自從“房住不炒”被提出那天起，你就該意識到，房子作為一種特殊商品，不是用來做金融投資，而是滿足居住需求的。而做到這一點的前提，就是扭轉房價的上漲預期。

過去這些年房價漲多跌少，房地產開發商開盤就賺，可謂財大氣粗，同時金融機構提供便捷的融資服務，更是讓他們拿起地來“彈藥十足”不曾手軟，這也讓無數人想效仿投資房地產，實現財富自由。

但出來混遲早是要還的，這幾年金融去槓桿愈演愈烈，央行、銀保監會頻繁涉及房地產，對海外發債、銀行信貸、信託等多個房企融資渠道全面收緊。《經濟日報》發文稱，融資渠道收緊關鍵是要堅持下去持續收緊，堅持到房價下跌併成為勢頭，而不是跌一點就放鬆融資，那樣起不到真正扭轉房價的效果。

這讓債務高企的開發商很吃不消，有些中小房產公司因為資金鍊斷裂直接申請破產，所以我們看到，截止到今年7月底，宣佈破產的房企約有257家，比去年同期上升41.9%。業內人士紛紛預測房企面臨資金鍊壓力，必定將採取“釜底抽薪以價換量”的手段來快速回籠資金，確保現金流的穩定。

開發商降價賣房，房價漲幅放緩甚至下跌，一定程度上也讓炒房者看不到賺錢的希望，急得像熱鍋上的螞蟻。近日有網友給站長留言說，自己2014年左右中了炒房的毒，東拼西湊買到第一套房，兩年後迎來房子上漲，轉手賺了幾十萬，嚐到甜頭後又貸款買了三套，光月供就1萬多。誰知好景不長，沒坐等到房子無限升值，卻等來了久違的調控，眼看著房價一路跌，巨大的貸款壓力逼得他不得不降價賣房，但三線城市的大戶型二手房市場並不理想，連續三次降價換來的也是無人問津。

說實話，走上炒房這條路，誰難受誰知道。國統局發佈的7月份70城商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，新房市場上漲城市數量及漲幅均有所回落，值得注意的是，7月城市最高漲幅均不超2%，可見在政策嚴控下，房價漲幅收窄趨於穩定。

730會議上重提房住不炒定位，並首次提出不以房地產作為短期刺激經濟的手段，信號如此明確，靠投資買房一夜暴富的時代翻篇了，未來房價“只漲不跌”的邏輯難立足。

所以，無論經濟環境如何，房地產市場穩才是大勢所趨，但不同區域間仍會出現分化。閉著眼睛買房的時代過去了，面對樓市的轉變，不少購房者不約而同選擇了保守又安全的觀望態度。

究竟該趁開發商試圖降價之際買房，還是該相信馬雲說的“八年後房價如蔥”，早早把房產賣出變現？

要回答這個問題，我們首先要了解兩個問題：未來5-10年全國整體房價如何走？你所在的城市房子是升值還是貶值？任澤平曾說，影響房價的三大因素，短期看金融，中期看土地，長期看人口，下面我們從這三個方面進行分析。

金融方面

金融手段一直是調控最有效的工具，比如房貸利率。還記得2015年國家推出330新政，為了鼓勵購房，樓市利好措施頻出，多家銀行連續下調房貸利率，推出最低七折購房優惠，所以才有我們看到的2016年前後全國牛市的繁榮景象。

隨著2017年房住不炒實施，除了行政手段，金融手段很快也提上日程，從1月份開始，房貸利率連續上漲22個月，房價也很快踩著房貸利率的節奏降下來。

很明顯，房貸利率是短期影響房價的主要因素。今年，由於上半年金融環境鬆弛，樓市熱度回升，房貸利率也出現一定範圍內的波動。相關數據顯示，6月份房貸利率止跌回彈，7月份持續上升，在18個重點監測的城市中，首套房貸平均利率為5.55%，二套房貸平均利率5.95%，均環比有所上漲，且多個城市首套房貸利率普遍上浮10%-20%。

