實務中經常有業主以並非前期物業服務合同的當事人為由進行抗辯。那麼，前期物業服務合同對業主有約束力嗎？

【案例】

說明：本案例只描述與主題有關的內容，其他內容予以省略。

案情簡介

2007年5月8日，劉某分別取得南京市鼓樓區某小區房屋，房屋建築面積分別為200.02平方米、172.35平方米。

房屋的開發商南京某房地產開發有限公司與某物業公司簽訂了《前期物業管理合同》，合同約定：物業管理區域物業服務收費選擇包乾制，A幢1-28層服務費標準為每月5元每平方米，物業管理區域內共用設施設備運行發生的電費，另行獨立計算，由相應使用的業主分攤，業主違反合同約定，未能按時如數地繳納物業服務費和公共能耗費的，按每日千分之一的標準支付違約金。

劉某自2013年起未再向物業公司繳納過物業服務費和公共能耗費。

物業公司向法院提起訴訟，要求劉某支付2013年1月1日至2018年12月31日期間的物業服務費和公共能耗費，並支付違約金。

法院認為

建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。

本案物業公司與建設單位簽訂了前期物業服務合同，物業公司有權依據前期物業服務合同向劉某收取物業服務費和公共能耗費。由於劉某沒有按約支付物業服務費，違反了合同約定，應向物業公司支付違約金。

【分析】

一、什麼是前期物業服務合同？

物業服務合同主要分為兩類，即前期物業服務合同和普通物業服務合同。

根據相關法律的規定，前期物業服務合同是指在物業服務區域內的業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位與物業服務企業簽訂的合同，這種合同具有過渡性質；普通物業服務合同，是指業主委員會根據業主大會的授權與業主大會選定的物業服務企業簽訂的合同。

從以上概念可以看出，以業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同生效的時間為臨介點，之前的為前期物業服務合同，之後的為普通物業服務合同。

兩種合同的區別如下：

二、前期物業服務合同對業主具有約束力嗎？

《物業管理條例》第二十一條規定，“在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同”。

從該條規定可以看出，前期物業服務合同的簽訂主體是建設單位和其選聘的物業服務企業，並不是業主。

根據合同相對性原則，合同的效力範圍僅限於合同當事人之間，合同當事人一方只能向合同的另一方當事人基於合同提出請求，而不能向與其無合同關係的第三人提出合同上的請求。具體表現為：合同主體的相對性、合同內容的相對性、合同責任的相對性。

既然業主並不是前期物業服務合同的相對方，那為什麼又對業主有約束力呢？

在物業建成初期，業主並未入住、入住比例較小或其他種種原因等，達不到成產業主大會的條件，而這個狀態可能持續很長時間，在這麼長的時間之內，物業的設施設備、環境衛生、安全保衛等基礎物業工作不可或缺。基於物業管理的實現需要，在成立業主大會之前，必須要有物業服務企業對物業進行維護。

為此，對前期物業管理進行了法律設計，就有了《物業管理條例》第二十一條的規定。雖然業主不是前期物業服務合同的相對方，但基於前期物業管理的需要，為解決合同相對性的問題，在法律規定上進行了考慮，《物業管理條例》第二十五條規定，“建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容”。

本條規定解決了前期物業服務合同的權利義務不能約束物業服務企業與業主的問題。這樣業主的物業買賣合同就包括了前期物業服務合同的內容，包含了業主與建設單位選聘的物業企業之間具有相應的合意，解決了合同相對性的問題。

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條對此也作了明確規定：建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

實務中，還有另一種情形，買受人將物業再次出賣給他人（二手物業買賣），而他們雙方簽訂的買賣合同並不包含前期物業服務的內容。這時，前期物業服務合同能否約束後來的買受人？

我們認為同樣可以，雖然二手物業買賣的雙方當事人簽訂的合同中不包含前期物業服務的內容，但事實上物業的轉讓，也包含對物業管理維護權限的轉讓，是合同權利的概括承受。而且從事實物業服務的角度，業主也應該受到相應的約束，享有權利就要承擔義務。

這在一些地方高院的意見中也有所規定，比如《江蘇省高級人民法院關於審理物業服務合同糾紛案件若干問題的意見》第三條規定，“業主將其物業轉讓後，物業服務合同自受讓人佔有、使用該物業時始，對受讓人和物業服務人具有約束力。”

綜上，建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。