說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
保利
說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
保利
招商蛇口
說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
保利
招商蛇口
綠地
說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
保利
招商蛇口
綠地
試想一下，如果過去10年房價不漲，這些房企能有強大的盈利能力？而且，這圖中每一根柱子代表的只是當年的利潤，如果累計起來呢？
房企這些年賺了多少錢？大家應該也就心裡有數了！
市場價格
這個就更不用說了，這些年房價上漲，大家都是有目共睹的。
說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
保利
招商蛇口
綠地
試想一下，如果過去10年房價不漲，這些房企能有強大的盈利能力？而且，這圖中每一根柱子代表的只是當年的利潤，如果累計起來呢？
房企這些年賺了多少錢？大家應該也就心裡有數了！
市場價格
這個就更不用說了，這些年房價上漲，大家都是有目共睹的。
參考市場價格來給房地產定價，就像一場拍賣會一樣，也許起拍價只是3000塊，到最後可能3個億都能搞出來。
好吧，答了半天回答的竟然是房價為什麼漲，答非所問了！
實際100平米的房子造價多少呢？
還是舉個例子吧，筆者農村親戚，自己用老宅基地見了一棟三層小洋樓，底層兩個大屋子用來儲物，二樓、三樓每層大概有6間房屋，大概也就是每層有兩套3居室的樣子。那麼，總共就是4套3居室，總共包括裝修成本不過15萬！
說實話，現在的房價已經完全脫離成本來定價了，而市根據市場需求來定價的。
就拿筆者認識的一位在北京燕郊買房的朋友來說吧。
那個朋友，他家在2008年在燕郊買了套差不多100來平的房子，價格大概是3000塊錢，總共也就是30萬左右。
現在，燕郊的房價在2萬左右，2016年的時候最高是接近3萬，也就是這套100平的房子現在得值200萬左右。
看看哈，2008到現在不過10年時間，10年前3000元/平的房子變成2-3萬元/平，這是事實，對吧？
但是，你會發現，對於這套房子來說，什麼都沒變。磚沒變、鋼筋沒有變、地皮也沒變，這些看得見摸得著的東西都沒變。10年前，房企3000元/平賣給你，它肯定不會虧本賣，它也是有利潤的，而且利潤不少，10年後，房企又以2-3萬/平賣，他就更不虧錢了，而是成倍成倍的賺的。
從房地產資產評估的角度來看，如果按成本法計算，房價=建造成本+地價+房企利潤，如果以市場法計算，房價=市面上可參照房地產的價格進行調整。
顯然，不管是從哪種方法來計算，房價上漲的事實都不是因為建造成本上漲造成的，而是由地價、房企利潤、市場價格造成的。
地價
地價一般是由政府決定的，沒有具體數據可以佐證，但是，我們應該知道，過去十年，隨著城鎮化的加快，城市地價，特別是一線、二線城市及周邊城市地價一定是上漲了的。
房企利潤
這個可以從幾大上市房企的財務報表的利潤數據來看：
萬科
保利
招商蛇口
綠地
試想一下，如果過去10年房價不漲，這些房企能有強大的盈利能力？而且，這圖中每一根柱子代表的只是當年的利潤，如果累計起來呢？
房企這些年賺了多少錢？大家應該也就心裡有數了！
市場價格
這個就更不用說了，這些年房價上漲，大家都是有目共睹的。
參考市場價格來給房地產定價，就像一場拍賣會一樣，也許起拍價只是3000塊，到最後可能3個億都能搞出來。
好吧，答了半天回答的竟然是房價為什麼漲，答非所問了！
實際100平米的房子造價多少呢？
還是舉個例子吧，筆者農村親戚，自己用老宅基地見了一棟三層小洋樓，底層兩個大屋子用來儲物，二樓、三樓每層大概有6間房屋，大概也就是每層有兩套3居室的樣子。那麼，總共就是4套3居室，總共包括裝修成本不過15萬！
差不多就是這個樣子的。
平均一下，每套3居室的成本也就不過4萬左右！
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