與房貸利率上調有著聯動關係的就是房貸額度緊張，銀行只能收緊銀根。據悉，目前已有部分銀行開始階段性停貸，過去7個工作日內能拿到貸款的，7月份開始放款週期越來越長。

我們知道，房貸利率上調直接導致的是購房成本增加。近日，《中國主要城市居民資金槓桿率》榜單顯示，廈門、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、蘇州、廣州等8個城市居民槓桿率超過了100%，排在第一的廈門高達172.2%。顯而易見，貸款買房是目前大家的普遍選擇，負債買房不可避免的會使家庭抵禦風險能力降低，從而擠壓其他消費，降低生活水平。

對此，購房者需放寬心。此次部分城市房貸利率的上調動作，或是對此前連續半年下調做出的調整，與去年同期相比，目前整體仍處於低位水平。從格局看，這輪出現上調的城市集中在二三線房產市場熱點城市，一線城市無明顯波動。業內人士稱，房貸利率的波動是正常的，符合宏觀調控和一城一策，接下來仍會有節奏地隨著市場資金等因素的波動而階段性調整。

土地方面

土地與房子一直是麵粉與麵包的關係，新建商品住宅的房價成本里，60%都是土地成本，所以過去這些年我們看到房子像黃金一樣值錢，最根本的原因就在土地市場。

公開數據顯示，2018年土地出讓收入約6.5萬億元，比2017年增加1.3萬億元，截至2019上半年，百強房企在二線城市的新增土儲佔比達49%，熱點二線城市賣地收入高達3000億元，創2年內新高。

這些年，除了一線城市土地供應緊張，其他地區土地收入仍是當地經濟發展重要的財力支撐。不出意外，未來十年土地仍是稀缺資源，想要徹底剝離實體經濟對土地財政的依賴，使地價降下來不容易，只能依靠有效的調控手段延緩土地上升的速度。

近兩個月融資環境收緊猶如釜底抽薪，對土地市場的影響巨大，房企拿地處於低位。相關數據報告顯示，近六成百強房企7月拿地金額遠低於前6個月的平均水平，部分房企甚至“零拿地”，7月監測的300城經營性土地成交建面1.79億平米，同環比分別減少8%和7%，土拍溢價率12.9%，環比下降6個百分點，且各線城市溢價率全線回落。

而進入8月的土地市場，延續了7月的降溫態勢，熱度並未有明顯上升。目前，為了穩房價，適當增加土地供應，避免出現地王，是當前市場發展的主要目標。在此背景下，預計未來一兩年乃至很長一段時間，資金實力和營運能力較強的優質房企仍會維持強者格局，房價不會出現大的波動，而資金面壓力大的中小房企失去主動權，拿地熱情會有所降低，不排除有小幅降價拋售的可能。為什麼是小幅？因為如果已經是資不抵債的情況，再大幅降降只會損失更多。

人口方面

2018年我國城市化水平是59.58%，城鎮常住人口為83137萬人，比上年末增加1790萬。照此速度，要達到2030年城市化70%的目標，至少還需要十年的時間。

雖然近幾年我國人口增長放緩，甚至出現老齡化明顯、人口下降趨勢，隨即出臺的二胎措施人口趨勢依然不振，但城市化的潛力卻在。例如2018年珠三角的農民工數量減少181萬人，但廣東省卻淨流入80萬人，這意味著產業升級的同時，更多年輕人更願意往核心大城市聚集，對樓市而言，這部分人的購買能力遠強於低收入者。

所以，推動下一階段樓市發展的最大紅利可能就是城市化進程。經濟學家巴曙鬆曾預測，2030年將是城市化進程的分水嶺。這裡就引出了前面說的第二個問題，你所在城市的房子將來會升值還是貶值？

整體看，對於一二線城市，尤其是處在國家規劃的都市圈城市，核心經濟地位擺在那，支撐房價的基本面不會改變，房子未來5-10年變成“黃金”的可能性較大。如果考慮到結婚、孩子上學或養老等需求，趁樓市大局穩定之時，多去售樓處看看，目前是貨比三家，討價還價的最佳時機。

反之，那些人口常年流出、缺少產業做支撐的少數收縮型城市，未來房價滯漲，甚至變成“白菜”也不是沒有可能。

對購房者而言，要看清金融政策、土地與房產關係的轉變、人口區域的分化，這是大勢所趨，只有提前知曉，才能從容應對。