'什麼！2.5萬/㎡買北區超高層？剛需的產品改善的價，憑啥？'

說點不一樣的，說點你平時聽不到的，說點購房人最想聽的，熙依評房專注購房人視角，為你盤點主流樓盤的優劣勢，發掘置業顧問不告訴你的那些事。

北濱路的房子一直是熱點，2萬/㎡-3萬/㎡的都不在少數，特別是鎏嘉碼頭到江北嘴沿岸的東線；

北濱路的西線已經很久沒有新盤了，近日據說有一個新盤即將首開，預計售價2.5萬-2.6萬/㎡，單價超過了目前人氣的融景城、恆大中央廣場等樓盤；

是改善型產品嗎？還是配套非常優良？我們實地打探後，居然是……

掃一掃，別走丟

今日測評樓盤：重慶洺悅府

重慶洺悅府

樓盤概況：

項目地址： 江北水濱路29號

開盤時間：預計2019年9月底首開3號樓

主力面積：83-116㎡

價格區間：預計2.5萬-2.6萬/㎡

梯戶比：3梯6戶

容積率：5.5

看點預覽

1，同樣北濱路江景房，比其他項目貴2000元＋/㎡，貴就一定好嗎？

2，疑惑！宣傳的高端項目，名不符實？

3，賣高價背後的真相是？

同是北濱路江景房，地段不如別人，竟然還要貴2000元/㎡？

項目位於水濱路，靠近大石壩九村，距離北濱一路300米左右，可看江，對面是沙濱路，預計9月底開盤，也是該項目的首次面世。

項目為高層、超高層，精裝修產品

首次面世的3號樓，約42層的超高層，套內83㎡-116㎡，據置業顧問接介紹，預計屆時開盤價格約2.5-2.6萬/㎡；

超高層賣2.5-2.6萬/㎡，S姐還是感到很意外的，

除了項目遠高於周邊二手房之外（畢竟周邊很久未有新盤），竟然比北濱路比較有口碑的江景項目，比如：恆大中央廣場、龍湖春森彼岸5期、融景城的價格還高。

項目周邊二手房，建面也才1.4萬/㎡左右，項目比二手房高出1萬/㎡

竟然也比江北嘴上的江景房，高出2000元＋/ ㎡

交通、生活配套，項目都是比較尷尬的存在

並且，江北嘴這幾個樓盤，距離解放碑、彈子石、觀音橋等中心區域更近,商業,生活配套品質也更為高端和成熟。

就連觀景效果上，恆大中央廣場觀看南濱路沿岸景色、融景城和龍湖春森彼岸觀看對岸解放碑、乃至洪崖洞的江景；

而洺悅府觀看的是沙濱路沿岸夜景，顯然這與解放碑、和南濱路的江景資源比還是稍遜一籌；

項目位置如下圖：

1，首先，在交通上，無軌道

無論是環線-玉帶山站，還是5號線-大石壩站，步行都需要20分鐘以上

項目門口石門公交站：只有270、615兩路車，路線較少，在交通上，出行還是比較尷尬。

2，在商業配套上，需要蹭別人的

作為改善型住宅，項目沒有集中商業，日常看看電影、購物什麼都要蹭別人的商業，最近的東原新新Park大約1.7公里左右，步行約26分鐘，如果自己開車看似只需要10分鐘，但是東原新新park購物中心剛好是堵點，如果遇到堵車，時間耽誤不說，心情也會受影響，這種體驗感確實不算好。更別提往冉家壩商圈SM廣場、愛融薈城了，步行都需要40分鐘左右，已經超過射程範圍了。

（最近的購物中心，步行近30分鐘）

3，在居住環境上，處於老城區，周邊環境品質感較差

小區周邊盤溪批發市場、九村烤腦花、駕校、汽修……的確小區周邊充滿了濃濃的生活氣息，買菜,宵夜什麼的，感覺還挺方便，但是作為老城區，周邊有大量的老舊小區，也存在嘈雜和市政規劃欠缺，周邊生活居住環境較差的問題。

4，在來看看產品

超高層產品，精裝修（樣板間、裝修標準未出），在售3號樓，開盤將有83㎡-116㎡戶型售出。

先來看看套內104㎡的戶型：

優點：

1，近6.9米觀景陽臺，看江視野效果較好

2，院館可根據需要改成嬰兒房，空間比較靈活

不足：

1，廚房偏小，使用上會比價侷促

2，一個次臥與陽臺相連，影響私密性

3，臥室間的過道較浪費面積

從產品戶型上來看，83-116㎡的面積區間，還是超高層，3梯6戶的配置，作為改善型項目來說，面積使用上是偏小的，目前來看產品的配置上也沒有比較明顯的提升，除了能看江這個優勢外，在交通、配套、周邊環境的品質上也沒有明顯的改善，而大家最為關心的價格，2.5萬/㎡-2.6萬/㎡不僅是區域的價格高地，而且竟然還高於北濱路上比較知名的如融景城、龍湖春森彼岸、恆大中央廣場…

賣這麼貴，到底是哪裡來的底氣？

賣高價，真的是麵粉決定的嗎？

我們來看看開發商當時的拿地情況：

2017年8月，中國電建以9062元/㎡的成交樓面價拿下大石壩一宗土地，也就是現在的重慶洺悅府

（數據源於安居客）

拿地價高的確是開發商成本增加的一個較為重要的原因，麵粉貴了，麵包的價格自然也就漲了。但是項目以精裝修產品出售，比較讓人懷疑，是否是開發商為了追求高溢價的一種手段呢？

目前項目的精裝標準未出，樣板間也未開放，到底裝修品質如何？標準如何？到底值不值？待下月樣板間開放時，自會揭曉，也請持續關注我們接下來的後續。

總結

這個樓盤的價格遠超周邊，2.5-2.6萬/㎡買一個超高層，一句話可以概括：改善型產品的價格，剛需產品的配置。

項目最大的賣點江景資源，其實是看沙濱路沿岸的江景，同為北濱路，融景城、龍湖春森彼岸等項目在地段和江景資源上，可以說是完勝，並且單價更為便宜，既然有200萬＋/套的預算，放眼重慶主城，你慢挑慢選，誰不願意選一個更具品質、居住環境更為優越的樓盤呢？

今天的踩盤報告到這裡就結束了，原創不易，喜歡的話點一下在看。

你們還想看什麼樓盤報告，歡迎在評論區留言！

樓盤評分

價格：☆

地段：☆☆

交通：☆☆

配套：☆☆☆

環境: ☆☆

綜合評分：2分（5分為滿分）

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