作者：許樹澤
來源：微信公眾號 樹我直言（shuzeshiwo）
普通投資者看價格趨勢，專業投資者看利潤趨勢。
對於一家公司來講，你覺得是價格更重要呢，還是利潤更重要？
答案是——誰是決定因素誰更重要。
顯然是利潤在決定價格。比如，你願意花錢入股，參與你朋友開的一個奶茶店，你為什麼願意掏這個錢成為奶茶店的股東呢？因為你覺得這個奶茶店能賺錢，你掏錢入股，將來能得到利潤分紅，這是你願意為奶茶店付出一個合理價格的根本動機。現在一線城市火了一批網紅奶茶店，投資入股的門檻越來越高，這些店的利潤正在快速增長，因此他們的股權價格也在快速上漲。
在金融和經濟學當中，一個資產之所以有價值，就是因為它能產生現金流，而這個現金流的多少，直接決定了這個資產的價格。所以，請記住這一點——利潤決定價值，價格圍繞價值上下波動，並最終迴歸價值。
當你明白了基本原理，我們用這個原理來分析大家都感興趣的房地產。
假如把房子看成一家上市公司，那麼這家公司的利潤就是房子產生的現金流，也就是租金。利潤決定價值，價格最終要聽價值的。對於房子這個資產來講，它的價值最終是被房租所決定的。民間智慧經常跟你說的地段地段還是地段，其實內在的隱藏邏輯，就是好地段的房子，比如沿街旺鋪，能收入更多的租金，所以它才更有價值，享有更高的價格。
有了這種正確的思維方式訓練，你就會像專業投資者一樣，去追根溯源利潤的變化。
你會發現，從2016年底開始，房地產市場出現了一個非常罕見的變化，房租出現了下降。打響第一槍的是深圳，2016年8月份開始，深圳的房租進入下行通道。
2017年開始，新聞裡報道比較多的是上海的租金下行。但其實在數據上，上海的租金見高點出現在2016年9月份。一直到今天，租金也依然在下降通道當中。
再看廣州，2017年租金下滑也非常明顯，同樣的，廣州租金指數見頂出現在2016年8月份。
北上廣深的租金指數水平，除了北京之外，其餘三個超一線城市的租金幾乎同時開始持續下降，下降幅度非常明顯，並且為2008年以來首次出現，這個現象一定意味著某種經濟規律正在起作用。
那麼，房租價格為什麼會下降呢？經濟規律表明，供需決定價格，一個城市可供出租的存量房屋資源，在一定時期內，應該是穩定不變的，所以供給不會有太大變化。所以，導致房租下降的核心原因，一定是需求減少。
當把視線放到超級一線城市之外，會發現像天津和成都這些城市的租金價格指數水平出現了上漲。超級城市房租下降，一二線城市房租上漲，這說明目前中國正在發生著人口流動的結構性變化，超級城市巨大的生活成本，已經讓年輕人進行著新一輪的重新選擇。
再給大家一組數據，上海深圳和廣州房子的平均租金回報率在1.5%左右，北京的租金回報率跌破了1.5%。1.5%相當於是一個66倍市盈率的股票，66倍市盈率在資本市場中代表的含義是，投資者認為這個資產每年有66%的利潤增長率。大家給了一線城市房子66倍的估值，你覺得這些房子的租金每年有66%的增長率嗎？假如按照目前的趨勢，房租繼續下跌，那麼一線城市房地產的估值將很快達到70倍。
對照一下股市，大家認為充滿了泡沫的創業板不過38倍的估值，大家還覺得很高。70倍的估值，在這些年的亞太市場中，我們只見過兩次，一次是日本的樓市，一次是臺灣當年的股市。
最後總結，還是對應那句話，房子是用來住的，而不是用來炒的。你如果自住，在不承擔太多債務的情況下，房價漲跌和你沒關係。但是如果用來投資，將近70倍估值的一個資產，這幾乎是目前投資回報率最差的資產，沒有之一。
PS.二手房租金價格指數，Wind數據庫只更新到3月份，在沒有更多數據論證的情況下，我們還無法判斷租金是否進行了長週期的下行通道。假如租金一旦進入長期下降，那麼房地產也將遭受類似股市的戴維斯雙殺效應。在資本市場中，投資者因預期某種資產利潤高速增長，因此會給予其較高估值（比如騰訊），由利潤增長帶來的估值增長，這叫做戴維斯雙擊，這會帶來投資者喜聞樂見的價格上漲。反之，當利潤下降引發估值下降，則為戴維斯雙殺，估值下降會引發價格下跌，這是投資者非常不喜歡看到的。
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