'舟山撐起全省第六的房價！但行情一變，在舟山買房馬上送黃金'

“車位只要888元，買小戶型送10萬黃金，買大戶型送15萬黃金。”

聽起來很魔幻是不是？去年下半年，這一幕，真實發生在舟山樓市。

相比省內其他城市，舟山絕對是一座小城，陸地面積不大，只有1440平方千米。面積全省最小，相當於倒數第二名嘉興面積的三分之一。

這也就註定了，舟山可供開發商品房的土地面積極其有限。

舟山這座城市的有趣之處在於，城市小，人口也少，剛剛100萬出頭。有一些總量級數據不夠看，但一旦換算成人均數據，就會變得格外突出。

比如，2018年，舟山GDP總量僅1316億元，全浙江倒數第一。人均GDP卻高達11.3萬，僅次於杭州和寧波。

但舟山房價，在全國範圍內看，依舊高居前列。

機構數據顯示，今年舟山房價為15139元/㎡，高於鄭州、南昌這樣的省會城市，排名全國26位。在省內，位居第六位。

不過從人口指標看，舟山卻已連續5年負增長，與“高房價”對立。

本島三板塊各玩各的，最貴新房2萬5

找舟山本地的房地產從業人員摸了一輪底，我基本上摸清了舟山大致的樓市板塊格局：

行政上，舟山分定海、普陀、岱山、嵊泗，共兩區兩縣。

岱山和嵊泗兩縣完全不靠舟山本島，但旅遊資源豐富，反而是舟山樓市當中外地購房者比例最高的區域。

嵊泗更是憑藉著毗鄰上海的地理位置，成為上海投資客青睞的置業標的。目前，房價大約11000元/㎡左右。

在舟山，越是小島，越是被不知名的本地開發企業所壟斷。原因很簡單，開發難度和基建成本比較高，外來房企很少願意嘗試。

舟山新房備案價示意圖（來源：知否舟山）

舟山本島是此行踩盤的重點，面積約502平方千米，大約相當於杭州江乾區和西湖區的面積之和。

在行政上，本島分屬定海、普陀兩區。兩個老城區的距離並不算遠，東西不過20公里左右。

定海歷史人文底蘊深厚，是舟山最老的城區。普陀不光有普陀山、朱家尖等風景名勝，還擁有世界三大漁港之一的沈家門漁港。

兩個城區各自有自己的傳統市中心，定海人和普陀人彼此之間也存在著各種各樣的鄙視鏈。

就好比以前的杭州和蕭山，各玩各的。

新千年以後，為了加強定海、普陀之間的聯繫，舟山決定在兩區之間設立臨城新區，作為市級政治、文化、教育與服務中心。

伴隨著臨城新區的開發，舟山本島也基本上形成了定海、新城、普陀三大板塊的格局。

臨城新區花了十幾年終於做起來了，但定海人和普陀人仍然存在著心理隔閡。

我有一位朋友是普陀人，前些年置業臨城，年節回舟山約見朋友，總要遭到普陀同學的diss。

臨城新區CBD

直到今天，三大板塊的發展仍然圍繞著各自的中心，向周邊呈現漣漪狀。中間仍然存在著明顯的開發空白地帶，形成了樓市中的價格窪地。

比如，在臨城新區，CBD核心區的宋都柏悅府、舟山海港城能賣到2萬4左右，在全舟山數一數二。但周邊2公里左右的位置，售價就只有1萬7-1萬8。

在定海目前城東方向最貴，新房可以達到23000元/㎡以上，城南、城西次之，大約1萬6左右，到了白泉鎮上，大概只需要1萬3。

普陀則是以東港新城為最，新盤均價超過1萬8，周邊板塊1萬4-1萬5基本可以搞定。

我還發現，舟山樓市因距離產生的價格梯度特別大。

在杭州，同一個板塊相差一兩公里，未必會有很明顯的價格差。但在舟山，可能兩個紅綠燈路口，500米的距離，差價就有三四千。

省內唯一未通高鐵，完全的內需市場

因為是由群島組成的海上城市，舟山還是省內唯一還未通高鐵的城市。樂觀估計，大約2025年甬舟鐵路建成，才能擁有高鐵。

