最近兩個月，樓市的日子不好過。
上半年，本來還是一片大好形勢，中原地產研究中心數據顯示，截至7月10日，受監測的50大城市合計出讓土地21465.3億元，一線城市土地出讓金總額為2496億元，同比增長36%；二線城市土地出讓金為12561億元，同比增長26%；三四線城市土地出讓金為7433億元，同比減少3%。
很明顯，除了三線以下小城市“姥姥不疼，舅舅不愛”，一二線樓市，已成為今年最“閃亮”的明星，所謂的地王、搶房現象，大部分都發生在這裡。
不過，表面上的火熱，遮掩不住焦慮情緒的擴散。
在部分地區政策寬鬆後，4月份調控風向再次收緊，住建部兩次“點名”共計10個房價上漲過快城市，各地調控政策層出不窮，或直接收緊或“打補丁”。
中原地產研究中心統計數據顯示，6月單月，全國房地產調控政策發佈次數達46次;而2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次，相比2018年上半年，同比上漲31%。
調控次數多了，市場必然會做出反應，房貸利率終結連跌態勢，合肥、南京、成都、武漢、杭州多個城市再度上浮收緊。房企發債融資額，直接跌落至近兩年以來的最低點。
恰在此時，樓市又遭遇了“陰雨綿綿”。
第一，土地流拍重現。
7月10日，鄭州市出讓主城區的8宗地塊，其中1宗為商務金融用地，5宗為純住宅用地，2宗為金融兼住宅。最終，一宗純住宅地塊流拍，一宗金融兼住宅地塊暫停拍賣。
同一天，常州市進行了下半年的第一場土拍，2宗住宅地塊均“涼涼”了。其中，一宗地塊僅一輪報價，溢價率1%，成交樓面價6904元/平方米。另一宗地因無人出價，最終流拍。
如果說鄭州代表了中西部的二線強市，那麼常州就是熱度極高的長三角城市圈代表之一，有心的朋友應該還有印象，今年土地市場如此火爆的環境下，突然在七月份出現宅地流拍，還發生在極具代表性的城市，其中的意味不言自明。
眾所周知，房地產行業的景氣度高低，要看房企拿地是否積極，地王多了，購房者也會蜂擁入市，流拍多了，誰都不願意入場當“小白鼠”。
第二，27個城市庫存上升。
近日，貝殼研究院分析師許小樂指出，監測的29個重點城市中，有7個城市二手房月末庫存環比持續增加3個月，13個城市月末庫存環比持續增加4個月，7個城市月末庫存環比持續增加5個月，庫存下降的城市僅有上海和蘇州。
也就是說，除了上海與蘇州，剩下的27個城市，庫存全部上升。
更重要的是，這27個城市無法反映出市場的全貌。
據CRIC數據統計顯示，上半年各重點城市庫存量同比繼續呈上升趨勢。截至5月末，54個典型城市新建商品住宅存量約33853萬平方米，同比上升16%。
各能級城市庫存相比2018年同期也均有不同幅度的上漲，其中一線城市漲幅最大，達到40%，二線和三四線城市同比分別上升9%和22%。
很明顯，兩個月之前，不管是一二線還是三四線，庫存就已經開始上升了，待售面積越來越多，只能證明一點：最近一段時間，房子確實不如上半年那麼好賣了。
一邊是土地流拍又來“搶鏡”，另一邊是庫存不斷抬升，這有點似曾相識，因為同樣的情景在2018年也發生過。
數據顯示，在2018年，一線城市流拍土地21宗，二線城市流拍519宗，三四線城市流拍1268宗，全國土地流拍數達1808塊，同比增長93.16%，三四線城市流拍數量遠超一二線。
值得注意的是，2018上半年，同樣充斥著賣地創歷史記錄、熱點城市搶房潮等現象，而這些流拍的地塊，大部分在去年7月份後大量出現。
同樣是流拍，同樣出現在7月，同樣的“陰雨綿綿”。
國盛證券固收分析師劉鬱此前指出，目前開發商庫處於高位，銷售回款又開始放緩，勢必會讓房企謹慎拿地，在2018下半年已經提前預演了土地流拍潮，今年這個趨勢會更加明顯。
由於2018年的期房銷售佔比很高，這部分房子的施工，在2019上半年會支撐房地產投資額增速不下滑，但是，到了下半年，房企手裡待開發面積持續高企，市場大概率會重歸弱勢。
所以，對整個2019年樓市的研判，劉鬱的觀點是“前高後低”，上半年市場氣氛會回暖，下半年無論是房地產銷售還是投資，都會出現惡化。
從目前房地產市場的走向來看，與“前高後低”的特徵別無二致。
當然，歷史不會簡單的重複，我們只能從蛛絲馬跡中尋找共同點，為隨後的走勢做出參考。
展望下半年，《經濟日報》近日指出：樓市“穩、嚴、緊”不會變，穩地價、穩房價、穩預期將得到進一步落實。既防止房價過快上漲，又避免大起大落。
土地流拍即便出現，庫存哪怕持續上升，購房者應該保持一顆“平常心”，不因為市場火爆而匆忙入市，也不要看到出現“陰雨”就避之唯恐不及，從自住需求出發才稱得上“務實”。
相關推薦
