街道為單位開展試點工作），引導原農村集體經濟組織繼受單位開展規模化租賃業務。“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業。
4、鼓勵300家房地產開發、經紀、物業管理企業或其他市場主體轉型為住房租賃企業或設立子公司拓展住房租賃及其他“管家式”業務，推動住房租賃經營品牌化、規模化、專業化發展。
5、“十三五”期間，鼓勵300家各類產業園區、總部基地、大學城區管理機構及駐地單位，利用其自有或管理的配套職工宿舍、公寓和住房，開展專業化、規模化租賃經營，
6、對個人出租住房的，增值稅減按1.5％的稅率繳納；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規定享受免徵增值稅政策；對房地產中介機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6％的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產，按照5％的徵收率繳納增值稅。
7、對個人出租住房所得，減半徵收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結合個人所得稅改革，統籌研究有關費用扣除問題。
8、自2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地除按規定配建一定比例的保障性住房或人才住房外，還應按不低於規劃建築面積20%的比例建設自持租賃住房，自持年限為70年。
9、除福田、羅湖、鹽田區外，其他行政區、新區、前海深港現代服務業合作區應於2018年6月底前至少供應一宗地塊用於全部建設自持租賃住房或商務公寓，租賃住房自持年限為70年，商務公寓自持年限為40年。
10、在現有50%的基礎上，研究提高住房公積金繳存額用於支付房租的提取比例，進一步加大住房公積金對個人承租住房的支持力度。
11、建設政府住房租售交易服務平臺。搭建政府住房租售交易服務平臺（簡稱“租售平臺”），並於2018年6月底前上線運行。
綜上，“文過是非”點評如下。
一、儘管深圳不在國家確定的13城市之中，但深圳發展租賃住房的決心十分之大。
從時間來說，深圳更有緊迫感，這從今年底籌建3-5家國有住房租賃企業就可見一斑。包括研究提高住房公積金繳存額用於支付房租的提取比例也將在今年底完成，政府住房租售交易服務平臺將於2018年6月底前上線運行，這些時限證明深圳反而有可能走在13個試點城市之前。
二、儘管深圳已經不存在嚴格意義上的集體建設用地，但深圳顯然注意到了城中村的作用，鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位成立住房租賃企業，以及各區都要進行一項“城中村”規模化租賃試點，這都是在現有模式上繼續探索城中村在租賃住房方面的作用。
至於“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業的計劃更是宏大,不過這類住房大部門已在市場之中流通，其象徵意義大於實際意義。
三、允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，這對部分商業建築是一大利好。事實上，這一方面的力度還可以更大一些，以便社會資源得到充分利用。
四、允許現有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租這對城中村來說，是一個實實在在的利好，當然人均租住建築面積不得低於6平方米的規定也是必要的，畢竟安全茲事體大。
五、如果加上自持租賃住房的建設，那麼租賃住房的供應總量將會大幅的提升，租房者的選擇面也將擴大。從總體來看，無疑有利於平抑住房租金，進而間接影響房價。
來源：文過是非
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