綜合考慮，最終我選擇從杭州搭乘大巴前往。從杭州東站出發到達臨城新區，全程大約3個半小時。

其實2009年舟山跨海大橋通車之後，舟山已經實現了和大陸的連接，來往寧波鎮海也比較方便。

所以，在舟山，看到外地、外省車輛的機會要明顯高於杭州。

我身邊有不少人，會全家自駕到普陀，每年1-2次。但旅遊也好，進香也罷，很難成為這些人在舟山買房的理由。

在長峙島，遠處一海之隔則是舟山島

原本藉助跨海大橋，舟山有機會憑藉房價優勢，吸引一些寧波外溢購房者。

可是普通私家車上往返一趟的成本很高。加上10塊錢的本島通行費，來回收費210元，比汽車渡輪貴了將近一倍。

這在一定程度上，影響了舟山和寧波的抱團發展。

舟山幾乎完全是一座內需型的市場，絕大部分購房者都是本地人。

2017年，外地戶籍在舟山購房比例達到了30%左右，這已經是近年來的巔峰記錄。目前，舟山絕大部分樓盤本地客戶比例都達到了90%以上。

山海大觀售樓處

此次我探盤的6個樓盤中，位於普陀的山海大觀，是外地購房者比例比較高的一個。

據說，首開外地客戶佔比約20%，後期幾次加推穩定至10-15%左右。

本島上為數不多的“外來需求”，基本上都來自於“小島遷大島”，本質上仍然是舟山本地客。

小島上交通不便，教育、醫療等資源比較匱乏，所以有了搬遷到大島的需求。

此外，舟山人買二手房最看重的，就是學區。上半年舟山成交5667套二手住宅，最活躍的就是帶優質學區的小區。

棚改暫停，去年下半年行情慘淡

因為主要靠本地人，最近幾年舟山樓市的發展軌跡，要比杭州“慢半拍”。

比如杭州是2016年下半年，G20前後開始了一輪普漲。舟山則是從2017年春天開始，在那之後，低於1萬的新房基本被消滅。

在臨城某盤售樓處，偶遇的置業顧問小悔，對此感受尤深。

2016年，小悔和親戚同時看中了南海實驗學校的學區房。親戚最終果斷下手，算上各種稅費，成交單價不到1萬元/㎡。

小悔卻猶豫了幾個月，半年以後的2017年，同小區二手房報價已漲到1萬4，悔得腸子都青了。

而現在，該小區二手房價格直奔2萬大關。

新湖·御景國際交付實景

公開數據顯示，今年上半年，舟山在土地、新房市場上所交出的“規模”成績單，幾乎每門功課都是省內倒數第一。

1-6月，舟山土地出讓總面積39.52萬㎡，還不到倒數第二名（麗水，94.87萬㎡）的一半。

新房銷售面積也是常年墊底，上半年，舟山新房成交6255套，總面積62萬㎡，不及杭州的十分之一。

目前為止，今年本島的新房銷冠——美的德信·翰城，共簽約了569套房源。而在舟山，單盤年銷售套數的最高紀錄大約在1200套。

這些數據都揭示了一個問題：舟山市場規模比較小，行情也相對比較容易受到影響。

去年6月，有關棚改停擺的傳言在各個城市傳得沸沸揚揚。舟山城市小，一有風吹草動幾乎全城皆知，樓市一下子就如同掉進了冰窖。

定海一個高地價項目，前期蓄客就已達到2000組。開發商預判，根本不愁賣。

6月傳聞一出，購房者對舟山市場並不樂觀。最終，項目首開只賣掉了30套房子，轉化率居然只有1.5%。一般正常樓盤，來訪轉化率應該在10%左右。

而前後巨大的差異，時隔還不到兩週時間。

同時期臨城某盤，首開只賣掉了5套房子，而且之後連續兩個月成交額簽了零鴨蛋。

開發商變相降價，買房送車位送黃金

可以說，去年下半年，開發商們在舟山的日子十分難過。

