長江日報融媒體6月5日訊 市民陳先生通過網上司法競拍，購得武昌某小區一套房產，準備裝修入住，卻發現該房產被法院查封后欠了30個月的物業費，小區物業公司要求他補繳，否則對其斷水斷電。
2018年，陳先生在法院拍賣網上看中了一套房產，該房位於武昌中心城區，面積130平方米左右。通過網上司法競拍，他以240萬元競價拍得該房產。辦完房產過戶後，陳先生準備裝修入住，誰知小區物業公司找上門來攔阻，因為該房產被法院查封了30個月，按照每平方米需交1.3元物業費計算，共欠繳物業費5000餘元。
“又不是我欠了物業費，我憑什麼交啊。”陳先生拒絕為前房東的欠費買單，物業公司便以斷水斷電威脅。雙方衝突不斷，問題卻並沒有得到解決，無奈的陳先生來到武昌區物業糾紛調解委員會申請了調解。
調解員彭紅找到當事雙方協商。物業公司認為，他們提供了服務，收取費用天經地義。陳先生則表示，房屋過戶到自己名下後，他會一分不少按時繳納物業費，但是之前房子不是他的，他沒有享受服務，也就沒義務去補交物業費。
彭紅在調解中發現，當事雙方對物業公司提供服務收取物業費沒有異議，有爭議的地方是，因法院查封而欠繳的30個月的物業費該誰付。
依法，物業費由房產所有人繳納，該房產拍賣前其所欠物業費應由前房東繳納。但經查，前房主因個人原因並未繳納物業費，而在拍賣該房屋網上競拍的司法公告上有“標的物所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠款均由買受人承擔”條款。該房產位於武昌二環線附近，按周邊房價，該房屋估價為300萬左右，陳先生僅花了240萬元便競拍成功。鑑於上述原因，彭紅建議當事雙方相互體諒，酌情讓步。
5日，長江日報記者從武昌區物業糾紛調解委員會獲悉，經反覆調解，物業公司與陳先生達成和解，該房產欠下的5000餘元物業費，當事雙方各自承擔50%。
法律專家詳解買到“欠費房”怎麼辦?
空置房應不應該交物業費？如果房屋權屬發生變化，誰將承擔欠繳的物業費、電費、水費之類的費用？物業公司有無權利自行對業主停水停電？針對這些法律問題，長江日報記者進行了深入採訪。
公共空間要交物業費，不住也要交
“空置房是要交物業費的。”武昌區物業糾紛調委會調解員彭紅介紹，物業服務和管理的主要對象是建築及其配套設施的維修養護，也就是小區的公共空間。空置房，空置的僅是業主專有部分，即取得所有權的房屋，小區業主共有部分的物業服務並未空置。
長江日報記者查閱了《中華人民共和國物權法》，發現第七十二條有明確規定：業主對專有部分外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利，不履行義務。
“物業公司收取房屋空置期間的物業費是合理的。”調解員彭紅透露，根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，法院不予支持。
前人欠費讓後人補交，這個欠公平
既然明確了空置房是必須要交物業費，那麼這筆拖欠費用該由誰來承擔？長江日報記者就此事採訪到武漢鏈家置業公司顧問汪樂。
“一般情況下都是前房主交納。”汪樂介紹，現實生活中，在二手房的完成交易前，前房主都會將所拖欠的物業費、水費、電費等交齊，然後由小區物業開憑據，買賣雙方當面交接。
“網拍司法競拍的房子價格要遠低於市價，同時，也有很多不確定因素。”汪樂坦言，參與司法競拍房產的原房主，大多因經濟或其他問題無力償還相關費用。
拍房聲明買家清欠，法律不支持
長江日報記者瞭解到，該房屋網上競拍的司法公告上有“標的物所涉及的一切稅、費及其可能存在的物業費、水、電等欠款均由買受人承擔”條款，但是並沒有寫明具體金額。
這個條款，成為了物業公司緊緊揪住的理由。
針對這一特殊情況，調解員彭紅與物業公司代表專程前往某基層人民法院瞭解司法拍賣公告的效力。
辦案法官指出，“拍賣公告”是向所有參與競拍人的聲明，其目的是為了最大限度得保障競買人的知情權，公告並不代表上述提及費用的裁定依據。因此，雙方協商解決該問題是最好的辦法。
物業威脅停水停電，不能這樣幹
武昌區物業糾紛調委會調解員彭紅表示，物業公司在發現前業主未付物業費、房屋被查封時沒有積極去向原業主依法主張權利，而是等新房主入住時來收取，正是這種“懶作為”為糾紛埋下了“隱患”。
當陳先生拒絕要求後，物業公司採取“停水停電”的方式迫使陳先生補交，無疑加深了雙方的矛盾。
長江日報記者查閱了《物業管理條例》，根據相關規定，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。在供水、供電合同中，當事人為業主與供水、供電公司，物業公司不是合同當事人，無權因未交物業、費而擅自中斷對業主供水、供電。
此外，《合同法》中規定，用電人逾期不交付水、電費的，經催告供水、電公司才可以按照國家規定的程序中止供水、供電。 （記者譚在龍 通訊員張靈 熊平）
【編輯：葉子】
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