舟山樓市目前沒有限價規定，申領預售證全憑賣房的本事。但有一條不成文的規定：實際銷售不得高過備案價，但也不允許低於備案價的90%。

也就是說，如果開發商賣不動房子，最低只能打9折。

去年行情低迷時，一些開發商為了走量，不得不採取一些變相降價的措施。這才出現了我們文章開頭提到的那一幕，當然，這一切都不是在臺面上進行的。

這個樓盤就位於定海，為了促進銷售，車位只賣888元/個。在周邊，一個車位基本上要十多萬。此外，買小戶型房源還送價值10萬元的金飾，買大戶型送15萬金飾。

也有的開發商雖然沒有搞變相降價，但在後期加推時，略微調低了備案均價。

美的德信·翰城售樓處

冬天過去了，春天還會遠嗎？

不過今年上半年的小陽春，舟山樓市迴歸正常，不再冰凍。

我跑了幾個售樓處，即使是工作日的上班時間，也陸陸續續有購房者來看房。雖然算不上多熱鬧，但也絕對稱不上冷清。

開發商也重拾了對舟山樓市的信心。在我走訪的過程中，不少房企都認為下半年會是舟山市場拿地的窗口地，已經紛紛備足彈藥，準備一展身手。

地價方面，舟山“地王”仍然由綠城·蘭園保持。去年4月，該地塊拍出12330元/㎡的樓面價。

今年舟山出讓的宅地，除了宋都臨城地塊溢價率22.5%之外，其他基本都是底價成交。

人口負增長，舟山樓市的未來在哪裡？

短暫的低迷行情，每座城市都會遇到。但舟山的開發商們最擔心的，則是舟山的產業前景和人口問題。

舟山是一座典型的海島型城市，但是相比海南、廈門等省市，氣候卻並不佔優。

本地人最怕住海景房，買房寧可買在後幾排。

由於泥沙衝擊，舟山周邊海域呈現黃藍色交界。本地人都說，海水黃，海鮮才好吃。但從外表來看，卻遠不像湛藍的三亞海邊一樣吸引人。

一系列的原因，都導致舟山成為國內海島型城市的價格窪地。

今年杭州的錢塘新區剛剛成立，大家就迫不及待期望它成為省內第二個國家級新區了。說到底，還是因為舟山的經濟發展不盡人意。

舟山的海水偏黃色

要知道，舟山的消費水平一點也不低。在海島待了兩天，我已經明顯感覺到物價之高。

舟山最著名的海鮮麵，基本要靠加料，一碗麵二三十塊跑不掉。和一些開發商交流，正常體型的成年男子加到四五十塊很常見。

工作機會少，收入不如杭州、寧波，但生活成本卻差不多。

靠海吃海，舟山人祖祖輩輩賴以為生的傳統漁業，如今面臨著困境。從事漁業的基本都是上了年紀的人，太過辛苦、靠天吃飯的漁業，很少有年輕人願意從事。

舟山各區縣特產類似，能湊出海鮮大禮包

曾經風光無限的船舶製造業，最近幾年也開始逐漸式微，很難獲取新的訂單。

好不容易引進了波音完工中心，又遭遇了波音737MAX機型的“退訂潮”。

舟山一方面吸引不到外地人，另一方面許多本地人都常年在杭州、寧波、上海等地工作、生活。

我身邊就有不少在杭州工作的舟山人，無論長輩怎麼規勸，都不願意回到舟山工作。“要不就考公務員進體制內，不然真的沒有什麼機會。”

而舟山的父母往往最擔心的就是孩子離開海島求學，以後就不願意再回歸海島。所以基本都會主動給孩子在舟山買房置業。

從2014年開始，舟山戶籍人口數每年都呈現負增長，2018年末，戶籍人口96.8萬人，繼續跌。所幸常住人口數量止跌回升，最新數據117.3萬人。

人數人口數量全省倒數第一，但舟山的城鎮化率卻有68.1%，僅次於杭州和寧波。

這也就意味著，舟山大多數的農村人口都已經完成了向城鎮人口的轉變。以後，“小島遷大島”的規模也不會再像前幾年那麼大。

屆時，舟山樓市又會往哪裡走呢？